“대출 없는 집, 안전한 전셋집 구하는 지름길”

[이혜진기자] 대학 졸업 후 서울 모 대기업에 취직한 A양. 부모님이 한푼 두 푼 모아 마련해준 전세금으로 집을 구하려고 나섰지만 도통 어떤 집을 골라야 할지 몰라 눈 앞이 캄캄해졌습니다.

전 재산이나 다름없는 전세금이 들어가는데 중개업소만 믿고 맡기기엔 불안하기만 하고..
혼자 알아보기엔 아무 것도 아는 것이 없고..

A양과 같은 사회초년생 또는 신혼부부 등 태어나 처음 전셋집을 구하는 초보자라면 꼭 알아야 할 사항을 정리해봤습니다.

① 대출 없는 집을 골라라!

가장 안전한 전셋집은 대출이 한 푼도 없는 집입니다.

하지만 어쩔 수 없이 대출이 있는 집에 들어가야 한다면?
등기부등본을 확인해 근저당 채권액과 전세금을 더한 금액이 집값의 60~70%를 넘는지 확인해 봐야 합니다.

*근저당권이란?

부동산을 담보로 돈을 빌릴 경우 채권자(=돈을 빌려준 사람)가 해당 부동산 등기부등본에 설정해놓는 것. 채무자(=돈을 빌린 사람)가 돈을 갚지 못할 경우 채권자는 근저당권을 실행해 해당 부동산을 경매에 넘길 수 있음.

*근저당 채권액?

부동산을 담보로 빌린 돈의 실제 금액

위와 같은 경우 집주인이 A은행의 대출을 갚지 못한다던가 이자를 연체해 경매에 넘어갈 경우 세입자의 전세 보증금은 일부 또는 전부 날리는 경우가 발생할 수 있습니다.

특히 요즘 같은 집값 하락시기에는 해당 주택 가격도 더 떨어질 수 있기 때문에 더욱 주의해야 하는데요. 주택 매매가는 인근 중개업소 3곳 이상 방문해 시세를 확인해보고 급매물 가격도 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다.

또 계약 전, 잔금 지급 전, 입주 전 모두 등기부 등본을 통해 계약 당시 없었던 추가 대출 및 다른 권리사항이 없는지 확인해야 합니다. 이때 등기부등본 왼쪽 하단에 발급날짜와 시간이 현재 시점이 맞는지도 함께 확인하는 것도 잊지 말아야 합니다.

② 세입자가 많은 집은 일단 피하자!

은행 대출처럼 각 세입자의 보증금도 모두 집주인의 빚이기 때문에 주의해야 합니다. 아파트는 이런 경우가 드물지만 단독이나 다가구주택의 경우 세입자가 여럿인 경우가 많은데요.

이런 집에 들어갈 경우 먼저 들어온 세입자보다 전입신고 및 확정일자가 늦어지기 때문에 경매에 넘어가면 보증금을 전부 돌려 받지 못할 수도 있습니다.

하지만 어쩔 수 없이 이런 집에 들어가야 할 경우 각 세입자의 보증금을 모두 더한 금액이 집 값보다 적은지 따져보고 들어가야 합니다.

*전입신고란?

거주지를 이동한 때에 새로운 거주지 관할기관에 주소지변경 및 등록을 위한 전입사실을 신고하는 것.

*확정일자란?

법원 또는 동사무소에서 임대차계약을 체결한 날짜를 확인해 주기 위해 임대차 계약서 여백에 그 날짜가 찍힌 도장을 찍어주는데 이때 그 날짜를 의미함.

*전입신고와 확정일자를 갖추면

전세권 등기를 하지 않아도 제 3자에게 자신의 전세권을 주장할 수 있는 대항력을 갖게 됨. 경매 시 본인보다 늦게 설정된 근저당권, 전세권보다 먼저 전세 보증금을 돌려받을 수 있음.

③ 가처분, 가등기 등 설정된 집은 NO!

가처분, 가등기는 집주인의 소유권에 관련된 등기기 때문에 특히 주의해야 합니다.

당장 문제가 없어 보여도 추후 집주인의 채무 불이행 등으로 소유권이 제 3자에게 넘어가게 되면 세입자들은 새로운 소유자에게 임차권을 주장할 수 없게 됩니다.

*가처분이란?

다툼이 있는 권리관계에 대하여 법원의 결정이 날 때까지 상대방이 처분하지 못하도록 막아두는 것.

*가등기란?

나중에 확정될 권리에 대한 순위 보전하기 위해 미리 해놓는 예비 등기. 추후 권리가 확정되어 본등기가 실행되면 가등기한 때로 효력이 소급하여 적용됨.

④ 세입자 수요 많은 곳을 노려라!

전세 계약이 끝난 후 다음 세입자가 구해지지 않아 발이 묶이는 경우가 간혹 있는데요. 전셋집이라도 환금성을 고려해 세입자 수요가 많은 지역에 전셋집을 구하는 것이 좋습니다.

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