[최영진의 부동산 맥짚기] 공원에 아파트, 주택업계 새 먹거리

최영진
부동산전문기자

공원에도 아파트를 지을 수 있을까. 공원에는 관련 시설 외는 개발이 전혀 허용되지 않는 것으로 알고 있지만 규정만 잘 알면 대규모 아파트 사업도 가능하다.

　‘도시공원 및 녹지 등에 관한 법률’과 ‘도시공원부지 개발 특례에 관한 지침’을 세심하게 들여다 보면 길이 보인다. 전체 공원면적의 30%까지 아파트나 상가를 지어 여기서 나오는 돈으로 나머지 땅을 공원으로 조성해 관련 지방자치단체에 기부채납하는 방식이 그 길이다. 전에는 개발 허용면적이 20% 이하였으나 올해 초 30%로 늘렸다. 공원개발사업을 하겠다는 사업자가 없어서 사업성을 높여준 것이다.

　2009년에 제도가 도입된 이후 민간이 공원을 개발한 사례는 하나도 없다. 당시 주택경기가 좋지 않은데다 택지개발지구의 주택용지가 사업자에게 인기가 더 좋았기 때문이다.

　하지만 근래들어 아파트 분양가 상한제가 없어졌고 공원개발 관련 규정까지 완화됨에 따라 사업성은 택지개발지구보다 더 좋아졌다. 더욱이 공공택지도 거의 바닥이 난 상황이어서 공원개발은 주택업체의 새로운 먹거리로 부상했다.

　여기다가 2000년 이전에 지정된 공원은 2020년 7월까지 공원으로 조성하든지 아니면 이를 풀어 줘야 하는 상황이어서 지자체들도 개발사업을 적극 권장하는 분위기다. 공원을 해제할 경우 어렵게 확보한 녹지가 없어지고 직접 공원조성에 나서자니 돈이 없어 지자체로서는 민간자본을 끌어들일 수밖에 없는 처지다.

　지자체는 대부분 이런 사연의 공원을 갖고 있다. 전국에 공원은 2만1000여 곳이고 이중 도시계획상 공원으로 묶어 놓았다가 보상을 해주지 않은 미집행 공원 면적은 2013년 기준으로 600㎢ 규모다. 공시지가로 따지면 땅값이 49조원 정도다.공원으로 개발할 경우 이만큼의 토지 보상비와 별도의 공원 조성비가 들어간다는 얘기다.

　민간공원 개발이 활발한 곳은 의정부시다. 추동공원과 직동공원 두 곳이 현재 진행 중이다. 이중 직동공원은 면적이 42만7000㎡로 현재 토지보상 단계다. 보상이 끝나면 1700여 가구의 아파트 분양에 들어간다. 3500가구가 건설되는 추동공원은 보상을 위한 토지 감정평가가 끝난 상태다. 의정부 사업건은 관련 법이 바뀌기 전에 추진된 사업이어서 개발면적이 20% 이하 규정을 적용받는다. 그런데도 사업이 추진된다는 것은 이익이 있다는 얘기다. 개발면적을 30%까지 늘리면 수익은 엄청나지 않을까 싶다.

　이런 연유로 원주·청주·수원·인천·평택을 비롯한 전국 각지에서 공원을 개발하겠다고 야단이다. 그동안 아무도 입질을 하지 않았으나 이제는 서로 하려고 나서고 있다. 그만큼 재미가 쏠쏠하다는 의미다.

　물론 어려움도 많다. 공원지구에다 아파트를 짓는 것이어서 관련 부서마다 요구 사항이 많고 인·허가 절차도 까다롭다. 또한 사업자 선정을 둘러싼 분쟁도 생긴다.

　어찌됐던 지구지정만 해놓고 조성되지 않은 도시공원은 새로운 주택지로 각광받을 것 같다.

최영진 부동산전문기자