양도소득세 신고 방법은 기준시가 신고와 실거래가액 신고가 있다. 1년 이상 보유한 부동산의 경우 기준시가 신고와 실거래가액 신고 중 양도세가 적은 쪽을 선택할 수 있는 것이 원칙이다.
하지만 주택이라면 1년 이상 보유한 경우에도 반드시 실거래가로 계산해야 하는 대상이 지난해 하반기부터 순차적으로 도입되고 있다. 따라서 다음과 같은 몇가지를 주의하지 않으면 큰 낭패를 볼 수도 있다.
우선 지난해 10월부터 1가구 3주택 이상 소유자의 경우 2주택이 될 때까지 매도하는 주택에 대해서는 1년 이상 보유했더라도 반드시 실거래가액으로 신고해야 한다.
여기서 주의할 점은 양도세 비과세 여부의 판단 때 소유주택수에서 빼줬던 임대주택과 신축주택도 1가구 3주택 이상 실거래가액 과세대상인지 여부를 판단할 때는 주택 수에 포함한다는 것이다.
이 경우 흔히 절세방법으로 언급되는 것이 차익이 적은 것부터 팔아 양도세를 적게 내고 차익이 많은 것은 나중에 팔아 기준시가로 신고하라는 것이다.
하지만 투자차원이라면 이런 관점에서만 매도기준을 정하는 게 바람직하지 않다. 개발재료가 있다면 현재의 차익은 적더라도 시세상승 여지가 남아있다.
따라서 단순히 세금절약 차원이 아닌 시세상승 여지와 세금을 함께 고려해서 매도 여부를 결정해야 한다. 그러나 중요한 것은 최근 집값이 하향안정세에 있고 당분간 값이 반등할 가능성이 작으므로 가급적 빨리 매도하는 게 유리하다.
둘째, 올 1월부터는 단독주택이든 공동주택이든 면적에 관계없이 시가가 6억원을 넘으면 고가주택으로 분류돼 실거래가로 양도세를 신고해야 한다.
고가주택의 매도여부는 다음과 같이 접근해야 한다. 1가구 1주택 비과세 요건을 갖춘 고가주택은 시세상승 가능성을 고려해 매도여부를 결정하고, 1가구 1주택 비과세 요건을 못갖췄더라도 조건을 충족하기 위해 걸리는 비용과 매매값 변화 등을 따진 뒤 정해야 한다.
결국 집값이 오름세라면 나중에 파는 게 좋고 내림세라면 일찍 매도하는 게 낫다.
셋째, 투기지역의 주택은 반드시 실거래가로 양도세를 신고해야 한다. 아직 세법상 투기지역으로 지정한 곳은 없고 언제든지 지정할 수 있게끔 제도만 만들어 놓은 상태다. 이 경우 1가구 1주택 비과세요건을 충족하는 것 외에 특별한 절세대책은 없다.
투기지역 지정 가능성이 있는 곳의 투자자들은 지정되기 전에 매도할 것인지, 아니면 계속 보유할 것인지의 결정은 다음처럼 하면 된다.
1가구 1주택 비과세 요건을 갖췄다면 세금 걱정은 없으므로 시세 변화에 따라 매도여부를 결정하면 된다.
1가구 1주택 비과세 요건을 갖추지 못한 경우는 기준시가로 계산한 세금과 실지거래가액 세금을 분석하고 비과세 요건을 갖추기 위한 비용과 시세 변화 등을 따져 매도여부를 정해야 할 것이다.
김종필 세무사무소 대표
<달라지는 부동산 세제>
-신추주택 양도세 감면대상 일부지역 제외
-2002년 자산소득부터 부부합산과세 폐지
-1가구2주택 중복허용기간 1년으로 단축(시행 중)
-서울 등 1년이상 거주해야 양도세 비과세(시행 중)
-3주택 보유자 실거래가액으로 양도세 신고(시행 중)
-상속주택도 양도세 내야
-투기지역 지정 땐 실제거래가로 양도세 신고
-고급주택은 고가주택으로 변경
-재건축사업기간 중 취득한 주택 양도 때 과세방법 개선
-재개발.재건축아파트 양도 때 과세방법 변경
자세한 내용은 (www.joinsland.com) 참조
