[8·31 부동산 대책] 부동산 대책 '엇박자' 투기 키웠다

▶ 국세청 직원들이 4일 서울 거여동의 한 중개업소 앞에서 부동산 거래 현황을 조사하고 있다. 국세청은 이날 52명으로 구성된 투기특별대책반을 거여동과 마천동.장지동 일대에 투입했다. 국세청은 투기나 탈루 혐의자에 대해 세무조사를 하고 위법 사항이 드러나면 검찰에 고발할 방침이다. [뉴시스]

정부가 서울시와 제대로 조율하지 않은 채 송파 신도시 조성 및 강북 개발 계획을 내놓아 부동산 대책의 효과가 반감되고 있다.

서울 지역 개발을 놓고 정부와 서울시가 주도권 다툼을 하고 있어 오히려 투기를 부추기고 있다는 비판도 나온다. 대표적인 사례가 송파 거여.마천지구다. 지난달 29일 서울시는 송파 거여.마천지구를 3차 뉴타운 후보지로 선정했고, 이틀 후엔 정부가 거여동의 군 부지 200만 평을 신도시로 개발한다는 계획을 발표했다. 대책 발표에 따라 인접한 두 지역이 함께 개발될 것이라는 기대감이 커지면서 일대 아파트와 노후 주택의 호가가 며칠 사이에 수천만원씩 급등했다. 부동산 전문가들은 "서울시가 거여 지구에 '뉴타운'이라는 한쪽 날개를 달아주자 곧바로 정부가 '신도시'라는 다른 쪽 날개를 달아준 꼴"이라고 지적했다. 국세청은 집값이 가파르게 오르자 이 지역에 투기단속반을 4일 투입했다.

◆ 거여동 주택거래신고지역에서 빠져=정부와 서울시가 이틀 사이 개발 계획을 내놓았지만 투기 방지 장치에는 구멍이 뚫린 상태였다. 지난해 4월 송파구 전역이 주택거래신고지역으로 지정됐지만 같은 해 11월 건설교통부는 "아파트가 많지 않고 낙후돼 있는 3개 동을 빼달라"는 송파구청의 요청에 따라 거여.마천.풍납동 등 3개 동을 신고지역에서 해제했다. 그러나 거여.마천동 일대 집값이 급등하자 건교부는 이번 주에 두 동을 주택거래신고지역으로 지정키로 했다. 이 때문에 정부가 신도시 예정지역이 국유지인 것만 믿고 주변 지역의 투기 방지에는 소홀했던 것이 아니냐는 지적이 나온다. 건교부 관계자는 "신도시 예정지가 국유지이므로 토지보상금이 풀려 주변 부동산 가격을 자극할 우려가 없다"며 "주택거래신고지역으로 지정하기 위해서는 최근 가격이 오르는 등 일정한 요건에 해당해야 하기 때문에 바로 지정할 수 없었다"고 설명했다.

서울시도 비판을 면하기 어렵다. 정부가 송파 지역에 신도시 건설을 검토하고 있다는 언론 보도가 사전에 있었고, 이틀 후에 정부의 부동산 종합대책이 발표되는 상황에서 거여.마천지구를 뉴타운 후보지로 지정한 것은 성급했다는 지적이다. 최창식 서울시 뉴타운 본부장은 "뉴타운 발표는 오래전에 예정됐던 것이고, 송파 신도시 계획은 사전에 정부로부터 어떤 이야기도 듣지 못했다"고 해명했다.

◆ 강북 개발도 기대감만 부풀려=서울시는 지난달 29일 뉴타운 후보지 9곳과 3개 균형발전 후보지를 발표했다. 정부는 부동산 종합대책에서 강북 등 구도심 15만 평 이상을 공공기관이 광역 개발하면 용적률을 높여주고 층수 제한을 완화하겠다는 계획을 발표했다. 전문가들은 강북의 뉴타운 지역도 정부와 서울시의 대책 발표로 기대감만 높아지고 있다고 우려하고 있다. 특히 용적률과 층수제한 완화는 주택공사 등 공공기관이 개발하는 경우로 한정하는 것인데도 모든 지역에 해당하는 것처럼 알려지고 있다는 것이다. 주택산업연구원 장성수 박사는 "한 곳도 하기 힘든 개발이 서울의 모든 뉴타운과 재개발 지역에서 다 할 수 있는 것처럼 받아들여지고 있는 것이 문제"라고 말했다.

◆ 정부와 서울시 조율 필요=정부와 서울시의 '따로 놀기'는 이번만이 아니다. 6월 서울시가 강남 등의 재건축 계획을 세우겠다고 발표하자 건교부는 "강남 재건축은 공급 확대보다는 집값만 올릴 가능성이 있어 엄격히 규제할 것"이라고 대응했다. 감정 대립으로 가기도 했다. 이명박 서울시장이 6월 초 간부회의 석상에서 "정부의 부동산 대책은 군청 수준"이라고 말하자, 다음날 추병직 건교부 장관은 국회 답변에서 "이 시장이 전시용 행정을 많이 해왔지만 뉴타운 사업은 실적이 없다"고 맞받았다. 민간 건설사의 한 임원은 "정부와 서울시의 갈등은 정책 차이보다는 이 시장이 야당의 대선 예비 주자라는 정치적인 이유에서 빚어지는 것 같다"고 꼬집었다.

김원배 기자

이것이 궁금하다
기준시가 7억9000만원 아파트 있는데 …
재산세 올 120만원 → 내년 171만원
내년엔 종부세 85만원 추가 부담

-서울 서초동에 기준시가 7억9000만원짜리 아파트가 있다. 내년에 재산세와 종합부동산세를 얼마나 내야 하는지 알고 싶다(공인중개사 김모씨 문의).

"일단 기준시가가 변하지 않는다는 가정에서 계산한다. 문의하신 분은 지난해 이 집의 재산세로 80만원을 냈다. 올해는 종합부동산세 적용 기준액이 '9억원 초과'이므로 올해에는 재산세만 낸다. 재산세는 총 171만5000원이 나오는데 실제 내는 돈은 120만원이다. 전년보다 세 부담이 최고 50%만 늘어날 수 있도록 한 '상한제'가 적용되기 때문이다. 하지만 내년에는 종부세 기준액이 '6억원 초과'로 낮아지므로 종부세도 내야 한다.

재산세는 계산하면 171만5000원이 나온다. 올해의 재산세(120만원)보다 51만5000원 많다. 재산세를 계산하는 방식은 올해와 내년에 변화가 없다. 내년도 재산세는 올해 재산세에 비해 50%만 더 늘어나는 50% 상한제가 적용되지만 이 집의 내년 재산세는 171만5000원으로 50% 상한을 밑돌아 이 액수가 재산세로 확정된다.

이제 종합부동산세를 계산하자. 6억원 초과분인 1억9000만원에 대해서는 종부세를 내야 한다. 과표는 1억9000만원의 70%이기 때문에 1억3300만원이다.

종부세는 1억3300만원에다 1%의 세율이 적용돼 133만원이 나온다. 그런데 이미 재산세를 산정할 때 6억원 초과분에 대해서도 계산을 했기 때문에 재산세로 낸 부분을 빼줘야 한다.

6억원을 초과한 1억9000만원에 대한 재산세율이 0.5%였기 때문에 차감 분은 47만5000원(9500만원(1억9000만원의 50%)×0.5%)이 된다. 이에 따라 최종 종부세는 85만5000원(133만원-47만5000원)이 된다.

기준시가 7억9000만원짜리 아파트의 내년 보유세는 171만5000원(재산세)과 85만5000원(종부세)을 더해 257만원이 된다. 올해보다 114%나 더 늘어나는 것이다.

김종윤 기자

1억 5000만원 오른 3년 보유 '강남 2주택'
내년까지 팔면 양도세 3350만원
2007년 이후 매각하면 7150만원

-서울 강남에 아파트를 두 채 갖고 있다. 이 중 대치동에 있는 34평형 아파트를 우선 팔려고 한다. 2002년 9월 5억5000만원 주고 샀고, 현재 시세는 7억원이다. 내년과 2007년의 양도소득세를 비교하면. <서울 대치동 이모씨>

"5억5000만원에 사서 7억원에 판다고 가정하자. 양도소득은 1억5000만원이다. 서울 대치동은 투기지역으로 지정돼 있기 때문에 양도세를 실거래가 기준으로 계산한다.

양도세를 계산할 때는 우선 집을 살 때 부담한 취득.등록세 등 비용 2000만원을 기본적으로 빼준다. 이 때문에 양도소득 계산은 1억3000만원에서 시작한다. 우선 내년까지 이 집을 팔면 3년 이상 장기보유에 따른 양도소득 특별공제 10%가 적용된다. 그래서 최종 양도소득은 1억1700만원이 된다. 여기에 구간별로 9~36%의 세율이 적용되면 양도소득세는 3350만원이 나온다. 양도소득액의 10%인 주민세가 포함된 액수다.

하지만 이 아파트를 2007년에 팔면 세금이 크게 올라간다. 2007년부터는 장기보유에 따른 양도세 특별공제가 없다. 여기에다 세율이 양도차익의 50%로 올라간다. 이 때문에 2007년 이후 이 아파트를 팔면 양도세로 7150만원이 나온다(주민세 10% 포함). 세 부담이 113%나 늘어나는 것이다.

김종윤 기자

◆ '8.31 부동산 대책'과 관련한 독자 여러분의 문의를 받습니다. )이나 팩스(02-751-5552)로 궁금한 내용을 보내주시면 지면을 통해 답해 드리겠습니다. 다만 이번 대책 가운데 아직 확정되지 않은 세부 사항이 적지 않습니다. 독자들께서 가장 궁금해하는 내용을 중심으로 최대한 답변해 드리겠습니다.