[부동산] 호재 많지만 곳곳에 걸림돌

뉴타운의 전략사업구역 등 적극적인 지원을 받는 곳이나 사업단계가 앞선 곳 등이다. 자치단체들은 노후도 요건 등에 맞춰 사업가능한 시기를 2,3단계로 나눈다. 1단계 지역이 가장 빠르다. 1단계가 아닌 지역은 대개 2008년 이후 사업을 시작할 수 있다.

입지여건도 잘 따져야 한다. 수도권에서 성남지역 재개발이 주목받는 이유는 판교.송파신도시의 후광효과가 기대돼서다. 다만 민간이 아닌 주택공사 시행방식이어서 민간 주도보다 투자성이 떨어질 수 있다.

한남뉴타운이 아직 개발기본계획을 확정하지 못했는데도 뉴타운 시세를 주도하는 것도 한강변이고 강남에서 가깝다는 입지 덕이다. 특별법에 따라 개발될 예정인 곳에선 토지거래허가제를 감안해야 한다. 아직 확정되지 않았지만 9평 이상의 토지거래 때 허가를 받아야할 것으로 예상된다. 토지거래허가를 받을 경우 기존 주택을 처분하고 실제로 거주해야한다는 전제에서 허가받을 수 있기 때문에 거래 마비가 빚어질 수도 있다.

자치단체별로 다른 재개발 규정도 염두에 둬야 한다. 요건뿐 아니라 분양자격 등에서도 차이가 난다. 나대지 소유자의 경우 땅의 크기를 기준으로 분양자격을 제한하는 곳도 있고 그렇지 않는 자치단체도 있다. 특히 다가구를 다세대로 전환하는 지분쪼개기가 서울 등에선 금지되지만 가능한 곳도 있다. 지분쪼개기가 많으면 조합원수가 늘어 사업성이 떨어진다.

재개발 컨설팅 업체인 J&K 백준 사장은 "쪼개기가 많지 않더라도 단독주택보다 다세대가 밀집된 지역에선 조합원이 많기 때문에 조합원수와 건립예상 가구수 등을 따져봐야 한다"고 말했다. 같은 구역 내에선 도로변 등 감정평가를 높게 받을 수 있는 지분이 낫다.

안장원 기자