문답으로 본 개발부담금

-개발이익은 어떻게 계산하나.

"재건축 조합설립추진위원회가 승인을 받은 날부터 준공 시점까지 얼마나 집값이 올랐나 따져 평가 차익을 계산한다. 평가 차익에서 개발비용과 정상적인 가격 상승분을 빼면 개발이익이다. 예컨대 추진위 단계에서 2억원이던 집값이 준공 때 4억원으로 올랐다면 평가 차익은 2억원이다. 이때 개발비용이 5000만원, 정상적인 집값 상승분이 5000만원이라면 개발이익은 1억원이다."

-개발이익을 산정할 때 집값은 실거래가인가, 공시가격인가.

"추진위 승인 시점의 가격은 당해 연도 1월 1일 기준 공시가격에 통계청의 승인을 얻은 국민은행의 시.군.구별 집값상승률을 적용해 산정한다. 추진위가 승인된 해의 공시가격이 1억8000만원, 추진위 승인일까지 해당 지자체의 집값이 11.1% 올랐다면 추진위 승인 때 가격은 2억원이 된다. 준공 시점에선 '부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률'에 따라 새로 공시가격을 산정한다."

-이 법의 적용을 받는 재건축 단지는.

"법 시행일 현재 관리처분인가 신청을 하지 않은 재건축 추진 단지다. 이미 관리처분을 받은 곳은 개발부담금 부과 대상이 아니다."

-추진위는 이미 설립됐지만 관리처분을 받지 못한 상태인 재건축 단지는 어떻게 되나.

"법 시행일까지 관리처분인가 신청을 하지 못하면 부담금을 내야 한다. 하지만 이 경우엔 부담금 계산 기간이 달라진다. 즉 추진위 승인 시점이 아닌 법 시행일부터 준공일까지의 기간에 대해서만 부담금을 내게 된다. 법이 시행되기 5년 전에 추진위가 승인을 받았고, 실제 준공은 법 시행일 5년 뒤라면 법 시행일로부터 준공까지 5년간의 개발 이익에 대해서만 부담금을 낸다는 의미다."

-개발부담금은 어떻게 계산하나.

"양도소득세 계산과 비슷하다. 개발이익이 많을수록 부담률(세율)이 커지는 누진 구조다. 개발이익이 3000만원 이하면 부담금을 내지 않고 ▶3000만원 초과 5000만원 이하는 부담률 10% ▶5000만원 초과 ~ 9000만원 이하 30% ▶9000만원 초과 ~ 1억1000만원 이하 40% ▶1억1000만원 초과 부분 50% 등이다. 개발이익이 ▶1억원이면 1600만원(실효부담률 16%) ▶2억원이면 6500만원(32.5%) ▶3억원이면 1억1500만원(38.3%)의 부담금을 내게 된다."

-개발부담금은 어떻게 부과하나.

"실제 과정은 다소 복잡하다. 개발부담금은 조합원 개인이 아닌 재건축조합에 부과된다. 재건축 단지 전체의 집값 상승분에 개발경비와 정상 가격 상승분을 뺀 개발이익을 조합원 수로 나눈 일인당 개발이익을 기준으로 10~50%의 부담률을 적용한다. 개발부담금은 총액이 조합에 부과되면 조합원이 이를 나눠 내는 형식이다."

-재건축 단지에는 다양한 평수가 있는데 이를 어떻게 분담하는가.

"일인당 개발이익에 따른 부담금은 평균일 뿐이고 실제 조합원이 내는 것은 대지 지분에 따라 달라진다. 조합은 관리처분 단계에서 조합원의 개발부담금 분담 기준을 마련해야 한다."

-개발부담금은 언제 납부하나.

"아직 구체적인 법안이 마련되지 않았지만 관광지나 골프장 사업 등에 개발부담금을 부과하는 개발이익환수법의 조항과 유사할 것으로 보인다. 지자체가 준공 후 3개월 안에 개발부담금을 부과하고, 조합은 부과일로부터 6개월 이내에 납부하는 방안이 유력하다."

-양도세 계산 때 개발부담금을 공제해 준다는데.

"이미 낸 개발부담금은 양도세를 납부할 때 필요경비로 인정된다. 예컨대 개발부담금을 1억원 낸 사람의 양도차익이 3억원이라면 나머지 2억원에 대해서만 양도세를 내게 된다."

김원배 기자