과천 3.3㎡당 4000만원…분양가 천장 뚫렸다

경기도 과천 지식정보타운의 S4블록 ‘과천 푸르지오 어울림 라비엔오’의 전경. 선분양 단지지만, 지난해 착공했고 아직도 분양 일정을 잡지 못하고 있다. ［사진 대우건설］

정부가 주택도시보증공사(HUG)를 통해 억제해온 아파트 분양가의 천장이 뚫렸다. 준강남권으로 꼽히는 경기도 과천 재건축 단지에서다. 규제를 빠져나가면서 분양가가 2개월 새 20% 넘게 뛰었다. 분양가 규제 틈새를 없애려는 정부의 민간택지 분양가상한제 시행이 빨라질지 주목된다.

과천시, 과천주공1단지 후분양 승인 #정부의 고분양가 통제에 서둘러 #분양가상한제 속도낼지 주목 #과천지식정보타운도 분양 나서 #24일 분양가심사위원회 첫 개최

과천에선 이미 상한제 적용을 받는 공공택지도 고분양가 논란에 빠져 있어 앞으로 진행될 분양가 심의가 주목을 끈다. 이러고 보면 과천은 후분양·공공택지ㆍ민간택지·분양가상한제 등 요즘 뜨거운 분양 관련 각종 이슈가 얽혀 있는 ‘핫 플레이스’다.

과천시가 지난 19일 과천주공1단지의 후분양을 승인했다. 분양가가 3.3㎡당 평균 3998만원으로 정해졌다. 정부가 시행을 검토 중인 민간택지 분양가상한제 시행 전에 HUG 분양가 규제를 피하기 위해 서둘러 후분양에 나선 결과다.

올해 11월께 입주자모집 공고를 예상했던 과천 주공1단지(과천 푸르지오 써밋)가 지난 15일 과천시에 후분양 승인 신청을 했다. 민원 접수 후 5일 내 처리 기한에 따라 19일 승인이 났다. 과천시 관계자는 “첫 후분양 단지다 보니 부담스럽기도 하여 서류 검토를 다른 단지에 비해 많이 했다”고 말했다.

과천주공 1단지는 2017년 3.3㎡당 3313만원에 분양하려다 HUG의 분양보증 거부로 후분양을 택했다. 현재 공정이 지상층 골조공사의 3분의 2를 넘겨 HUG 분양가 규제나 분양보증 없이 분양할 수 있다. 대우건설 관계자는 “과천의 사업성이 좋다 보니 후분양에 필요한 다른 건설사 연대보증을 무난히 받았다”고 말했다.

3.3㎡당 3998만원은 과천 분양가 중 최고다. 주변 새 아파트 시세와 비슷하다. 지난 5월 HUG 분양가 제한을 받아 분양한 과천 자이(주공6단지 재건축)가 3.3㎡당 3253만원이었다.

함영진 직방 데이터랩장은 “지난해 7월 입주한 별양동의 래미안과천센트럴스위트의 올해 실거래 단지 평균 시세가 3.3㎡당 4000만원이었다”고 말했다.

과천주공1단지의 선례에 따라 주변 시세와 HUG 분양가 상한선 간 격차가 큰 강남권 재건축 단지 등에 후분양이 확산할 전망이다. 주변 시세 수준으로 무난하게 분양승인을 받을 것으로 예상하기 때문이다. 이미 강남구 삼성동 상아2차가 후분양을 추진하고 있다.

하지만 이 단지들이 후분양으로 HUG 분양가 규제를 벗어날지 불확실하다. 정부가 민간택지 분양가상한제 시행을 검토하고 있다. 후분양 조건을 갖추기 전에 상한제가 시행돼 적용을 받으면 HUG보다 더 강한 분양가 규제를 받을 수 있다.

함영진 데이터랩장은 “과천 주공1단지의 고분양가가 정부의 분양가 통제 정책을 재촉하는 트리거 역할을 할 수 있다”고 내다봤다.

과천 주공1단지 재건축 현장. '과천 푸르지오 써밋'으로 공정률 3분의 2를 넘겨 후분양에 나섰다. ［사진 대우건설］

공공택지인 과천 지식정보타운(135만3090㎡)의 분양가가 도마 위에 오른다. 지식정보타운 내 공공분양과 민간단지 모두 이미 착공에 들어갔으나 가격을 눈치보느라 분양 일정이 미뤄져 왔다. 지식정보타운은 분양가를 낮추기 위해 개발제한구역을 해제해 개발하는 곳이지만 분양가가 공공택지 역대 최고인 3.3㎡당 2000만원대 중반에 추진되고 있다. 그동안 가장 비싼 공공택지 분양가는 위례신도시 3.3㎡당 2100만원대다.

첫 분양 단지로 지난 5월 분양 예정이었던 ‘과천제이드자이’(S9블록, 647가구)의 분양일정이 기약 없이 늦어지고 있다. 이 아파트는 공공분양 단지로 땅을 제공하는 LH와 시공을 맡은 GS건설의 공동사업이다. LH의 한 관계자는 “GS건설과 분양가와 관련해 협의할 것이 많은 상황”이라고 전했다.

부동산 업계 관계자는 “GS건설이 내부적으로 검토했던 투자이익이 있을 텐데 분양가를 낮추면 갑자기 이를 줄여야 한다고 하니 협의가 쉽지 않은 것 같다”고 말했다.

그러는 사이 대우건설 컨소시엄이 개발하는 민간단지인 S6블록 ‘푸르지오 벨라르테’(504가구)가 먼저 분양가 심사를 받게 됐다. 과천시는 24일 분양가심의위원회를 열어 이 단지의 분양가 적정성을 따질 계획이다. 대우건설 컨소시엄이 개발하는 단지는 S6블록 외에 S1블록과 S4블록도 있다. S6블록이 지난 4월 착공에 들어갔고  S4블록은 지난해 착공해 현재 10층까지 골조공사가 진행된 상황이다.

이 단지들이 계획한 분양가는 공공분양보다 좀 더 비싼 3.3㎡당 2600만원 정도다.

S6블록 분양가 심의 결과가 지식정보타운 가격 기준이 될 전망이다.

전문가들은 "공공택지인 지식정보타운의 국민주택 규모(전용 85㎡) 분양가가 고가주택 기준이고 중도금 대출 규제 금액인 9억원까지 오르면 저렴한 주택을 공급하겠다는 정부의 공공택지 개발 취지가 무색해질 것"이라고 말했다.
한은화 기자 onhwa@joongang.co.kr