서울 강남권 재건축 몸값 상승세가 거침 없다. 금융위기 이전 수준을 회복한 정도가 아니라 역대 최고 시세다. 재건축 단지 분양을 시작한 강남구 개포동을 중심으로 몇 달 새 웬만해선 억대씩 올랐다.
재건축에 수요가 몰리는 이유가 뭘까. 재건축만의 ‘마술’이 작용해 ‘대박’으로 불릴 정도로 투자성이 좋기 때문이다. 강남권 재건축 단지의 투자성이 어떻게 나오는지 현재 조합원 분양신청을 받고 있는 강남구 개포1동 재건축 계획을 들여다봤다.
이 아파트는 1982년 지어진 전용 36~62㎡형의 낡은 5층짜리 5040가구다. 재건축 사업승인을 받은 상태로 전용 34~179㎡ 최고 35층 6642가구로 재건축할 계획이다. 이주·착공에 앞서 지난달부터 이달 말까지 조합원 분양신청을 받고 있다. 주택형별로 조합원 몫을 확정해야 일반분양에 들어갈 수 있기 때문이다.
조합원 분양신청 자료에 잠정적이나마 조합원 분양가, 추가분담금, 일반분양가 등의 계획이 들어있다. 이들 금액은 실제 일반분양 후 최종 확정되지만 사업이 막바지 단계여서 큰 변화는 없을 전망이다.
이 아파트 일반분양분은 1227가구다. 일반분양수입을 기준으로 사업비 등을 따져 조합원 분양가, 추가분담금 등이 정해진다. 조합은 3.3㎡당 4000만원이 넘는 개포주공3단지의 분양가를 감안해 일반분양가를 3.3㎡당 4100만원으로 잡았다. 이에 맞춰 조합원 분양가는 3.3㎡당 3275만원으로 정해졌다. 조합원 분양가에서 기존 아파트 가치를 뺀 금액이 조합원이 돈으로 부담해야 할 추가분담금이다. 기존 가치는 감정평가 금액에 사업성을 반영해 계산된다. 이 아파트는 높은 분양가로 사업성이 좋아 기존 가치가 감정평가 금액의 1.13배로 산정됐다. 실제 가치에 13%의 개발이익이 얹어지는 셈이다.
추가분담금은 원하는 주택형에 따라 조합원 분양가가 기존 가치보다 적으면 ‘마이너스’로 환급될 수도 있다. 기존 집은 크면서 상대적으로 작은 집을 배정받으면 환급받게 된다.
10년 전인 2006년 8월 구입한 것으로 전제로 투자성을 따져본 결과 주택형에 따라서 수익률이 39~102%로 나타났다(그래픽). 현재 가치는 조합원 분양가가 아니라 시장에서 실제로 거래되는 금액인 일반분양가가 기준이다. 기존 집이 작을수록 투자비용은 적게 들어 수익률이 높게 나온다.
이 같은 수익률은 지난 10년간 다른 부동산이나 주식 등에 투자한 경우보다 훨씬 높다. 수도권 아파트값 상승률이 33%이고 같은 강남구 아파트값은 10% 오르는 데 그쳤다. 역대 최고치를 경신하고 있는 삼성전자 주식의 지난 10년 수익률도 10%가 채 되지 않는다. 이 사이 소비자물가는 26% 뛰었다.
J&K도시정비 백준 사장은 “기존 자산가치를 감정평가금액보다 비싸게 인정받는 개발이익과 조합원·일반분양가간 차액이 생기기 때문에 수익성이 좋아진다”고 말했다.
재건축조합이 일반분양가를 올리려는 이유도 그만큼 재건축 후 시세가 올라가기 때문이다. 사실 일반분양가를 높여 분양수입이 늘어나는 데 따른 추가분담금 감소액은 그렇게 많지 않다. 이 단지는 지난해 사업승인 계획을 세울 때 일반분양가를 3.3㎡당 3600만원으로 잡았다. 500만원 인상으로 일반분양수입이 350억원가량 늘었고 조합원당 평균 700만원 정도의 추가분담금 감소 효과가 있었다. 이보단 억대의 시세 상승 이득이 훨씬 더 많다. 새 아파트 전용 84㎡형으로 보면 시세가 1억6000만원 오르게 된다.
하지만 재건축이 늘 ‘황금알’을 낳지는 않는다. 규제·시장상황 등에 따라 사업성이 워낙 많이 달라지기 때문이다. 규제로 일반분양분이 줄어들거나 주택시장 침체 등으로 일반분양가를 높게 받지 못하면 그만큼 추가분담금이 늘어나게 된다. 정부 대책 등에 따라 재건축 시세가 롤러코스터를 타는 이유다.
국민은행 박원갑 수석부동산전문위원은 “재건축 사업성은 일반분양가 등을 기준으로 어렵지 않게 수량화할 수 있어 외부환경 변화에 민감하게 반응할 수밖에 없다”고 말했다. 규제 등에 따라 달라질 것으로 예상되는 수천만원이든 억대의 수익성이 그대로 현재 시세에 반영되기 때문에 단기간에 큰 폭으로 오르고 내리게 된다는 것이다.
개포주공1단지의 투자성 역시 실제 일반분양가와 향후 시장이 결정하게 된다. 강남권 집값이 계속 올라 일반분양가가 더 오르게 되고 인기리에 분양되면 투자성은 더욱 올라간다. 하지만 시장이 바뀌어 일반분양가를 낮춰야 하고 분양도 잘 안되면 투자성은 악화된다.
안장원 기자 ahn.jangwon@joongang.co.kr
