서울 송파구 송파신도시 일대가 강남권의 신흥 주거타운으로 떠오르고 있다. 인근에 이미 진행 중인 재건축과 택지개발.뉴타운사업 등과 어울려 모두 12만 가구가 넘는 새 아파트촌으로 탈바꿈할 예정이다.
이 지역은 교육.문화.교통 등의 입지여건을 잘 갖추고 있는데다 송파신도시의 프리미엄까지 누리게 됐다. 앞으로 3만 가구 정도가 일반 분양될 예정이어서 강남권 진입을 꿈꾸는 청약 대기자들의 관심을 끌 전망이다.
◆ 고밀도 재건축.뉴타운 시작=새로 짓는 2만4000여 가구 가운데 3200여 가구를 일반 분양한 잠실저밀도지구에 이어 가락.잠실 등 고밀도지구 재건축이 이달부터 본격화한다. 1300여 가구의 가락지구가 이달, 7개 단지 1만여 가구의 잠실지구가 다음달 각각 용적률 230% 이하의 기본계획을 확정할 예정이다. 고밀도지구는 공정률 80% 이상에서 분양하는 후분양제를 적용받아 2009년 이후나 일반 분양이 가능하다. 재건축에 따른 용적률 증가분이 많지 않아 일반 분양분이 모두 1000가구 이하로 예상된다.
3차 뉴타운 후보지인 거여뉴타운과 송파신도시와 붙은 지역에 국민임대주택단지로 개발되는 마천지구가 1600여가구 규모로 조성되는데 국민임대를 제외한 500여 가구가 2007년 상반기 분양될 예정이다. 33평형 250가구, 45평형 200여 가구 정도다.
거여뉴타운의 경우 가구수가 1만8000여 가구여서 일반 분양분이 대략 3000가구는 될 것으로 업계는 본다. 이에 따라 이 일대에선 송파신도시의 일반 분양분(2만1000 가구 이상)을 합치면 3만 가구 가까이 청약을 기다릴 것으로 보인다.
◆ 임대주택이 3분의 1=임대아파트가 대거 들어선다. 새로 짓는 12만 가구 중 3만5000가구 정도로 예상된다. 잠실저밀도지구 이외의 재건축은 개발이익환수제 적용을 받아 늘어나는 용적률의 25%를 임대아파트로 지어야 한다. 거여뉴타운 재개발은 건립가구수의 17% 이상을 임대로 공급한다. 임대물량 확보가 우선인 장지.마천지구에선 임대아파트가 전체 가구수의 50~60%를 차지한다. 송파신도시도 임대 비중이 절반을 넘는다.
20~30평형대가 많다. 송파신도시에서 전용 25.7평 초과 임대가 최고 6000가구로 예정됐다. 마천지구는 33평형 500가구 정도를 일반.임대로 절반씩 배치할 계획이다. 부동산중개업소들은 "대부분 20평형대 이상이고 임대아파트와 같이 들어선다고 해서 일반 아파트가 가격에서 나쁜 영향을 받지 않을 것"으로 내다본다.
◆ 청약전략 어떻게=원가연동제.전매제한 강화 등을 따져야 한다. 재건축.재개발 단지는 원가연동제 적용을 받지 않는다. 때문에 이들 단지의 분양가는 주변 시세와 비슷할 것으로 보인다.
마천지구.송파신도시는 원가연동제에 따라 분양가를 정한다. 개발제한구역 해제지역이어서 토지보상비가 들어가지 않아 전용 25.7평 이하의 분양가는 주변 시세보다 저렴할 것으로 예상된다. 25.7평 초과는 채권입찰에 따라 주변 시세와 큰 차이가 없을 것 같다.
청약저축을 활용할 기회가 많아진다. 전용 25.7평 이하 청약에 재건축단지와 조합이 짓는 재개발 단지는 청약부금.예금으로 신청하지만 공공기관이 짓는 마천지구.송파신도시는 청약저축을 분양대상으로 한다. 정부는 청약제도를 개편할 예정인데 청약부금.예금도 마천지구.송파신도시의 25.7평 이하에 청약할 수 있게 할지는 불확실하다.
송파신도시를 비롯해 대형 평형 물량이 많을 것으로 예상돼 1순위인 청약예금 통장을 지금 큰 평형으로 바꿔도 늦지 않다.
안장원 기자
판교신도시 ~ 송파신도시 중간
성남 옛 시가지 눈에 띄네
경기도 성남시 수정.중원구 일대의 옛 시가지 재개발이 8.31대책 발표로 관심을 끈다. 강남 대체 주거지로 조성되는 판교신도시와 송파신도시 중간지역으로, 서울외곽순환도로.지하철(8호선.분당선) 등으로 이어져 신도시 개발 후광 효과가 기대되기 때문이다. 이 지역 재개발이 드물게 주민이 아닌 주택공사가 사업을 맡은 공공시행 방식인 점도 독특하다.
재개발 추진 지역은 수정.중원구 총 240만 평의 30%인 72만 평이다. 20개 구역으로 나눠 공동주택으로 짓는 일반적인 재개발의 철거방식(6곳 17만 평)과 주민이 다세대주택 등으로 기존 주택을 개량하는 수복방식으로 진행된다. 철거방식 구역에 1만2000여 가구가 들어설 계획이다. 이들 구역은 세입자 이주대책 등 때문에 사업시기별로 3개 단계로 나눠 차례대로 사업을 진행한다. 순환정비방식이다. 철거방식의 1단계 구역이 단대구역(단대동 100-1 일대 1만8000평)과 중3구역(중동 1600 일대 1만2000평). 각각 10~40평형대 1000여 가구와 680여가구를 지을 계획으로 정비구역 지정 절차를 밟고 있다. 일반 분양분은 각각 300, 200가구 정도로 예상된다.
이들 2개 구역을 포함해 철거방식의 6개 구역은 구역지정 이후 주택공사가 사업시행자로 지정돼 사업을 추진한다. 순환정비방식으로 재개발을 하는 경우 자치단체장이 공공을 시행자로 지정할 수 있어서다. 주택공사가 시행하면 사업단계가 추진위.조합설립 등의 절차 없이 곧장 사업시행인가로 넘어간다. 주공 관계자는 "주택품질을 높이기 위해 주민들이 추천하는 5개 업체를 대상으로 지명경쟁입찰로 시공사를 선정하고 설계는 현상공모한다. 브랜드는 주민들이 원하는 것으로 달 것"이라고 말했다. 단대구역 등의 20평짜리 재개발 지분이 평당 1300만원선이다. 올 초보다 평당 100만원가량 올랐다. 단대동 부동산뉴스 관계자는 "사업이 빠른 구역이 낫고 수복방식은 사업성이 떨어진다"고 말했다.
안장원 기자
