중도금 대출, 아파트·오피스텔 합쳐 1인당 2건·6억 제한

중앙일보

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정부의 중도금 대출 보증 제한으로 돈 걱정 없이 새 아파트를 분양받기가 어려워졌다. 분양가가 9억원보다 비싸거나 보증 한도(2건, 6억원)를 초과하는 주택은 중도금 대출 문턱이 높아지기 때문이다. 앞으로 분양받으려는 주택 수요자는 중도금 마련 계획부터 세워야 한다. 28일 발표된 정부의 하반기 경제정책 방향에 들어 있는 중도금 대출 보증 규제를 일문일답으로 알아본다.

중도금 대출 보증이 없으면 은행에서 아예 대출을 받지 못하나.: “그건 아니다. 주택도시보증공사나 한국주택금융공사의 보증이 없더라도 시공사 연대보증이나 주택담보·개인신용 등 다른 방식으로 돈을 빌려 중도금을 납부할 수 있다. 하지만 시공사 연대보증은 부채 비율에 영향을 미치기 때문에 업체 측이 보증을 꺼린다. 분양가의 60%를 차지하는 중도금을 개인이 추가 담보대출이나 신용대출로 충당하기도 쉽지 않다.”

분양가가 9억원이 넘거나 보증 한도(6억원)를 초과하는 주택은 분양받지 못한다는 뜻인가.: “대출을 통해 중도금을 마련하기 힘들다는 뜻이지 분양을 못 받는다는 말은 아니다. 여윳돈이 있거나 대출을 충분히 받을 수 있을 만큼 다른 자산이 많은 사람은 분양받는 데 장애가 없다.”

주택도시보증공사가 오피스텔 중도금 대출도 보증해 주는데 이번 보증 규제는 아파트 등 주택만 대상으로 하나.: “주택도시보증공사가 중도금 대출 보증을 해 주는 상품은 모두 해당된다. 한국주택금융공사는 주택만 보증을 해 주는 데 비해 주택도시보증공사는 주거용으로 사실상 주택이나 마찬가지인 오피스텔도 보증한다. 따라서 주택도시보증공사는 아파트·오피스텔을 모두 합쳐 건수·금액 제한을 하게 된다. 아파트에서 한도가 차면 오피스텔 보증을 받지 못한다.”

자료:금융감독원

보증 대상을 9억원 이하로 한정한 이유는.: “현재 9억원이 넘는 주택은 고가 주택으로 분류돼 종합부동산세를 내고 취득세 등의 세율이 높다. 주택도시보증공사는 고가 주택 분양자가 아니라 서민·중산층 주거안정을 지원하기 위한 것이어서 고가 주택은 보증에서 제외했다. 분양가가 9억원이 넘는 주택이 서울 강남권 등 일부를 제외하곤 많지 않기도 하다. 한국주택금융공사도 이미 9억원 이하 만 보증을 해 주고 있다.”

한국주택금융공사의 보증금액이 최대 3억원으로 두 기관의 한도액이 차이 난다.: “수도권 분양가가 비싼 점을 반영했다. 서울 아파트 평균 분양가가 3.3㎡당 평균 2000만원으로 주택 수요가 가장 많은 국민주택 규모의 전용면적 85㎡형이 6억원이 넘는다. 3억원 이하로 제한하면 보증받을 수 있는 주택이 크게 줄어 한도를 올렸다.”

이미 분양 계약을 체결했지만 중도금 대출이 7월 1일 이후 나오는 주택도 합산되나.: “그렇지 않다. 중도금 대출이 이뤄지는 시기와 상관없이 7월 1일 이후 입주자 모집공고가 발표되는 주택·오피스텔에 적용된다. 입주자 모집공고 시점이 관건이다.”

7월 1일 이전 분양된 미분양주택이나 중도금 대출을 승계해야 하는 분양권은 어떻게 되나.: “둘 다 중도금 대출 보증 규정이 바뀌어 시행되기 전에 입주자 모집공고가 나온 주택이면 중도금 대출 보증에 제약이 없다.”

한도 산정 때 한국주택금융공사의 보증건수·금액을 합치나.: “아니다. 주택도시보증공사와 한국주택금융공사의 전산망이 통합돼 있지 않아 서로 별도로 관리된다. 두 기관이 대출 보증을 따로 심사하기 때문에 한국주택금융공사에 대출 보증이 있더라도 주택도시보증공사에서 보증받을 수 있다. 다만 분양업체 측에서 한 기관과 대출 보증을 집단으로 맺기 때문에 개인이 선택하거나 변경하기 어려워 현실적으론 어렵다.”