재건축 사업이 진행될 예정인 신부주공2단지 아파트 모습.천안시가 올해로 시(市) 승격 50주년을 맞았다. 1960년대 지방의 작은 도시였던 천안은 반세기 동안 눈부신 발전을 거듭하며 충남의 핵심도시가 됐다. 이 같은 변화는 각종 인프라를 갖추기 위한 체계적인 도시개발이 있었기에 가능했다.
이영행 부동산학 박사와 함께 지역에 조성되거나 조성 예정인 도시개발지구들을 조명해 보는 시리즈를 마련했다. 아홉 번째 순서로 2020정비기본계획에 따른 재건축 구역에 대한 전망과 미래가치를 분석해 봤다.
글·사진=강태우 기자
천안시는 2011년 4월 ‘2020 천안시 도시·주거환경정비 기본계획’을 수립했다. 기본계획상 정비예정 구역은 모두 40개소다. 이 가운데 주택재건축사업지구 요건은 면적이 1만㎡ 이상, 재해위험으로 신속한 정비사업이 필요한 곳, 붕괴나 안전사고 우려가 있는 곳, 노후·불량주택건축물로 개발 이전이나 이후 300세대 이상이 살고 있는 곳이다.
천안지역에는 신부주공2단지, 다가주공4단지, 원성동 구역, 다가공무원아파트, 성정남부아파트 등 5곳이 주택재건축지구로 지정돼 있다. 재건축의 경우 다른 정비계획과는 달리 시행주체가 민간이라는 점이다.
장점·기회요인 프리미엄 형성 주거환경 개선으로 원도심 활성화
재건축의 가장 큰 장점은 재건축 조합원의 지분을 거래할 수 있어 프리미엄이 형성될 수 있다는 점이다. 재건축 조합원에게는 일반 분양가 보다 저렴하게 분양이 이뤄지고 재건축으로 인해 해당지역의 지가가 상승하는 경우가 대부분이기 때문이다. 여기에 조합원의 경우 개발이익을 전제로 재건축에 동의하기 때문에 금융기관에서 무이자 자금조달도 가능하다.
정비업체와 시공사가 아파트 철거로 이주비용을 지급하는 곳도 많다. 게다가 용적율 완화로 개발 이전부터 가치상승 가능성이 높고 이로 인한 개발이익을 남길 수 있다는 점도 기회요인이 될 수 있다.
뿐만 아니라 아파트가 신축되면 원도심이 대규모 주거타운으로 형성돼 주거여건이 크게 좋아진다는 점, 저소득층이 소형 주택에서 중대형 아파트로 갈아탈 수 있다는 점도 기대할만하다. 전반적으로 보면 재건축은 원도심 활성화의 계기를 만들 수 있고 저소득층 거주자에게 개발이익을 제공할 수 있다는 점에서 원도심권 개발에 대한 기대와 개발효과를 높일 수 있는 기회가 될 수 있다.
단점·위협요인 조합분쟁·자금부족·저가브랜드·투명성 부족 우려
재건축에 대한 장점과 기회요인이 많지만 약점과 위협요인도 적지 않다. 조합장의 잦은 교체를 비롯해 다양한 이유로 재건축 사업기간이 적게는 5년에서 많게는 10년 이상 소요되는 경우를 많이 볼 수 있다.
지역은 물론 전국적으로 보더라도 조합장이 분쟁에 휘말려 구속되거나 교체되는 경우가 비일비재하다. 시공사나 전문정비업체의 자금 유동성 부족으로 채무가 증가할 우려도 있다. 주택건설사업이 대부분 지자체로부터 조건부로 통과되기 때문에 조건을 충족하기 위해 추가로 분담금을 내야 할 수도 있다.
각종 영향평가에서 부적합 판정을 받게 되면 사업이 좌초될 가능성도 있다. 민간개발이기 때문에 공사기간 자금조달을 민간업자가 감당해야 하는 구조여서 경기침체 등으로 자금을 조달할 수 없는 일도 발생한다. 여기에 대형 시공업체가 수익성이 떨어진다는 이유로 저가 브랜드 업체를 선정, 추진하는 곳도 많다.
특히 재건축 사업은 다양한 법규가 적용 되기 때문에 절차가 까다롭고 조합추진위원회가 구성되는 시점부터 정비업체가 자금을 제공해 차후 정비업체선정을 위한 입찰과정에 문제가 자주 발생한다. 또 조합추진위 운영자의 투명성 부족으로 많은 분쟁을 야기시키기도 한다.
주민동의 요건 충족이 불법적으로 이뤄져 사업이 무산되는 경우도 있다. 여기에 공정성 시비는 기본이고 감정평가에 대한 시비논란도 끊임없이 발생하기도 한다. 소형이나 임대주택 위주 개발 시 저소득층 쏠림으로 인한 부정적인 인식도 위협요인이 될 수 있다.
재건축 사업이 진행될 예정인 신부주공2단지 아파트 모습.종합분석 건폐율·지분 높아 가치상승 기대
재건축의 경우 각종 개발사업이 시행돼 왔지만 정작 결실을 맺은 것은 구성동 신성미소지음 아파트가 나름 성공했다고 볼 수 있다. 현재 신부주공2단지가 재건축을 위해 시공사를 동문건설로 선정, 추진하고 있을 뿐 나머지 구역은 뚜렷한 진행 사항을 찾아 볼 수 없다.
주거가치에 대한 다양한 변수를 고려해 천안지역 주택 재건축 구역인 신부주공2단지·다가주공4단지·원성구역·다가공무원아파트·성정남부아파트에 대한 비전과 가치를 경제·편리·쾌적·사회·안전·선호·만족도 부분으로 나눠 분석했다. 그 결과 경제성에 있어서는 원도심 주거지역이기 때문에 하향여과현상을 보이고 있지만 재건축으로 소형 트렌드에 맞춰 새로 공급되는 아파트의 경우 선별적으로 전세 및 매매가격이 상승할 것으로 예측됐다.
편리성에서는 재래시장 이용이 편리하고 백화점·대형마트·상업지구와 점포겸용주택의 상업적 기능 등으로 매우 높은 것으로 나타났다.
쾌적성은 일부 지역이 이미 슬럼화가 깊게 진행돼 야간에는 적막감이 들 정도로 쾌적한 주거환경과는 거리가 있는 곳이 있었다. 그나마 쾌적성이 가장 높은 곳은 신부주공2단지로 분석됐다.
사회성에서는 재건축 예정지 주변 건축물의 노후도나 불량정도가 심한데다 도로망도 협소해 인적네트워크를 형성할 공간적 구조를 갖추지 못하고 있었다. 재건축으로 개발이 이뤄진다고 해도 쉽게 개선되지 않을 것으로 분석됐다.
안전성 측면에서는 개발에 따른 아파트 공급 시 단지의 안전성은 확보할 수 있을 것으로 보이지만 여전히 주변에 있는 원룸과 점포겸용 단독주택 지역은 CCTV 등 안전시설이 제대로 갖춰져 있지 않아 방범이 취약할 것으로 예측됐다.
종합적으로 볼 때 신부주공2단지·다가주공4단지·원성구역·다가공무원아파트·성정남부아파트를 주민 선호도와 만족도를 고려해 분석하면 개발에 따른 미래가치는 다소 높을 것으로 평가됐다. 이영행 박사는 “원도심권 재건축 예정지를 개발하려면 ▶현재보다 높은 건폐율과 용적율 ▶대지면적 지분이 큰 필지 ▶800세대 이상 아파트공급 가능 ▶주거입지 적격성 ▶재건축 후 주변의 개발 이슈 ▶저가의 토지가격 등과 같은 요건이 많을수록 미래 가치가 높은 만큼 이런 점을 고려한다면 신부주공2단지, 다가주공4단지, 원성구역, 다가공무원아파트, 성정남부아파트 순으로 재건축이 이뤄질 가능성이 크다”고 분석했다.
