Q : 공무원(38)으로 일하는 주부다. 엔지니어인 남편(42), 자녀 2명(초등 3년, 4세)과 함께 8000만원짜리 전세 아파트에서 살고 있다. 현재 짓고 있는 조합아파트를 4억500만원에 구입했는데 대출금 상환이 부담스러워 팔까 고민 중이다. 또 아직 보험을 하나도 안 들었는데 가입할 필요가 있는지 궁금하다.
A : 이모씨 부부는 몇 차례에 걸친 투자 실패로 아직까지 순자산이 적은 편이다. 다행히 마포 소재 조합아파트(31평형)에 투자해 둔 것이 현재 1억원의 프리미엄이 붙어 있다. 하지만 3억원 가까이 되는 대출금이 부담돼 매각 여부를 고민하고 있다. 아울러 이씨 부부는 매월 발생하는 여유자금을 잘 불려 대출 상환에 활용하려고 하는데 좋은 방법이 없는지 물어왔다.
# 지금 전매하지 말고 3년 보유 후 양도소득세를 면제받아라
조합아파트는 지역이나 직장의 무주택 조합원들이 땅을 사 아파트를 짓는 것이다. 일반 분양아파트에 비해 분양가가 15~20% 싸지만 사업 추진에 문제가 생기면 예상치 않은 추가 부담이 생길 수 있다. 이씨 부부의 경우 시간은 다소 걸렸지만, 프리미엄까지 붙어 있는 만큼 조합아파트 투자에 성공한 셈이다. 더구나 현재 투기과열지구 내에 있는 조합아파트는 원칙적으로 전매가 금지되지만 이씨 부부는 2002년 12월 이전에 조합원이 됐기 때문에 1회에 한해 전매도 가능하다. 그러나 현재 분양권을 파는 것은 바람직하지 않아 보인다. 양도소득세가 시세차익의 50%에 이르기 때문이다. 일정 기간을 살아 양도소득세를 면제받은 뒤 매각할 것을 권한다. 투기지역에서 양도세를 면제받기 위해서는 완공 후 3년 이상 보유해야 하고, 2년 이상 살아야 한다. 입주 후 3년간 살다가 팔면 양도세를 한 푼도 안 내도 된다.
# 중도금 마련은 추가 대출보다 전세를 월세로 전환해 마련하자
지금 당장 아파트를 팔지 않게 되면 입주 때까지 중도금 6100만원이 추가로 필요하다. 추가 대출은 바람직하지 않아 보인다. 현재 살고 있는 아파트의 전세 보증금을 월세로 전환하는 방법을 생각해 볼 수 있다. 현실적으로 대출금 이자보다 월세 이율이 다소 높겠지만 강씨가 사무실에서 도보로 통근할 수 있는 곳으로 이사한다면 교통비가 절약되므로 오히려 비용 측면에서 유리할 수 있다. 현재 전세보증금이 8000만원이므로 중도금을 모두 충당할 수 있고, 차액 1900만원은 대출 상환에 활용할 수 있을 것이다.
# 위험관리는 재무 설계의 첫걸음
맞벌이여서 현금흐름이 괜찮은 만큼 종신보장과 투자 수익률을 함께 겨냥할 수 있는 변액유니버설종신보험을 권하고 싶다. 이 상품은 보험료의 일정 부분이 펀드에 투자되며, 수익률이 저조해도 최초 가입 시 설정된 보장금액은 확보된다. 적립한 금액을 중도 인출하거나 추가 납입할 수 있는 기능(유니버설)이 있으며, 일정 연령 도달 후 연금으로 활용할 수 있는 연금전환 기능, 일정 기간 경과 후 피치 못할 사정으로 보험료 납입이 어려운 경우 보장은 계속되면서 납입을 중지할 수 있는 납입중지 기능 등 유용한 기능이 많다. 보험료는 1억원 보장(20년납) 기준으로 남편이 월 23만원, 아내는 15만원 정도다. 암 등 각종 특약 부가에 따라 10~30% 보험료가 가산된다. 보험료가 부담스러울 경우 소멸성 정기보험도 괜찮다.
# 은행 적금은 투자 상품으로 돌려 자녀 교육비 증가에 대비하자
이씨 부부는 매월 이자(115만원)와 원금 상환(75만원)을 빼고 남는 월 142만원을 지난달부터 은행 정기적금에 납부하고 있다. 아직 가입한 지 한 달밖에 안 된 만큼 원점에서 이 돈의 활용 방안을 생각해 볼 필요가 있다. 무엇보다 자녀의 중.고교 진학에 대비해 교육자금 마련이 중요할 것 같다. 지금부터 매월 큰아이는 20만원, 둘째 아이는 10만원을 적립해 보자. 세후 7%를 가정할 때 고등학교 입학 시 큰아이 (6년 후)는 1780만원을, 둘째아이(12년 후)는 2240만원을 마련할 수 있다. 적립 방법으로는 주식혼합형 적립식펀드를 활용하는 것이 바람직하다. 기간이 장기이므로 주가 등락에 연연하지 않고 꾸준히 적립한다면 정기적금 금리 이상의 수익률을 기대할 수 있다.
남은 102만원은 상호저축은행의 세금우대 정기적금과 주식형 적립식펀드를 활용하는 게 효과적일 듯하다.
정리=윤창희 기자
이번주 자문단
이재호 미래에셋증권 자산운용컨설팅본부장, 곽창석 부동산퍼스트 전무, 안성준 삼성생명 CFP, 김생수 외환은행 목동지점 PB팀장(사진 왼쪽위부터 시계방향)
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