사회경제적 약자를 보호하기 위해 2001년 12월 만들어졌다. ‘주택임대차보호법’ ‘대부업법’과 함께 민생 3법으로 불리기도 한다. 상가건물 임차인의 권리를 보호하고 과도한 임대료 인상을 억제하는 내용을 담고 있다. 그간 여섯 번의 개정이 있었다. 적용 범위는 사업자등록증 등록 대상 건물로 제한한다. 지역별로 일정 보증금 이내의 계약에 대해서만 제한적으로 보호한다.
현재 서울시는 보증금 3억원 이하, 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울시 제외)은 2억5000만원 이하, 광역시(수도권정비계획법에 다른 과밀 억제권역에 포함된 지역과 군 지역 제외), 경기도 안산·용인·김포·광주시는 1억8000만원 이하, 그 밖의 지역은 1억5000만원 이하다. 이때의 보증금은 이른바 환산보증금이다. 통상적인 보증금과 월 임대료에 100을 곱한 금액을 합해 산출한다. 예를 들어 서울 지역에서 보증금 5000만원에 월세 300만원인 상가임대차 계약의 경우, 5000만원+(300만원×100)으로 환산보증금은 3억5000만원이다. 이 경우 3억원이 넘어 상가임대차보호법의 적용 대상이 안 된다.
리쌍과 소송을 벌인 '우장창창'의 주인 서윤수씨의 경우 보증금은 4000만원이지만 월세가 300만원으로 환산보증금이 3억원을 넘어 보호 대상에 포함되지 못했다. 환산보증금은 대통령령으로 정한다. 이 법에 따르면 상가임대차 관계를 등기하지 않아도 임차인이 건물을 인도받고 사업자등록을 하면 다음날부터 제3자에게 대항할 수 있는 권리가 생긴다. 대항력과 확정일자를 갖추면 다른 후순위 권리자보다 보증금을 우선 변제받을 수 있다.
또 임차보증금이 일정 금액 이하인 경우에는 다른 권리자보다 우선해 보증금을 변제받을 수 있도록 하고 있다. 최우선 변제금액은 서울시의 경우 보증금 5000만원일 경우 최우선 변제금액이 1500만원이다. 광역시는 보증금 3000만원에 최우선 변제금액 900만원이다.
임차보증금을 올릴 수 있는 한도에 대한 기준도 있다. 임차보증금 또는 월세의 증액은 기존 계약금의 9%를 넘을 수 없다. 임차인이 임대인에 대해 5년간 재계약을 청구할 권리도 있다. 다만 철거·재건축 등의 경우에는 예외로 하고 있다.
염태정 기자
