전매 못해도 좋아 … 식지 않은 청약열기

중앙일보

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지난 28일 서울 은평구 수색·증산뉴타운에서 1순위 청약을 받은 ‘DMC 롯데캐슬 더 퍼스트’는 324가구 모집에 1만2305명이 몰려 평균 38대 1의 경쟁률을 기록했다. 올해 서울에서 분양한 민간아파트 중 가장 높은 청약률로, 지난달 분양한 ‘보라매 SK뷰’(28대 1)의 기록을 뛰어넘었다. 당초 6·19 부동산 대책이 나온 이후 서울에서 처음 분양하는 단지라 투기 수요가 빠져 청약률이 낮을 것으로 예상됐다. 은평구의 경우 분양권 전매제한 기간이 1년 6개월에서 소유권 이전등기 시까지로 늘어난 곳이기 때문이다. 하지만 결과는 달랐다. 최익주 롯데건설 분양소장은 “예상했던 것보다 청약률이 높게 나와 깜짝 놀랐다”고 말했다.

대출규제 전 ‘막차 수요’ 몰려 #28일 은평 롯데 1순위 38 대 1 #건설 분양소장도 “깜짝 놀랐다” #서울 아파트 10%가 30년 넘어 #새집 원하는 실수요자 많아

6·19 대책 발표에도 서울 분양시장 열기가 오히려 더욱 달아오르고 있다. 신규 분양 아파트의 견본주택에는 예비 청약자가 대거 몰리고, 청약 경쟁률은 이전보다 더 치솟는다. 부동산 규제 강화에도 이런 분위기를 보인 건 그만큼 실수요자가 대거 몰린 결과로 풀이된다.

다음 달 3일 입주자 모집공고분부터 강화되는 담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 등 대출 규제를 적용받지 않으려는 ‘막차 수요’가 몰린 측면도 있지만, 근본적으로 서울 주택 공급이 부족한 영향이 크다는 해석이 나온다. 김동수 한국주택협회 정책실장은 “정부의 규제 강화에도 서울에서 분양 열기가 뜨거운 것은 만성적인 주택 공급 부족 상태이기 때문”이라고 말했다. 실제 2015년 기준 서울의 주택보급률은 96%에 그친다. 최근엔 전국적으로 입주 물량이 늘며 공급 과잉 우려가 커지고 있지만, 서울 입주 물량은 많지 않다. 부동산114는 올해 하반기 서울 아파트 입주 예정 물량을 1만1330가구로 집계했다. 상반기(1만5047가구)보다 24% 감소한 수치다.

그럼에도 새 아파트로 갈아타려는 수요는 많다. 워낙 낡은 주택이 많아서다. 2015년 기준으로 서울에서 지은 지 30년 이상 된 아파트는 10가구 중 한 가구(10%)꼴이다. 전국 평균(5.1%)의 두 배다. 익명을 원한 대형 건설사의 한 관계자는 “서울에선 낡은 주택에 살다가 새 집으로 갈아타려는 청약자가 다른 지역보다 훨씬 많다”고 말했다.

이런 상황에서 새 정부가 공급 확대보다 수요 억제 쪽으로 부동산 정책 방향을 잡자 시장엔 내년부터 새 아파트 공급이 줄어들 것이란 전망이 퍼지고 있다. 서울은 택지지구 등 아파트를 지을 땅이 별로 없어 새 아파트는 대부분 재건축·재개발 등 정비사업으로만 공급된다. 이 때문에 재건축 등의 규제에 민감할 수밖에 없다. 이남수 신한금융투자 부동산팀장은 “특히 재건축 초과이익 환수제(재건축 부담금제) 등 재건축 규제로 내년 이후 서울의 주택 공급이 끊길 것이라는 우려가 많다”고 말했다. 내년부터 환수제가 부활되면 연내 관리처분계획 인가를 신청하지 않은 단지 조합원들은 재건축 후 오른 집값의 일부를 국가에 내야 한다. 이렇게 되면 사업 초기 단계인 단지 조합들은 속도를 낼 동력이 떨어지게 돼 강남권에 새 아파트 공급은 더 어려워질 것으로 관측된다.

업계는 하반기에 나오는 서울 분양 물량의 흥행 여부에 주목하고 있다. 다음 달 3일부터 아파트 집단대출의 일부인 잔금대출에 대해 DTI 50%가 적용되기 때문이다. 이날 허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 ‘하반기 주택·부동산 경기전망 세미나’에서 “서울을 비롯한 인기 지역 분양시장은 풍부한 대기 수요 덕에 호조세가 지속되겠지만 정책 규제 강화, 금리 상승 속도에 따라 급변할 가능성도 있다”고 말했다.

황의영 기자 apex@joongang.co.kr