[CoverStory] '개발이익 환수' 폭탄 내놓은 3·30 대책

중앙일보

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강남권 재건축을 억제하는 내용의 8.31 후속대책이 나오자 전문가들은 "재건축 수익률이 크게 떨어지기 때문에 시장에 미치는 충격이 크다"고 입을 모았다. 그러면서도 "이번 조치가 재건축과 관계없는 인기지역 일반 아파트값을 올릴 수도 있다"고 내다봤다. 주택담보대출 규제 강화는 거래 억제 효과가 있으나 내 집을 마련하려는 실수요자들의 반발을 불러일으킬 것이라는 예상도 많다.

◆ 집값 잡을 수 있을까=재건축아파트값의 급등세는 브레이크가 걸리게 됐다. 개발부담금 부과가 재건축아파트 매수 심리를 크게 위축시키므로 거래가 줄어들 가능성이 높다.

부동산개발업체인 ㈜더브릭스 김상태 사장은 "재건축 추진위 시점의 초기 재건축단지까지 이익을 환수하겠다는 점에서 이전 대책과 차이가 있다"며 "특히 안전진단이 강화되면서 재건축 기대감으로 값이 들썩였던 단지는 가격 하락이 예상된다"고 말했다. 송파구 잠실동 송파공인 최명섭 대표는 "당분간은 매도.매수자 간 '눈치보기'현상이 두드러지며 아파트값이 약세를 보일 것 같다"고 전망했다.

재건축 분양권이나 강남권 및 양천구 목동 등 인기지역 일반 아파트에 수요가 몰리는 '풍선효과'가 심화할 것이라는 전망도 나온다. 피데스개발 김승배 부사장은 "관리처분을 신청한 곳이나 재건축 공사가 진행 중인 단지의 분양권 값이 뛸 수 있다"고 말했다.

한화건설 신완철 상무는 "재건축 규제가 인기지역의 공급 축소로 이어져 결국 집값 상승을 초래한다"며 "재건축 활성화를 통해 입지여건이 뛰어나고 수요도 많은 강남권에 아파트 공급을 늘리는 게 바람직하다"고 말했다.

투기지역 내 6억원 초과 아파트 구입 때 총부채 상환비율(DTI) 40% 이내에서만 대출토록 한 조치에 대해서는 반응이 엇갈린다. RE멤버스 고종완 사장은 "소득이 불분명한 일부 자영업자와 주부.자녀 명의로 투자하려는 세력을 차단할 수 있다"고 말했다.

반면 고준석 신한은행 부동산재테크 팀장은 "인기지역 아파트를 사려는 사람들 중 대출을 이용하는 경우는 드물다"며 "대출 강화 조치가 투기꾼에게는 영향을 끼치지 않은 대신 실수요층인 봉급생활자들의 주택 매입을 막는 결과만 초래할 것"이라고 말했다.

◆ 재건축 추진 단지 비상.반발=정부가 '관리처분계획 신청 이전' 단지를 모두 개발부담금 부과 대상에 포함키로 하면서 상당수 재건축 아파트 사업에 차질이 예상된다. 최근 집값 상승을 주도했던 송파구 잠실 주공5단지, 강남구 은마아파트 등 사업 초기의 중층 단지는 물론 강남구 개포 주공, 강동구 고덕 주공과 둔촌 주공, 송파구 가락 시영 등 인기 저층 단지가 모두 대상에 포함된다.

재건축 컨설팅업체인 J&K 백준 사장은 "개발이익이 적은 지방은 별로 상관없지만 강남권은 1대 1 재건축이라 해도 땅값 오름폭이 커 상당한 부담이 있을 것"이라고 설명했다. 이 때문에 재건축 추진 단지들은 일제히 반발하고 있다. 가락시영 김범옥 조합장은 "13평형 시영아파트에 사는 서민들에게 개발부담금을 추가로 내라는 것은 감당키 어려운 요구"라며 "조합원 분양권 매매금지 조치에 따라 집을 팔지 못하는 조합원들은 경매에 내몰릴 수밖에 없다"고 말했다.

강남구 삼성동 홍실아파트 재건축조합 서우석 조합장은 "아파트값이 급등한 것은 강남 어느 지역이나 마찬가지인데 오직 재건축 아파트만 타깃으로 삼은 것은 과도한 규제"라고 지적했다. 바른재건축실천전국연합 김진수 회장은 "공급을 줄이고 원가를 상승시켜 아파트 시장을 더 불안하게 만드는 정책"이라며 "351개 재건축 조합 100만 가구의 서명을 받아 법제화를 막을 방침"이라고 밝혔다.

아무튼 사업승인을 받은 단지는 법 시행(8월 예정) 전까지 관리처분을 추진하기 위해 서두를 전망이다. 현재 사업승인을 받은 단지 중 서초구 잠원동 한신5.6차와 동작구 상도동 약수, 성산동 유원1.2차 등이 관리처분을 준비 중이다.

조철현.함종선 기자