[2020천안정비기본계획 현재와 비전] ⑪ 주거환경개선사업

중앙일보

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주거환경개선사업이 추진되고 있는 천안 성정A·B·D구역.

천안시가 고시한 ‘2020 천안시 도시·주거환경정비 기본계획’의 정비예정 구역 40개소 가운데 주거환경개선구역은 모두 4개소다. 주거환경개선사업은 저소득 주민이 집단으로 거주하는 지역으로 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 공공시설을 정비하고 주택을 개량하는 등 환경개선을 위해 시행하는 사업이다.

대상구역은 무허가건축물 등 노후·불량건축물의 수가 절반 이상인 지역, 개발제한구역으로 구역지정 이전의 노후·불량건축물의 수가 절반 이상인 지역, 주택재개발구역 내 토지면적 소유자 50% 이상이 주택재개발사업 시행을 원하지 않는 지역, 철거민이 50세대 이상 정착한 지역이거나 인구가 과도하게 밀집해 기반시설이 불량한 지역, 정비기반시설이 부족해 재해발생 시 피난 및 구조활동이 곤란한 지역, 주거기능을 하지 못하거나 도시미관을 훼손하고 있는 지역 등이다.

천안시는 지난해 주민 공람을 거쳐 성정A·성정B·성정D·신선지구를 대상구역으로 확정했다. 천안지역 주거환경개선사업의 경우 주택 개량은 민간이, 도로·상하수도·주차장·소공원 등 도시기반시설 정비는 시가 개발하는 등 시와 민간이 함께 개발하고 있는 사업 형태를 띠고 있다.

분양권·세제혜택 … 예산부족·자금조달 어려움

주거환경개선사업의 장점과 기회요인은 공공에서 기반인프라 시설을 구축한다는 점이다. 또 토지와 건축물 소유자에게 주택분양권(공동주택방식)이 주어지고 세입자에 대해서도 임대주택분양권이 부여된다. 토지 등에 대한 보상 협의자가 1년 내에 대체 취득 시 취득세와 등록세 면제 혜택도 있다.

주거용 건축물 신축 시 장기 저리 대출도 가능하다. 이주대상자에 대한 이주대책(사업기간 동안 국민임대주택)도 제공된다. 공동주택건설방식의 경우 기반시설 공사비 일부를 국가에서 지원해 준다. 국·공유지를 무상으로 사용할 수 있어 주민들이 저렴하게 주택을 공급받을 수도 있다. 아울러 주거용 건물 소유자의 보상가와 실제 입주액 차액을 장기로 융자 받을 수도 있다.

반면 약점과 위협요인도 있다. 현재 추진되고 있는 주거환경개선사업이 4곳에 불과한데다 천안시가 기반시설을 만들어 줄 때 사업이 가능하지만 예산이 부족하거나 국비 조달이 어려울 경우 민간에서 공사기간 자금조달을 감당해야 한다는 점이 있다. 또 기존 마을공동체 해제, 세입자 대책 부재, 원주민 재정착율(20~30%) 저하, 사업 장기화로 인한 사업계획 불확실성 등으로 빈집이 늘어나 급속히 공동화가 진행될 수 있다. 뿐만 아니라 재산권 행사 제한, 국·시비 예산편성 및 집행 지연, 주민동의 요건 충족 투명성 결여, 주거환경개선 추가비용 발생 등도 위협요인이다.

소형주택 건설 시 가격 상승 기대

천안지역 주거환경개선사업은 기반시설을 갖추기 위한 예산이 부족해 사업이 지연되는 등 아직 미진하다고 볼 수 있다. 대상구역 4개소 가운데 성정A구역(성정동124-3)의 경우 3만7100㎡ 면적에 제2종일반주거지역, 건폐율 60%, 용적률 220~250%, 인구 412명, 성정B구역은 167세대가 조성된다. 성정B구역(성정동 124-62) 1만5324㎡에 제2종일반주거지역, 건폐율 60%, 용적률 220~250%, 인구 242명, 112세대가 갖춰진다. 성정D구역(와촌동 126-32)은 1만5877㎡에 제2종일반주거지역, 건폐율 60%, 용적률 220~250%, 인구 155명, 64세대다. 이밖에 신선구역(성환읍 356-22)은 4만7300㎡, 제2종일반주거지역, 건폐율 60%, 용적률 220~250%, 인구 351명, 130세대로 계획됐다.

개발방식은 기반시설은 시에서 추진하고 기타 시설은 토지 및 건축물 소유자에 의한 개량방식으로 추진될 것으로 보인다. 하지만 시나 한국토지주택공사(LH)에서 공공주택건설 방식으로 주민의 선호도가 높은 40∼85㎡ 이하로 분양·임대아파트를 공급해 서민들의 주거공간으로 제공할 가능성도 있다.

　경제·편리·쾌적·사회·안전·선호·만족도로 분류해 이들 사업구역에 대한 미래가치를 분석한 결과 경제성에서는 하향여과되는 현상을 보이고 있지만 개발이 이뤄질 경우 소형에 맞춰 공공주택이 건설되면 여건에 따라 전세 및 매매가격이 상승할 것으로 전망됐다.

편리성에서는 불량·노후화 된 지역이지만 상업적 기능을 갖추고 있어 긍정적인 것으로 평가됐다. 쾌적성은 개발이 이뤄져도 노후도가 심해 평가가 낮았다. 사회성은 원도심권이어서 노후·불량 정도가 심하고 도로망이 공간적 구조를 갖추지 못하고 있지만 일부 지역은 재래시장 등을 통해 공동체를 형성한 지역도 있어 다소 긍정적인 것으로 나타났다.

안전성은 우범지대 가능성이 높지만 CCTV 등 안전시설이 제대로 갖춰지지 않아 낮은 것으로 분석됐다. 이영행 박사는 “종합적으로 분석한 결과 주거환경개선사업이 추진되고 있는 성정A·B·D구역, 신선구역의 미래가치는 다소 높다고 평가할 수 있다”며 “노후·불량도가 높은 지역이 먼저 개발된다는 점과 입지적 여건을 고려할 경우 성정D·B·A·신선구역 순으로 개발될 것으로 보인다”고 말했다.

글·사진=강태우 기자