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[반퇴시대 재산리모델링] ‘임의계속가입’하면 직장가입자 보험료 3년 유지

Q 경기도 안양시에 사는 박모(57)씨. 외벌이며 슬하에 직장인 대학생 자녀 1명이 있다. 보유한 자산은 현재 거주하고 있는 아파트 1채와 금융자산 약 20억 원 수준이다. 보수적인 투자 성향으로 예·적금 외에 투자 경험이 거의 없다. 퇴직까지 시간이 얼마 남지 않은 만큼 노후를 대비해 원활한 현금흐름을 만들고 싶다. 박씨는 노후에 정기적인 수입 창출을 위해 부동산임대업을 생각하고 있는데 상가·주택 등 어떤 형태로 하는 것이 좋을 것인지 고민이다. 은퇴 후 건강보험료 부담이 많이 된다고 들었는데 건강보험료를 절감할 수 있는 방법이 없는지도 알고 싶다. A 박씨는 주식과 부동산 투자 경험이 전무하다. 적극적으로 자산을 불릴 가능성이 있는 주식 등 금융투자보다는 안정적인 월세 수익을 기대할 수 있는 수익형부동산 투자를 원한다. 아파트보다는 소형 원룸을 추천하지만 관리가 부담된다면 잘 아는 지역의 상가를 사는 것이 수익성에 도움될 것으로 기대된다. 재산리모델링 6/1 ◆상가투자, 1층보다는 2층=아파트는 이제 주택임대사업자 신규 등록을 할 수 없다. 다주택자 보유세 부담도 있고 수익률도 상가보다 일반적으로 낮아 수입 창출 목적으로 아파트를 매입하는 것은 좋지 않다. 소형 원룸 건물은 주택임대사업자 신규 등록이 가능하고 수익률도 상가보다 높은 편이지만, 지속적인 시설 및 임차인 관리가 필요하다. 소액으로 상가를 매입한다면 단독상가건물이 아닌 구분상가로 투자 대상이 제한된다. 신규분양 상가는 분양사무소에서 얘기하는 예상 임대료로 실제 임대되는 경우가 매우 드물다. 준공 후 장기 공실로 이어지거나 낮은 임대료로 임대할 수밖에 없어 기대했던 수익률이 나오지 않는 경우가 많다. 구분상가에 투자한다면 내가 잘 아는 지역·상권 내 기존 상가를 고르는 것이 안전하다. 최근에는 코로나19의 영향으로 식당과 판매점이 주로 들어가 있는 1층의 공실 리스크가 오히려 높아져 있다. 반면 병·의원이나 미용실 등이 입점해 있는 상가 2층은 공실 리스크도 낮은 편이며, 1층에 비해 수익률도 높고 가격도 싸 더 매력적이다. ◆건강보험료 임의계속가입 제도 활용=은퇴하면 건강보험 지역가입자로 전환된다. 직장가입자는 급여 기준으로 보험료를 회사와 반반 부담하지만, 지역가입자는 소득뿐 아니라 재산에 보험료를 부과하기 때문에 보험료 부담이 커질 수 있다. 만약 자녀가 직장가입자고 박씨가 피부양자 요건을 갖추고 있으면 건강보험료 걱정이 없지만, 자녀가 아직 취업 전이라면 임의계속가입을 고려해볼 만하다. 3년간은 기존 직장가입자 수준으로 보험료를 유지할 수 있도록 해준다. 이 기간 동안 직장 가입자와 동일하게 피부양자로 올릴 수 있다. 신청기한은 지역가입자가 된 이후 최초로 고지받은 지역보험료의 납부기한에서 2개월까지다. 건강보험공단 지사에 방문하거나 팩스, 우편, 유선으로 신청할 수 있다. ■ 「 ◆ 지면 상담=재산리모델링센터(02-751-5688, asset@joongang.co.kr)로 상담을 위한 전화번호, 자산·수입·지출 현황 등을 알려 주세요. 가명으로 처리되고 무료입니다. ◆ 대면 상담=전문가를 만나 상담을 받습니다. 상담료 10만원은 저소득층 아동을 돕는 ‘위스타트’에 기부 됩니다. 연락처는 지면상담과 동일합니다. 허혁재, 박창운, 이현종, 이은하(왼쪽부터) ◆ 재무설계 도움말=허혁재 미래에셋대우 VIP컨설팅팀 부동산수석컨설턴트, 박창운 미래에셋대우 디지털구로 WM 선임매니저, 이현종 미래에셋대우 VIP컨설팅팀 선임매니저, 이은하 미래에셋대우 VIP컨설팅팀 세무사 ◆ 후원=미래에셋대우·하나은행 」 서지명 기자 seo.jimyeong@joongang.co.kr

2021.06.01 00:03
[반퇴시대 재산리모델링] 강남 아파트, 8년 임대 후 5년내 팔면 비과세

Q 서울 서초구에 사는 박모(59)씨. 5년 이내에 정년퇴직을 하려고 한다. 외벌이로 현재 대학 졸업을 앞둔 자녀가 1명 있다. 교직원으로 근무하고 있어 교원공제회에 저축하는 것 외에 특별한 투자 경험이 없다. 2018년에 임대소득을 얻기 위해 아파트를 구입해 현재 1가구 2주택으로 임대사업자등록을 했다. 이중 한 채를 처분하려고 하는데, 양도소득세가 중과되는 것은 아닌지 걱정이다. 좀 더 여유로운 은퇴생활을 위해 정년퇴직 전 전반적으로 자산을 재정비하고 싶다며 상담을 요청했다. A 박씨는 정년퇴직을 5년 정도 앞두고 은퇴 이후 노후소득을 보강하려고 한다. 현재 급여소득 이외 임대소득이 발생하고 있다. 퇴직 후에도 사학연금과 임대소득을 합산하면 월 400만원 정도 현금흐름이 발생한다. 하지만 지금의 소비수준을 유지하려면 금융자산을 활용해 추가적인 소득을 올려야 좀 더 여유로운 은퇴생활이 가능하다. 재산리모델링 5/18 ◆강남 아파트, 종부세 대상 아냐=박씨는 서초구 소재 아파트에 거주하면서 강남구 소재 소형아파트는 임대를 주고 있다. 1가구 2주택자는 종부세와 양도세를 잘 살펴봐야 한다. 서초구 아파트는 박씨 명의, 강남구 아파트는 부인 명의로 되어 있다. 종부세는 인별 과세로 남편 소유의 서초구 아파트는 지난해 공시가격이 10억원이 넘어 6억 초과 부분에 대해서는 종부세를 납부해야 한다. 부인은 종부세 대상이 아니다. 양도소득세 중과문제는 크게 걱정할 필요는 없어 보인다. 부인 명의 아파트는 2018년 4월 장기일반민간임대주택으로 구청에 등록해 둔 상태다. 2018년 9월 13일 이전 조정대상지역 내 취득한 수도권 공시지가 6억원 이하 아파트는 다주택자 양도세 중과 배제, 종합부동산세 합산 배제, 거주용 자가주택 비과세 특례, 장기보유특별공제(8년 50%, 10년 70%)의 세제 혜택을 받을 수 있다. 부인 명의 아파트의 장기임대 8년을 모두 채우면 서초구 주택은 2년 이상 거주 요건을 갖췄으므로 임대주택 등록 말소 후 5년 이내 양도 시 비과세 혜택을 받을 수 있다. 부인 명의 아파트는 양도 시기와 무관하게 중과되지 않으며 말소 후 임대주택 장기보유특별공제 50%를 받을 수 있다. ◆연금저축·IRP·ISA로 절세=박씨는 현재 세액공제 받는 상품이 전무해 연금저축과 IRP(개인형퇴직연금) 가입을 권한다. IRP를 포함해 연금저축에 연간 700만원 13.2% 세액공제돼(연간 총급여 5500만원 이하면 16.5%) 92만4000만원을 돌려받을 수 있다. 만 50세 이상 가입자의 세액공제 한도는 연간 900만원으로 한시적으로 확대됐다. 적용기한은 내년 말까지다. 최근 ISA(개인종합자산관리계좌) 가입조건이 변화되고 상품운용의 폭이 넓어졌다. 비과세로 절세할 수 있고 다양한 자산으로 운용할 수 있으므로 여유자금으로 목돈을 만들고자 한다면 관심이 필요하다. 전 금융기관 1인 1계좌 가입할 수 있다. 일반형은 200만원, 서민형과 농어민형은 400만원까지 비과세된다. 한도 초과분은 지방소득세 포함 9.9% 분리과세 적용된다. 의무가입기간은 3년이다. ■ 「 ◆ 지면 상담=재산리모델링센터(02-751-5688, asset@joongang.co.kr)로 상담을 위한 전화번호, 자산·수입·지출 현황 등을 알려 주세요. 가명으로 처리되고 무료입니다. ◆ 대면 상담=전문가를 만나 상담을 받습니다. 상담료 10만원은 저소득층 아동을 돕는 ‘위스타트’에 기부 됩니다. 연락처는 지면상담과 동일합니다. 양해근, 조현수, 김지훈, 김동원(왼쪽부터) ◆ 재무설계 도움말=양해근 삼성증권 부동산 팀장, 조현수 우리은행 양재남금융센터, 김지훈 온에셋 팀장, 김동원 푸르덴셜생명보험 열린지점 Executive LP ◆ 후원=미래에셋대우·하나은행 」 서지명 기자 seo.jimyeong@joongang.co.kr

2021.05.18 00:03
[반퇴시대 재산리모델링] 아들에게 부담부 증여하고, 여행ETF 투자를

Q 서울시 성북구에 사는 최모(53)씨. 지난해에 투자 목적으로 거주하는 30평형대 아파트를 추가로 구입했다. 올해부터 가중되는 보유세로 인해 2채를 어떻게 보유해야 최대한 절세할 수 있을지 고민이다. 현재 2채 아파트 모두 부부 공동명의인데, 종합부동산세는 개인별로 합산한다고 해 절세를 위해 배우자에게 증여하는 것이 어떨지 생각하고 있다. 이게 어렵다면 자녀 증여도 고려 중이다. 이 경우 전체 증여가 나을지 부담부 증여가 유리할지 궁금하다. 1가구 2주택인 상황에서 최대한 절세할 수 있는 방법과 주식 외에 투자자산은 어떤 게 좋은지 상담을 구했다. A 종부세는 인별로 공시가를 합산하고, 세율을 적용할 때 따지는 주택수도 인별로 계산한다. 따라서 어느 한 명이 2주택을 보유하는 경우보다 각각 1채씩 보유하는 것이 세금이 적게 나온다. 다만 최씨처럼 이미 부부 공동명의로 2채가 있는 경우 이중 한 채 또는 두 채 다 증여하는 것이 유리할지는 취득세와 증여세, 줄어드는 종부세를 계산해보고 판단해야 한다. 재산리모델링 5/4 ◆부부 공동명의 변경 신중해야=현재 최씨가 보유하고 있는 아파트 중 투자용으로 보유 중인 32평형 아파트를 부부 공동명의로 계속 보유하는 것이 좋은지 따져보자. 최씨는 조정대상지역에서 시가 14억5000만원(2020년 공시가 5억7000만원) 아파트 1채와 시가 12억5000만원(2020년 공시가 6억7000만원) 아파트 1채를 모두 부부 공동명의(각 50% 지분) 소유하고 있다. 올해 재산세와 종부세를 합한 예상 보유세는 부부 합산 802만원으로 작년 보유세 326만원 대비 476만원 오를 것으로 보인다. 만약 각 집의 지분 50%를 상대방에게 증여해 각각 1주택씩 보유하면 보유세 475만원이 예상된다. 보유세는 327만원 정도 줄어들지만 취득세 8030만원이 중과되고, 증여세가 1455만원 소요된다. 보유세 때문에 배우자에게 증여하는 것은 좋은 방법이 아니다. 매도하지 않고 2주택을 모두 보유할 계획이라면 현재 상태로 보유하는 것이 낫다. 오히려 증여세를 부담하더라도 자녀 앞 증여는 고려해 볼 수 있다. 32평 아파트를 자녀에게 증여할 경우 전체 증여할지, 임대보증금 6억원을 끼고 부담부 증여할지 선택할 수 있다. 대학생인 아들에게 전체 증여 시 증여세는 3억1040만원, 취득세는 다주택자 중과로 8030만원이 예상된다. 대학생 아들이 증여세 낼 돈이 없어 증여세를 대납해준다면 이 부분도 증여로 보아 총 증여세는 5억 7189만원으로 늘어난다. 임대보증금 6억원을 끼고 부담부 증여할 경우 증여세와 양도세는 합계 1억6493만원이고, 취득세는 동일하게 8030만원이 예상된다. 증여세를 대납해줘도 2억6751만원으로 부담부증여가 전체 증여보다 세금면에서는 유리하다. 자녀에게 증여 후 올해 예상 보유세는 가족 합산 421만원으로 줄어든다. ◆ETF·공모주·ISA에 관심을=주식의 변동성이 걱정되고 기업 분석이 어렵다면 업종별 상장지수펀드(ETF) 투자를 추천한다. 특히 반도체, 2차전지 등 성장산업과 코로나19 이후의 여행수요 증가에 따른 여행레저 업종 ETF도 긍정적이다. 이 밖에 공모주에 투자하기 위해서는 증권사 계좌를 개설해 공모주마다 개별 청약을 하는 방법과 공모주 펀드에 가입하는 방법이 있다. 코스닥벤처펀드는 코스닥 IPO 30% 우선배정을 받아 초과 수익률을 기대할 수 있다. 개인종합자산관리계좌(ISA)도 관심을 가져볼 만하다. 의무 유지 기간이 3년으로 줄어들었으며, 개별주식투자도 가능해져서다. 연간 2000만원까지 자유롭게 납입할 수 있고 올해 불입하지 못한 금액은 다음연도로 이월도 가능하다. 만기까지 유지 시 수익금의 200만원(서민형 가입자는 400만원)까지 비과세되며, 200만원 초과하는 금액은 9%의 분리과세 신청이 가능하다. ■ 「 ◆ 지면 상담=재산리모델링센터(02-751-5688, asset@joongang.co.kr)로 상담을 위한 전화번호, 자산·수입·지출 현황 등을 알려 주세요. 가명으로 처리되고 무료입니다. ◆ 대면 상담=전문가를 만나 상담을 받습니다. 상담료 10만원은 저소득층 아동을 돕는 ‘위스타트’에 기부됩니다. 연락처는 지면상담과 동일합니다. 서원용 ,박성만, 최환석, 김정은(왼쪽부터) ◆ 재무설계 도움말=서원용 하나은행 영업1부 PB센터 팀장, 박성만 오렌지라이프생명보험 명예 이사, 최환석 하나은행 부동산자문센터 자문위원, 김정은 미래에셋대우 VIP컨설팅팀 선임매니저 ◆ 후원=미래에셋대우·하나은행 」 서지명 기자 seo.jimyeong@joongang.co.kr

2021.05.04 00:03
[반퇴시대 재산리모델링] 재건축 대상 아파트 사고, 중개형 ISA 가입을

Q 서울시 강서구에 사는 정 모(38)씨. 미혼이며 앞으로도 결혼 계획이 없는 상태다. 지난해 소형 오피스텔을 담보대출을 이용해 구입해 임대사업자로 등록했다. 사는 곳은 전세담보대출을 받아 전세로 구한 오피스텔이다. 오피스텔 임대수입에서 전세담보대출 이자를 뺀 차익이 얼마 안 돼 오피스텔 투자의 실익이 크지 않다. 더 늦기 전에 내 집 마련에 나서고 싶지만 오른 집값을 생각하면 막막한 상황이다. 결혼 계획이 없는 만큼 향후 혼자 살게 될 노후를 대비해야 하는데 연금과 보험 등을 어떻게 준비하면 좋을지 궁금하다. A 정씨는 집에 대해 투자 이전에 거주의 안정성 측면에서 접근해야 한다. 일단 오피스텔을 정리한 뒤 실거주용 집을 마련하는 걸 추천한다. 싱글의 경우 지출 비중은 소득의 30% 이내로 줄이고, 저축과 투자의 비중을 70% 선까지 확대하는 것이 바람직한 자산관리 방식이다. 지금까지의 소비패턴을 갑자기 바꾸기는 어렵겠지만 스스로 모든 것을 책임져야 하는 노후를 위해서는 좀 더 허리띠를 졸라맬 필요가 있다. 재산리모델링 4/21 ◆노후준비 첫걸음은 주거 안정성=강서구에 위치한 주공아파트나 인천 쪽으로 범위를 넓혀 20평대 아파트를 구매하기를 제안한다. 공적 대출 또는 민간은행 대출을 활용해 6억원 이하 수준에서 실거주용 아파트를 매입하고 직접 거주하는 것이 좋겠다. 강서구에는 향후 재건축이 진행될 수 있는 아파트가 상당수 존재한다. 국민주택 규모의 아파트를 5억~6억원 수준 예산 범위에서 접근하기 바란다. 장기적으로 높은 투자수익이 예상되서다. 투자 재원은 오피스텔 매각자금과 전세보증금, 주택담보대출 등이다. 만약 예산이 여의치 않다면 인천 부평 또는 김포 골드라인 인근 지역의 아파트매물을 찾아보자. 주거의 안정성을 확보하면서 집값 상승이 크지 않았던 단지 위주로 매물을 찾아볼 것을 권유한다. 노후준비의 첫걸음은 주거의 안정에 있다. ◆연금저축·IRP 연 700만원 불입=연금저축과 IRP(개인형퇴직연금)의 세액공제 대상 납입 한도인 연 700만원을 불입하기 위해 14만원을 증액하자. 총급여 5500만원 이하인 정씨는 16.5%의 세액공제 혜택을 받을 수 있다. 이때 퇴직연금과 연금저축은 적극적으로 운용해야 한다. 싱글은 보장성 보험 구비가 필수다. 실손의료보험 외에 목돈을 지원해주는 정액보상보험이나 암보험, CI보험, GI보험 등도 같이 가입하는 게 좋다. 추후 치매와 간병보험도 가입을 검토하자. 적금과 예비비 자금은 ISA(개인종합자산관리계좌)와 주택청약저축에 운용하자. 최근 출시된 중개형 ISA를 활용하면 국내주식, ETF(상장지수펀드), 리츠, 펀드 등에도 투자가 가능하다. 또 무주택 세대주이며, 총급여 7000만원 이하인 근로자는 주택청약저축을 통해 소득공제(연간 240만원 한도의 40%)가 가능하다. ■ 「 ◆ 지면 상담=재산리모델링센터(02-751-5688, asset@joongang.co.kr)로 상담을 위한 전화번호, 자산·수입·지출 현황 등을 알려 주세요. 가명으로 처리되고 무료입니다. ◆ 대면 상담=전문가를 만나 상담을 받습니다. 상담료 10만원은 저소득층 아동을 돕는 ‘위스타트’에 기부 됩니다. 연락처는 지면상담과 동일합니다. 김선아, 손광해, 김동일, 이원휴(왼쪽부터) ◆ 재무설계 도움말=김선아 미래에셋증권 WM강남파이낸스센터 상무, 손광해 미래에셋증권 VIP컨설팅팀, 김동일 와이즈리얼티 대표, 이원휴 하나은행 영업1부PB센터 부장 ◆ 후원=미래에셋대우·하나은행 」 서지명 기자 seo.jimyeong@joongang.co.kr

2021.04.21 00:04
[반퇴시대 재산리모델링] 농가주택 2채, 증여보단 매각…실손보험 가입을

Q 경기도 남양주에 사는 박모(67)씨. 퇴직 후 국민연금으로 빠듯한 생활을 하고 있는데, 생활비 외에 추가지출이 있을 땐 가계가 적자로 돌아서기도 한다. 게다가 보유 자산 구조가 부동산 위주로 금융자산이 별로 없어 늘 현금흐름 부족에 쫓긴다. 올해부터 다주택자에 대한 보유세 부담이 늘어 고민이 크다. 보유 중인 농가주택 2채 중 일부를 매각하거나 증여하고자 하는데 세금과 전망 등을 따져봤을 때 어떤 게 유리할지 궁금하다. 보유세 부담은 줄이고 금융자산 비중을 늘려 은퇴 생활에 좀 더 여유를 찾고 싶다. A 박씨는 은퇴 생활자로 월 170만 원의 국민연금 가운데 생활비를 빼고 나면 잉여자금이 전혀 없어 마이너스 가계다. 보유 주택 3채를 적절한 시점에 매각해 현금자산을 늘리되 주택 양도로 발생할 수 있는 세금을 꼼꼼히 확인해 절세전략을 짜야 한다. 재산리모델링 4/7 ◆보유 자산 대부분이 부동산=박씨가 보유한 주택은 총 3채로 이 중 1채는 거주 중이고, 나머지 2채는 시골에 있는 농가 주택이다. 농가 주택 1채는 상속받았고 1채는 주말 영농을 위한 주거용으로 사용하고 있다. 박씨는 주택을 팔아 여유자금을 확보하고 싶지만, 시골에 소재한 주택은 잘 팔리지 않아 어려움을 느끼고 있다. 자녀에게 증여하는 것도 방법이지만, 증여 자산은 향후 자산가치 상승 가능성이 있는 것이 유리하다. 증여세 부담을 하면서까지 보유가치가 낮은 자산을 증여하는 것이 실익이 적기 때문이다. 자녀가 농가주택을 증여받을 경우 실거주가 어려운 데다, 가격이 오르지 않을 가능성이 커 되려 애물단지가 될 수도 있다. 더욱이 자녀가 주택보유 시 신규청약에 제약이 생길 수도 있다. 시간이 걸리더라도 적극적으로 매각하는 것이 유리하다. 박씨가 농가 주택 두 채를 먼저 양도할 경우 20여년 전 상속받은 농가주택은 상속 당시 가액 대비 양도차익에 대해, 6년 전 매입한 농가주택은 매입 당시 대비 양도차익에 대해 각각 양도소득세를 내야 한다. 다만 농가주택은 둘 다 수도권 외 지역에 있는 기준시가 3억 원 이하의 주택으로 양도소득세 부담이 별로 없다. 농가주택 2채를 모두 매각하면 1세대 1주택이 된다. 따라서 양도소득세가 비과세(양도가액 9억 원까지)되고 장기보유특별공제 혜택도 가능하다. 다만 1세대 1주택 비과세 규정이 개정돼 박씨처럼 여러 주택이 있던 상황에서 다른 주택을 매각하고 최종 1주택이 된 경우 최종 1주택이 된 날로부터 추가로 2년을 보유해야 비과세 혜택이 가능하다. 박씨가 먼저 농가주택을 모두 처분하고 난 후 현재 거주주택은 2년을 더 보유해야 비과세 혜택을 받을 수 있다는 의미다. ◆BBB+ 등급 회사채, 연 3% 수익률=박씨는 이미 은퇴했고 연금 외에는 별도의 수입이 없으므로, 안전자산으로 분산투자하는 것이 좋다. BBB+ 등급 회사채는 현재 연 3% 수준의 수익률을 기대할 수 있다. 박씨는 실비보험도 없어 향후 병원비 부담이 늘 수 있다. 올해 7월에 실손의료비 보험이 개정되기 전에 10만 원 정도로 실손보험과 3대 진단금 1000만 원씩이라도 가입하는 걸 추천한다. 7월 이후 개정되는 실손의료비보험은 자기부담금의 비율이 현재보다 늘어나고, 비급여 항목에 대한 보장이 줄어드는 방향으로 바뀐다. ■ 「 ◆ 지면 상담=재산리모델링센터(02-751-5688, asset@joongang.co.kr)로 상담을 위한 전화번호, 자산·수입·지출 현황 등을 알려 주세요. 가명으로 처리되고 무료입니다. ◆ 대면 상담=전문가를 만나 상담을 받습니다. 상담료 10만원은 저소득층 아동을 돕는 ‘위스타트’에 기부됩니다. 연락처는 지면상담과 동일합니다. 김재언, 김윤정, 강신창, 허현(왼쪽부터) ◆ 재무설계 도움말=김재언 미래에셋증권 VIP컨설팅팀 부동산수석컨설턴트, 김윤정 국민은행 WM투자자문부, 강신창 한화투자증권 투자컨설팅팀 팀장, 허현 오렌지라이프생명보험 FC ◆ 후원=미래에셋대우·하나은행 」 서지명 기자 seo.jimyeong@joongang.co.kr

2021.04.07 00:04
[반퇴시대 재산리모델링] 임대사업자 등록 유지하고, TDF 가입을

Q 경기도 성남시에 사는 이모(51)씨. 아내와 맞벌이 중이며 아직 학교에 들어가지 않은 자녀 2명이 있다. 지금은 월 소득이 적지 않지만 회사의 퇴직 시기가 55세 전후로 이른 편이다. 자녀가 아직 어려 앞으로 교육비가 더 많이 늘어날 것으로 예상돼 걱정이 크다. 거주하는 아파트가 있고 나머지 투자용 아파트는 주택임대사업자로 등록했는데, 그대로 유지하는 것이 좋은지도 고민이다. 투자 경험이 없어 목돈을 예·적금으로만 굴리고 있다. 더 늦기 전에 좀 더 적극적으로 자산을 불려야 할 것 같아 상담을 구했다. A 이씨가 현재 거주하는 주택은 거주 인프라가 좋은 지역이나, 향후 주택연금을 고려하고 있다면 그 기준에 해당하는 아파트로 갈아타는 것도 고민해봐야 한다. 당장 2~3년 내 목돈이 필요한 상황이 있는 게 아닌 만큼 좀 더 적극적으로 자산 증식을 노리는 전략이 필요하다. TDF(타깃데이트펀드)와 부동산펀드, 글로벌 ETF(상장지수펀드) 등으로 분산해 투자하고 연금상품인 연금저축과 IRP(개인형퇴직연금)의 불입 금액도 늘리는 것을 추천한다. 재산리모델링 3/24 ◆주택연금 대상 아파트로 옮겨라=이씨가 현재 거주하는 아파트는 가구 수가 1000세대에 육박하고 주변에 지하철과 학교 등이 위치해 거주 인프라가 우수한 지역이므로 그대로 보유할 것을 권한다. 노후에 집을 활용한 주택연금을 고려하고 있다면 대상이 공시가격 기준 9억원 이하의 주택이라는 점을 유념하자. 만 55세 이후 이 요건을 충족하는 주택으로 갈아타 노후자금으로 활용하고 차액은 자녀 교육비로 쓰는 방안을 고려해볼 수 있다. 2019년 등록한 주택임대사업자는 기간을 그대로 유지하자. 임대료와 보증금 인상 한도는 연 5%를 넘을 수 없고, 임차인 변경 시에는 변경신고를 매번 해야 하는 번거로움이 있다. 그러나 종합부동산세 합산 배제, 재산세 감면, 양도소득세 계산 시 주택 수에서 제외 등의 혜택이 있으며 장기보유특별공제를 받을 수 있다. 임대사업자 등록 아파트는 임대의무기간을 지켜야 하고, 임대기간을 채우지 못하고 중도 해지할 경우 그동안 받았던 세금 혜택을 토해내야 한다. ◆연금저축·IRP 불입 늘려야=보유 중인 예·적금 등의 현금성 자산을 좀 더 적극적으로 투자자산에 굴리자. 매월 적금으로 450만원씩 불입 중인데, 연금저축·IRP 납입금을 늘리고 절세상품인 ISA(개인종합자산관리계좌)에도 투자하자. 이씨는 만 50세가 넘어 연금저축 납입금을 세액공제 가능 한도까지 늘리기를 추천한다. 정부는 50세 이상 장년층의 연금저축 세액공제 한도를 기존 400만원에서 600만원으로 늘렸다. 이는 2022년까지 3년간 한시적으로 적용된다. 이렇게 되면 IRP를 포함한 세액공제 총한도가 700만원에서 900만원까지 늘어나는 셈이다. 5억원 규모의 예금은 TDF와 부동산펀드, 글로벌 ETF 등으로 분산해 투자하자. TDF는 위험자산 비중이 60% 수준으로 운용되며, 연 6% 내외의 수익률을 기대할 수 있다. ■ 「 ◆ 지면 상담=재산리모델링센터(02-751-5688, asset@joongang.co.kr)로 상담을 위한 전화번호, 자산·수입·지출 현황 등을 알려 주세요. 가명으로 처리되고 무료입니다. ◆ 대면 상담=전문가를 만나 상담을 받습니다. 상담료 10만원은 저소득층 아동을 돕는 ‘위스타트’에 기부 됩니다. 연락처는 지면상담과 동일합니다. 김태훈, 김장석, 김연주, 정상윤(왼쪽부터) ◆ 재무설계 도움말=김태훈 빌드에셋 대표이사, 김장석 메트라이프생명보험 이룸지점 대표 FSR, 김연주 하나은행 서압구정골드클럽 PB센터장, 정상윤 미래에셋대우 명일동 지점장 ◆ 후원=미래에셋대우·하나은행 」 서지명 기자 seo.jimyeong@joongang.co.kr

2021.03.24 00:03
[반퇴시대 재산리모델링] 현금증여 시 부부 나눠 받아야 증여세 절약

Q 서울 서대문구에 사는 최 모(48)씨. 잦은 해외 근무로 가끔 한국에서 머물 때는 주로 월세로 거주했고, 아직 내 집 마련을 하지 못했다. 최근 몇 년 사이 아파트값이 치솟았다. 퇴직 후 지낼 집 하나 마련하지 못했다는 생각에 아쉬운 마음을 떨칠 수가 없다. 앞으로 4년 이상 해외에서 근무할 계획이지만, 더 늦기 전에 내 집 마련에 나서려고 한다. 부족한 자금 일부는 부모 도움을 받을 계획인데 증여세를 아낄 수 있는 방법이 있는지 궁금하다. 달러로 받는 급여를 어떻게 하면 환리스크를 피하면서 효율적으로 관리할 수 있을지 상담을 요청했다. A 최씨가 집을 마련하기 위해서는 분양 아파트를 청약하는 것과 기존 아파트를 매매하는 것이 있다. 청약하는 것이 살 집을 싸게 장만하는 길이지만 잦은 해외생활로 인해 청약 자격요건 중 거주요건 2년을 채우지 못했다. 최씨는 해외로 나가기 전에 가용 자금의 범위 안에서 서울 또는 근접 수도권 지역 역세권 아파트를 구매할 수 있다. 영등포구, 강동구 등에 시세 15억원 수준의 전용 85㎡ 이하를 전세 8억원을 안고 사는 방법이다. 달러로 받는 급여는 외화예금 또는 외화RP로 관리하자. 재산리모델링 3/9 ◆증여도 부부가 나눠 받아야 절세=최씨는 아파트 구매자금 15억원 가운데 전세금 외에 필요자금 7억원 중 5억원은 보유 중인 현금으로, 나머지 2억원은 부모로부터 증여를 받거나 차용해 조달하는 것이 좋겠다. 구매 후 등기는 때 배우자와 공동명의로 하도록 하자. 이때 배우자가 가정주부라 별도의 소득이 없으므로 최씨가 배우자의 구입대금까지 부담해야 해 증여 문제가 발생한다. 물론 배우자에게는 6억원까지 배우자 증여 공제가 되기 때문에 증여세 부담은 없다. 주택 구입을 부부 공동명의로 하는 만큼 증여도 부부가 나눠서 받는 게 유리하다. 부모에게 증여받을 때 최씨 혼자 받으면 5000만원만 증여공제가 되지만, 부부가 나눠서 받으면 배우자 증여공제분 1000만원이 늘어나고 증여세 부담이 1000만원가량 줄어든다. 만일 부모로부터 증여받는 것이 아니라 빌리는 것으로 한다면 추후 세무서로부터 의심을 받지 않도록 차용증을 만들어 두는 것이 좋다. 차용증에는 빌리는 금액과 기간, 이자율 등을 기재하도록 한다. 차용증에 기재한 대로 꾸준히 이자와 원금을 갚아나가야 하며 가급적으로 이를 통장 기록으로 잘 남겨 두는 것이 좋다. ◆달러 급여는 외화예금·외화RP로=최씨는 급여를 달러로 받고 있는데 그냥 보유하는 것보다 외화예금 또는 외화RP 형태로 보유하면 소정의 이자를 받을 수 있고 원하는 시점에 해지도 가능하다. 보험료 납부도 달러로 하는 달러보험 상품에 가입하는 것을 추천한다. 투자는 최근 새롭게 개정된 ISA(개인종합자산관리계좌)를 적극적으로 활용하자. ISA에서 부부가 각각 2000만원 한도를 활용하는 것이 좋겠다. 미국의 혁신 기업, 중국 내수주에 투자하는 해외펀드에 장기적으로 투자하길 추천한다. 해외부동산 ETF(상장지수펀드)도 관심을 가져보자. ■ 「 ◆ 지면 상담=재산리모델링센터(02-751-5688, asset@joongang.co.kr)로 상담을 위한 전화번호, 자산·수입·지출 현황 등을 알려 주세요. 가명으로 처리되고 무료입니다. ◆ 대면 상담=전문가를 만나 상담을 받습니다. 상담료 10만원은 저소득층 아동을 돕는 ‘위스타트’에 기부 됩니다. 연락처는 지면상담과 동일합니다. 김남수, 이동현, 한춘식, 최용준(왼쪽부터) ◆ 재무설계 도움말=김남수 미래에셋대우 디지털구로WM 지점장, 이동현 하나은행 부동산자문센터장, 한춘식 푸르덴셜생명 빅스타지점 지점장, 최용준 세무법인 다솔 WM센터 3본부 대표 세무사 ◆ 후원=미래에셋대우·하나은행 」 서지명 기자 seo.jimyeong@joongang.co.kr

2021.03.09 00:03
[반퇴시대 재산리모델링] 적금 깨 ISA 들어라…주담대 이자는 소득공제 대상

Q 부산에 사는 정 모(45)씨. 공공기관에 근무하고 있고 공무원인 아내와 맞벌이하고 있으며, 중학생 자녀 1명이 있다. 결혼 17년 차이지만 지출관리를 못 한 데다 재테크도 소홀히 해 자산을 모으지 못했다. 적지 않게 적금을 부으면서도 적금보다 금리가 높은 마이너스 통장에 쓰는 등 불합리한 소비생활을 해왔다. 마이너스 통장 한도 5000만원까지 차는 상황이 됐을 때 문제점을 인식하기 시작했고 가계지출을 통제하고 체크카드로 변경하는 등 관리에 나섰다. 열심히 노력한 끝에 지난해 적자 가계는 탈피했다. 더 늦기 전에 합리적인 가계 관리를 하면서 좀 더 적극적으로 자산을 불리고 싶다며 상담을 요청했다. A 정씨는 현재 1% 내외 금리 수준인 적금에 매월 160만원씩 불입하고 있다. 그러나 주택담보대출금 이자는 3%대다. 누가 봐도 불합리한 지출 구조다. 적금을 붓는 이유를 찾기 힘들다. 적금을 깨고 그 불입금으로 수익이 나은 금융상품에 가입해 대출 원리금을 상환해 나가는 게 훨씬 낫다. 아직 부부가 40대이므로 좀 더 적극적인 투자를 통해 수익성 높은 자산 비중을 늘리고, 절세할 수 있는 방법을 꼼꼼히 챙겨 비용을 줄이자. 재산리모델링 2/23 ◆ISA로 투자하면 절세=불입 중인 적금을 ISA(개인종합자산관리계좌)로 갈아타 절세도 하고 투자수익도 높여 나가자. ISA는 저축한 자금에서 발생한 수익이 비과세다. 일반형은 200만원, 서민형·농어민은 400만원 한도다. 초과수익은 9.9% 분리과세된다. 예를 들어 ISA를 활용해 예금 5000만원(3년 만기, 금리 2.0% 가정)에 가입했을 때 일반계좌는 세금이 46만2000원이지만 ISA를 활용하면 세금 9만9000원으로 36만3000원 절세할 수 있다. 실적배당상품으로 투자할 경우 초과 수익이 발생하면 절세금액은 더욱 증가한다. 예·적금뿐만 아니라 ETF(상장지수펀드)를 포함한 펀드 등에 투자할 수 있고 올해부터는 주식투자도 가능하다. 또 가입 3년 이후 연금으로 전환할 수 있는데, 전환 시 납입금액의 10%(300만원 한도)를 세액공제 받을 수 있다. ◆주택담보대출 이자 소득공제=저금리 상황에서는 절세 방법을 적극적으로 활용하는 것도 중요하다. 정씨 부부는 2017년 주택담보대출 2억원을 활용해 3억6000만원에 취득한 주택이 있다. 무주택 또는 1주택자는 일정 금액 이하의 주택을 취득하기 위해 그 주택을 담보로 받은 대출금 이자에 대해 연말정산 때 소득공제를 받을 수 있다. 2014년 1월 1일 이후 대출부터는 면적 기준 없이 기준시가 4억원 이하면 가능했으나 2019년 1월 1일 이후부터는 기준시가 5억원 이하로 조건이 완화됐다. 정씨는 2017년에 취득한 기준시가 4억원 이하의 주택이므로 요건을 만족한다. 연말정산 때 100만원 가량을 돌려받을 수 있다. 정씨 부부는 7년 가까이 변액연금을 납입하고 있다. 변액연금은 펀드로 운용되기 때문에 지속적인 수익률 관리가 핵심이다. 정씨 스스로 변액연금에 대한 관리가 어렵다면 자산배분형 펀드를 선택해 운용하는 것을 추천한다. ■ 「 ◆ 지면 상담=재산리모델링센터(02-751-5688, asset@joongang.co.kr)로 상담을 위한 전화번호, 자산·수입·지출 현황 등을 알려 주세요. 가명으로 처리되고 무료입니다. ◆ 대면 상담=전문가를 만나 상담을 받습니다. 상담료 10만원은 저소득층 아동을 돕는 ‘위스타트’에 기부 됩니다. 연락처는 지면상담과 동일합니다. 허혁재, 박창운, 이현종, 이은하(왼쪽부터). ◆ 재무설계 도움말=허혁재 미래에셋대우 VIP컨설팅팀 부동산수석컨설턴트, 박창운 미래에셋대우 디지털구로 WM 선임매니저, 이현종 미래에셋대우 VIP컨설팅팀 선임매니저, 이은하 미래에셋대우 VIP컨설팅팀 세무사 ◆ 후원=미래에셋대우·하나은행 」 서지명 기자 seo.jimyeong@joongang.co.kr

2021.02.23 00:03
51세에 명퇴했지만 자산이 33억···개인사업 위해 어떤 집 팔까

아파트 매각 대금으로 적극적인 투자에 나서려는 50대 최 씨. 주식보단 안정적이면서도 중수익 이상을 노릴 수 있는 상품에 투자하고 싶다. [사진 pixnio] Q 서울 강남구에 사는 최 모(53)씨. 2년 전 명예퇴직 후 현재 수입은 없고 전업주부인 아내와 미취학 자녀 1명이 있다. 재취업하기 여의치 않아 자영업을 시작하기 위해 준비 중이다. 현재 거주 중인 강남구 아파트 외에 2022년에 입주 예정인 성북구 아파트 분양권을 보유하고 있다. 세금도 줄이고 자영업을 위한 자금을 마련하기 위해 현재 거주 중인 아파트를 파는 방안을 고려 중이다. 또 아파트 매각대금을 가지고 적극적으로 투자에 나서려고 한다. 주식투자 경험은 있지만 이제 50대 초반인 만큼 주식보단 안정적이면서도 중수익 이상을 노릴 수 있는 상품에 투자하고 싶다. 더 늦기 전 재산리모델링이 필요할 것 같아 상담을 요청했다. A 최 씨는 현재 거주 중인 강남구 자곡동 아파트를 정리하고 매각자금으로 개인사업을 하고자 한다. 자산가치를 고려할 때 자곡동 아파트가 더 낫다고 판단되지만, 이를 팔고 길음동 재개발 아파트로 입주할 것을 권한다. ‘대체주택’인 자곡동 아파트는 길음동 아파트 준공 이후 2년 이내 양도하면 세제 혜택을 볼 수 있다. 대체주택은 재건축·재개발 사업이 진행되는 동안 거주하기 위해 취득한 집으로 새집 입주 후 2년 안에 양도하면 세금이 감면된다. ◆자곡동 아파트 매각이 유리=현재 거주 중인 자곡동 아파트는 수서역세권 개발지 남쪽에 위치하는 입주 8년 차 아파트로, 최근 가격이 많이 올랐다. 현재 시장의 호가는 17억 원 선이다. 2022년 1월 입주 예정인 아파트는 월곡역 인근에 있는 길음1 재개발구역에 신축 중인데, 시장 호가는 11억 원 선이다. 인근 종암동 동일 평형이 약 10억원 수준에서 시세가 형성되어 있다. 자산가치를 고려하면 강남권역, 수서역세권 개발 등의 호재가 있는 자곡동 아파트를 보유하는 것이 낫다고 판단되지만, 보유세 등 세금 부담이 커 자곡동 아파트 매각 후 길음동 아파트로 입주하는 것이 유리하다. 자곡동 아파트는 소득세법 시행령상 대체주택으로 분류돼 양도세 중과세를 피할 수 있다. 자곡동 아파트를 매도할 경우 예상 양도세는 7070만원이다. 만약 이 아파트가 대체 주택이 아니라면 양도세는 3억원을 웃돌 것으로 보인다. 단 최 씨가 세금 감면을 받으려면 길음동 아파트가 완성된 후 2년 이내 세대 전원이 이사한 뒤 1년 이상 거주하고, 아파트 완공 후 2년 이내 자곡동 아파트를 팔아야 한다. 최 씨는 자곡동 아파트를 매각한 자금 중 일부로 개인사업을 벌이려고 한다. 사업장 마련을 위해 경매와 공매에 관심을 가져볼 필요가 있다. 이를 통해 시세보다 10~20% 저렴하게 부동산을 매입할 기회가 있기 때문이다. ◆ETF·공모주 투자=아파트 매각자금 중 일부는 투자상품을 사는 것이 좋겠다. 코로나19 이후 주가가 기대 이상 급등해 매수하기 부담스러운 지수대로 올라온 만큼 ETF(상장지수펀드)에 투자하는 것도 좋은 방법이다. 미국의 경우 ETF의 시가총액이 전체 주식시장의 20% 수준까지 높아진 만큼 투자 대안을 확대할 필요가 있다. 여행레저·건설·에너지화학 등 섹터별 투자, 삼성·현대차·SK 등 대기업 그룹별투자, 전기차·2차전지 등 테마형 투자 등 다양한 전략을 세울 수 있다. 작년에 이어 올해에도 공모주 시장은 뜨거울 것으로 보인다. 올해에는 크레프톤, 카카오뱅크, LG에너지솔루션 등 시장에 영향을 미칠 우량 기업이 다수 대기하고 있다. 공모주 투자는 직접 증권회사의 계좌를 개설해 공모주마다 개별 청약을 하는 방법과 공모주에 투자하는 펀드에 가입하는 방법 두 가지가 있다. 올해부터는 공모주 청약 시 균등배분과 비례배분방식이 함께 적용돼 소액으로도 공모주 청약이 가능하니 관심을 가져볼 만하다. 개인종합자산관리계좌(ISA)는 과거 소득이 있는 사람만 가입이 가능했지만, 이제는 19세 이상의 거주자면 모두 가입할 수 있다. 기존 5년간의 의무 유지 기간이 3년으로 줄었고, 연간 2000만원까지 자유롭게 납입이 가능하다. 올해 불입하지 못한 금액은 다음 연도로 이월할 수 있다. ■ 「 ◆지면 상담=재산리모델링센터(02-751-5688, asset@joongang.co.kr)로 상담을 위한 전화번호, 자산·수입·지출 현황 등을 알려 주세요. 가명으로 처리되고 무료입니다. ◆ 대면 상담=전문가를 만나 상담을 받습니다. 상담료 10만원은 저소득층 아동을 돕는 ‘위스타트’에 기부됩니다. 연락처는 지면상담과 동일합니다. 서원용, 박성만, 최환석, 김정은(왼쪽부터). ◆ 재무설계 도움말=서원용 하나은행 영업1부 PB센터 팀장, 박성만 오렌지라이프생명보험 명예 이사, 최환석 하나은행 부동산자문센터 자문위원, 김정은 미래에셋대우 VIP컨설팅팀 세무사 ◆ 후원=미래에셋대우·하나은행 」 서지명 기자 seo.jimyeong@joongang.co.kr 관련기사[반퇴시대 재산리모델링] 5억 아파트 증여·취득세 8000만원…여윳돈 ETF 투자를자산 21억 가진 60대, 딸 주택자금 세금 안내고 대주는 방법[반퇴시대 재산리모델링] 아파트 면적 줄여 상가 사고, 즉시연금 들어라

2021.02.16 05:00
[반퇴시대 재산리모델링] 5억 아파트 증여·취득세 8000만원…여윳돈 ETF 투자를

Q 경기도 부천에 사는 김 모(59)씨. 퇴직 후 재취업에 성공했고, 공기업에 다니는 배우자는 4년 후 명예퇴직을 고려하고 있다. 첫째는 결혼했고, 둘째는 군대 제대 후 복학을 앞두고 있다. 보유 자산은 경기도 부천의 아파트 3채가 대부분을 차지한다. 매각하거나 자녀에게 증여해서 부동산을 처분하려 한다. 투자 경험이 없어 현금성 자산은 예·적금에만 굴리고 있는데, 저금리 상황에서 조금 더 적극적으로 나서고 싶다. 보험 상품에 대한 회의적인 시각을 갖고 있어 가입 중인 보험이 전무하다. 노후를 위해 지금이라도 최소한의 보험은 가입하는 게 좋지 않을까 싶어 상담을 요청했다. A 다주택자인 김씨는 2005년에 29평 아파트를 최초로 취득한 이후 인근 지역에 2채를 추가로 매입했다. 부동산 처분을 원하는데 보유세가 꾸준히 늘고 있고, 올해 다주택자 양도세가 강화되는 만큼 절세 측면에서도 부동산을 재편할 필요가 있다. 예·적금 외 투자 경험이 전무한 상황이다. 목돈은 지수연계신탁(ELT)에 투자하고, 매월 발생하는 여윳돈은 상장지수펀드(ETF)에 굴리는 걸 추천한다. 재산리모델링 2/10 ◆올 4월말 이전에 증여 마쳐야=보유 부동산 중 역곡동에 있는 노후 아파트는 매각하고, 현재 거주 중인 아파트 외 나머지 한 채를 자녀에게 증여하는 게 좋겠다. 부천은 지난해 6월 19일 조정대상지역으로 지정됐다. 따라서 1세대 3주택자인 김씨는 아파트를 처분할 경우 장기보유특별공제 혜택을 받지 못하고 일반 세율 20%가 적용된다. 올해 6월 1일 이후 양도하는 경우 30%가 중과된다. 자녀에게 증여할 경우 증여로 인한 취득세는 기준시가 3억원을 초과하는 경우 기준시가의 13.4%, 기준시가 3억원 미만은 4%다. 김씨가 증여하려는 주택의 경우 현재 기준시가 2억9000만원 수준으로 4%를 적용받으면 1000만원 정도다. 올해 새롭게 공시되는 기준시가는 더 높아져 3억원을 넘을 가능성이 크므로 주택가격이 공시되는 4월 30일 이전에 증여하는 것이 좋다. 현재 자녀가 소득이 없는 상태이므로 증여하더라도 부담부증여가 아닌 단순증여를 하는 게 좋겠다. 단순증여하면 전세보증금만큼 자녀에게 돌려줘야 하므로 자녀는 부모에게 받은 전세보증금으로 증여세를 부담할 수 있다. 증여세는 5억원 아파트 기준 7000만원가량 된다. 종합부동산세는 인별 과세로 각각 6억원 초과분에 대해 부과되므로 이에 대한 절세도 가능하다. ◆적립식으로 ETF 투자를=예·적금 금리가 1% 내외에 불과한 만큼 이제부터 적극적으로 투자를 시작하자. 현재 ELT 수익률은 연 3% 내외로 정기예금보다 높은 금리를 받을 수 있다. 매월 160만원 상당의 여윳돈은 주식형 펀드나 ETF 등을 적립식으로 꾸준히 분할 매수하면 좋겠다. 김씨 가족은 현재 보유한 보험 상품이 하나도 없다. 가족 실손보험과 진단비가 나오는 암보험 등은 가입하는 걸 추천한다. 월 보험료 40만원 수준이면 적정하다. ■ 「 ◆ 지면 상담=재산리모델링센터(02-751-5688, asset@joongang.co.kr)로 상담을 위한 전화번호, 자산·수입·지출 현황 등을 알려 주세요. 가명으로 처리되고 무료입니다. ◆ 대면 상담=전문가를 만나 상담을 받습니다. 상담료 10만원은 저소득층 아동을 돕는 ‘위스타트’에 기부 됩니다. 연락처는 지면상담과 동일합니다. 이태훈, 노철오, 이항영, 정성안(왼쪽부터) ◆ 재무설계 도움말=이태훈 하나은행 Club1 PB센터 부장, 노철오 은퇴부동산연구소 소장, 이항영 선경세무법인 대표 세무사, 정성안 오렌지라이프생명보험 MEGA지점 부지점장 ◆ 후원=미래에셋대우·하나은행 」 서지명 기자 seo.jimyeong@joongang.co.kr

2021.02.10 00:03
자산 21억 가진 60대, 딸 주택자금 세금 안내고 대주는 방법

인별 과세하는 종부세를 줄이기 위해선 단독명의로 돼 있는 주택 일부를 부인에게 증여해 명의를 분산하는 것이 좋다. [사진 pixabay] Q 경기도 안양시에 거주하는 안 모(64)씨. 1남 1녀 자녀 중 아들은 결혼했고 직장생활하는 딸과 함께 살고 있다. 대기업에서 근무하다 퇴사 후 개인사업자로 무역업에 종사하고 있다. 코로나19로 인해 매출이 급감해 회사를 정리할까 고민 중이다. 딸이 결혼을 앞두고 있어 결혼자금 일부를 보태줄 계획도 있다. 거주하고 있는 아파트 외에 지방에 농가주택과 연립주택을 보유하고 있어 부동산 보유세도 걱정이다. 부동산 보유세를 줄일 수 있는 방법은 없는지 상담을 요청했다. A 안 씨는 부동산 보유세를 줄이기 위해 현재 단독명의로 되어 있는 주택을 배우자에게 증여해 명의를 분산하는 것이 좋겠다. 현재 소득 대부분을 적금에 넣고 있는데, 리츠(REITs), 상장지수펀드(ETF) 등에 분산투자하면서 예·적금 금리 이상의 수익률을 추구하는 전략도 필요하다. ◆공동명의로 변경하면 보유세 부담 경감=안씨는 현재 거주하는 아파트 외에 지방에 2채의 주택을 소유하고 있어 재산세와 종합부동산세(종부세)가 부담이다. 보유 부동산이 모두 안씨 단독명의여서 종부세는 약 630만원 정도 예상된다. 종부세는 인별로 과세하기 때문에 배우자 명의로 분산하면 세 부담이 줄어든다. 다만 명의 분산은 증여세와 취득세를 물어야 한다. 증여세는 10년간 6억원까지 공제되기 때문에 공제한도 내에서 증여하면 세 부담이 없다. 다주택자는 13.4%의 취득세를 내야 하므로 종부세를 줄이려고 증여를 하면 배보다 배꼽이 더 큰 결과가 생길 수 있다. 평촌 주택을 공동명의로 변경하면 13.4% 취득세가 적용되지만, 청주와 부곡의 연립주택을 증여하면 취득세는 4%다. 청주와 부곡의 연립주택을 배우자에게 증여해 명의를 분산하면 취득세와 종부세를 줄일 수 있다. ◆리츠·ETF 등에 분산투자를=저금리 시대에 예·적금으로는 자산 증식을 기대하기 어렵다. 현재 주식 비중을 늘리는 것이 부담스럽다면 다양한 ETF를 활용해보자. ETF는 단순히 정해진 주가지수를 추종하는 투자에서 벗어나 거의 모든 글로벌 자산에 투자할 수 있다. 테마형·섹터형 ETF는 향후 예상되는 장기적인 사회·경제적 트렌드 변화에 투자 가능하다. 글로벌 메가트렌드를 쉽게 추종할 수 있을 뿐만 아니라 개별종목에 집중되는 투자리스크도 낮출 수 있다. 전기차, 중국소비, 반도체, 인공지능(AI), 로봇, 원격의료 등 성장산업에 ETF를 활용해 장기투자할 수 있다. 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산과 부동산 관련 증권 등에 투자하고 그 수익을 투자자에게 돌려주는 리츠 투자에도 관심을 가져보자. 국내와 해외시장에서 거래할 수 있고 연 5~10%의 안정적인 배당수익률을 기대할 수 있다. 또 공모리츠에 3년 이상 장기투자하는 경우 9.9%의 분리과세 혜택을 볼 수 있다. 다만 리츠가 투자하고 있는 부동산의 임차인이나 임대기간 등을 고려해 꾸준한 배당을 할 여력이 충분한지 확인해 투자하는 것이 필요하다. ◆자녀 주택구입 지원, 차용 방법을=자녀 결혼 때 주택 구입을 위한 필요 자금을 지원해 줄 생각이라면 증여나 차용의 방법이 있다. 최근에는 주택구입 시 자금조달계획서를 제출해야 하므로 자금 지원 방법에 주의해야 한다. 우선 성인 자녀 증여재산 공제액 5000만원에 증여세 10% 구간인 1억원까지 총 1억5000만원까지 고려해 볼 수 있다. 1억5000만원 이상의 자금을 자녀에게 지원해주고자 한다면 차용 방법이 있다. 다만 부모와 자식 간의 금전 거래는 기본적으로 증여로 보기 때문에 차용증을 쓰고 이자지급 내역을 확실히 해놓아야만 차용으로 인정받을 수 있다는 점을 유념해야 한다. ■ 「 ◆지면 상담=재산리모델링센터(02-751-5688, asset@joongang.co.kr)로 상담을 위한 전화번호, 자산·수입·지출 현황 등을 알려 주세요. 가명으로 처리되고 무료입니다. ◆ 대면 상담=전문가를 만나 상담을 받습니다. 상담료 10만원은 저소득층 아동을 돕는 ‘위스타트’에 기부됩니다. 연락처는 지면상담과 동일합니다. 김선아, 김동일, 손광해, 이원휴(왼쪽부터). ◆ 재무설계 도움말=김선아 미래에셋대우 WM 강남파이낸스센터 이사, 손광해 미래에셋대우 VIP컨설팅팀, 김동일 와이즈리얼티 대표, 이원휴 하나은행 한남1동 골드클럽 PB부장 ◆ 후원=미래에셋대우·하나은행 」 서지명 기자 seo.jimyeong@joongang.co.kr 관련기사[반퇴시대 재산리모델링] 아파트 면적 줄여 상가 사고, 즉시연금 들어라4주택 보유 50대 직장인, 어떤 순서로 팔아야 세금 줄일까[반퇴시대 재산리모델링] 임대사업자 유지하고, 공모주펀드·ETF 투자를

2021.02.02 05:00
[반퇴시대 재산리모델링] 아파트 면적 줄여 상가 사고, 즉시연금 들어라

Q 경기도 용인에 거주하는 최모(64)씨. 퇴직 후 작은 사업체를 운영하고 있지만 사업소득이 불규칙적이다. 그나마도 코로나 이후 수입이 거의 없어 그동안 벌어놓은 자산에 의존해 생활하고 있다. 자녀 2명 중 한 명은 결혼했고, 결혼을 앞둔 둘째는 함께 거주하고 있다. 둘째가 결혼할 때 거주 중인 아파트를 처분해 부부가 생활할 수 있을 정도로 평수를 줄이려 한다. 이를 통해 확보한 자금과 예금으로 월세가 나오는 수익형 부동산을 구입하고 싶다. 현금성 자산도 매월 쓸 수 있는 현금이 들어오는 형태로 바꾸고 싶다. 노후 의료비에 대한 대책도 필요하다. A 최 씨는 현재 거주하고 있는 아파트 평수를 줄여 확보한 현금과 보유 중인 현금성 자산 등을 합쳐 수익형 부동산을 구입해 현금흐름을 확보하려고 한다. 상가주택이나 구분상가, 오피스텔을 구입하는 방법 등이 있는데 구분상가를 추천한다. 나머지는 비과세 상품인 즉시연금에 가입하고, 최소한의 의료비 보장이 가능한 실비보험에 가입하길 추천한다. 재산리모델링 1/27 ◆구분상가 월 190만원 수입 기대=최씨가 보유한 경기도 용인 아파트의 시세는 대략 8억5000만원, 경기도에 보유 중인 임야는 1억5000만원 선이다. 이를 정리한 뒤 수익형 부동산으로 월세 소득을 올리려면 크게 3가지 방법이 있다. 먼저 상가주택을 구입해 직접 거주하면서 월세 수익을 얻는 방법이다. 경기도 용인 인근에서 상가주택을 매입하려면 최소 10억원 이상은 줘야 한다. 대출 부담이 생길 수 있고, 아파트보다 주거의 질이 하락할 수 있다는 점을 고려해야 한다. 다음은 현재 아파트를 팔고 평수를 줄여 6억원대의 인근 아파트로 이사하고 구분상가를 매입하는 방법이다. 일반적으로 1층 구분상가의 수익률은 연 4% 수준이며 공실 위험이 적은 것이 장점이다. 용인 인근의 구분상가를 5억원대 매입하면 보증금 3000만원에 월 190만원가량의 수익을 기대할 수 있다. 아파트 규모를 줄이고 오피스텔을 여러 채 구입하는 방법도 있는데, 오피스텔은 세금 문제를 주의해야 한다. 주거용 오피스텔은 주택 수에 포함돼 취득세, 종부세, 양도세 등에서 불이익을 받을 수 있다. 월세 수익이 목적인 만큼 오피스텔보다는 상가 투자를 권한다. 다만 코로나19 여파로 임차인을 구하는 것이 어려워지고 있어 상권 분석을 잘해야 한다. 시간적 여유를 두고 여러 물건을 비교하고 발품을 열심히 팔아야 후회하지 않을 수 있다. ◆즉시연금에서 매월 100만원 수령=보수적인 투자 성향인 최 씨에게 자녀 결혼자금 운용 방법으로 채권형 펀드를 추천한다. 아울러 3억5000만원을 30년 확정기간형 즉시연금으로 가입하면 매월 100만원가량의 연금을 수령할 수 있다. 최씨 부부는 가입하고 있는 보험이 전무하다. 부부가 각각 기본적인 암, 뇌, 심혈관 진단자금에 대한 진단비 등을 포함해 실비보험을 보완하면 보험료는 부부합산 20만원이 예상된다. ■ 「 ◆ 지면 상담=재산리모델링센터(02-751-5688, asset@joongang.co.kr)로 상담을 위한 전화번호, 자산·수입·지출 현황 등을 알려 주세요. 가명으로 처리되고 무료입니다. ◆ 대면 상담=전문가를 만나 상담을 받습니다. 상담료 10만원은 저소득층 아동을 돕는 ‘위스타트’에 기부 됩니다. 연락처는 지면상담과 동일합니다. 양해근, 조현수, 김지훈, 김동원(왼쪽부터) ◆ 재무설계 도움말=양해근 삼성증권 부동산 팀장, 조현수 우리은행 양재남금융센터, 김지훈 온에셋 팀장, 김동원 푸르덴셜생명보험 열린지점 Executive LP ◆ 후원=미래에셋대우·하나은행 」 서지명 기자 seo.jimyeong@joongang.co.kr

2021.01.27 00:03
4주택 보유 50대 직장인, 어떤 순서로 팔아야 세금 줄일까

정년 퇴직을 앞둔 정 씨. 국민연금으로 최소한의 노후자금은 마련돼 있지만, 월 현금흐름 500만원을 안정적으로 만들려면 어떻게 해야 할지 궁금하다. [사진 pixabay] Q 경기도 수원시에 사는 정 모(58)씨. 취업준비 중인 두 아들을 둔 가장으로 2년 후 장년 퇴직을 앞두고 있다. 정 씨는 새로 매입한 아파트로 이사할 때마다 부동산 경기가 좋지 않아 기존 아파트를 제때 매도하지 못한 탓에 1가구 4주택자가 됐다. 본의 아니게 다주택자가 돼 종합부동산세와 양도세 등 부담이 크다. 보유한 아파트를 매도하고 싶은데, 어디서부터 어떻게 해야 할지 막막하다. 자신의 국민연금과 아내가 임의가입한 국민연금으로 최소한의 노후자금은 마련돼 있지만, 월 현금흐름 500만원을 안정적으로 만들려면 어떻게 해야 할지 궁금하다. 주식시장이 활황이라는데 주식운용 자금을 좀 더 늘려보고 싶다며 조언을 구했다. A 김씨 자산의 대부분을 차지하는 아파트는 향후 양도세 중과와 보유세 증가 등으로 재정 부담이 커지게 된다. 아파트 등 부동산 일부를 매각해 연금 등 노후 자산으로 확보할 필요가 있다. 우선 양도세 절세가 가능한 아파트의 차익을 먼저 실현하고, 나머지 아파트들과 오피스텔을 순차적으로 처분하는 것이 바람직하다. 부동산 처분 후 생긴 여유자금 활용처는 공모주 펀드와 저축은행 정기예금을 추천한다. 주식 투자 대상으로는 안정적인 배당주가 좋겠다. ◆양도세 감면 아파트부터 먼저 매각=현재 김씨는 아파트 3채와 오피스텔 1채를 갖고 있다. 보유한 주택 중 수원 소재 아파트 2채는 차익이 발생하고 있고, 또 다른 아파트 1채와 오피스텔은 차익과 손실이 상쇄되는 수준이다. 차익이 생긴 아파트 2채 중 1채는 과거 신축 주택에 대한 양도세 감면이 시행되던 시기에 취득해 지금 매각하더라도 보유주택수와 상관없이 양도차익에 대한 세금 감면이 가능하다. 순서를 따져보면 양도세 감면 대상인 아파트를 먼저 양도하는 것이 유리한데, 이 아파트를 시가 6억4000만원에 양도했을 때 세금은 약 1800만원이다. 또 다른 아파트와 오피스텔은 같은 해에 처분할 것을 권한다. 두 주택을 같은 해에 양도하게 되면 양도차익과 손실이 합산돼 차익이 거의 없어지므로 양도소득세 부담이 확 줄어든다. 현 거주 아파트는 계속 보유하는 것이 좋겠다. 다주택자가 다른 주택을 모두 양도하고 나서 최종 1주택을 양도세 비과세 받기 위해서는 취득 시점부터 2년 이상 거주해야 한다. ◆배당 및 공모주 투자=정씨는 퇴직 후 63세부터 국민연금을 받을 수 있다. 배우자도 전업주부지만 4년 전부터 국민연금에 임의가입해 최소 보험료를 납입하고 있어 63세부터는 국민연금을 탈 수 있다. 부부가 받는 노령연금은 매달 250만원 정도 될 전망이다. 개인연금은 원래 연금개시 연령이 55세부터였지만, 현재 연금이 당장 필요 없어 수령 시기를 미뤄 놓은 상태다. 65세부터 받는다고 했을 때 월 70만원은 받을 수 있을 것으로 보인다. 합하면 대략 월 320만 원의 연금을 안정적으로 수령할 수 있다. 월 생활비 500만원 중 국민연금과 개인연금을 합한 320만원을 제외한 나머지는 180만 원은 자가 아파트를 담보로 주택연금을 받아 충당하는 것도 좋겠다. 현재 의뢰인은 1억 원 수준으로 주식투자를 하고 있다. 정씨는 곧 60대를 바라보는 나이인 만큼 주식투자 자금은 현재 수준보다 늘리지 않는 것이 좋겠다. 가능하면 배당투자 등 안정적인 방법으로 투자 비중을 늘리길 권한다. 또 다른 투자 대상은 공모주에 투자하는 공모주 펀드다. 개인이 직접 공모주 청약을 할 필요 없이 공모주 우선 배정 물량을 골고루 편입해 상대적으로 안정적이고 높은 투자수익을 기대할 수 있다. 올해도 카카오뱅크· SK바이오사이언스를 비롯한 대어급 공모주 청약이 줄줄이 이어질 것으로 보인다. 부동산 매각자금 중 2억 원 정도를 공모주 펀드에 투자하기 바란다. 나머지 자금은 결혼 적령기가 다가오는 자녀 결혼자금 등으로 활용할 수 있도록 저축은행 정기예금으로 관리하는 것이 좋겠다. 몇몇 저축은행에 원금과 받을 이자를 포함해 예금자보호 한도인 행당 5000만 원 이하로 분산투자하는 것이 좋다. 저축은행의 정기예금 금리는 시중 일반은행보다 높은 연 1.9% 정도다. 온라인으로 가입하면 최대 연 2.2%까지 우대금리를 받을 수 있다. 노후생활을 준비할 때 연금과 함께 준비해야 하는 것이 보장성 보험이다. 정 씨는 의료실비보험 등 보장성 보험이 있지만, 배우자는 전혀 없다. 정 씨의 배우자는 지금이라도 보험 가입이 가능하지만 은퇴기를 앞둔 연령대라 보험료가 상대적으로 비싸고, 건강상의 문제가 있다면 가입을 못 할 수도 있다. 월 20만 원 정도면 남편인 정씨가 가입한 보장성 보험의 보장 수준으로 구비할 수 있다. ■ 「 ◆지면 상담=재산리모델링센터(02-751-5688, asset@joongang.co.kr)로 상담을 위한 전화번호, 자산·수입·지출 현황 등을 알려 주세요. 가명으로 처리되고 무료입니다. ◆ 대면 상담=전문가를 만나 상담을 받습니다. 상담료 10만원은 저소득층 아동을 돕는 ‘위스타트’에 기부됩니다. 연락처는 지면상담과 동일합니다. 김재언, 김윤정, 강신창, 허현(왼쪽부터). ◆ 재무설계 도움말=김재언 미래에셋대우 VIP컨설팅팀 부동산수석컨설턴트, 김윤정 국민은행 WM투자자문부, 강신창 한화투자증권 투자컨설팅팀 팀장, 허현 오렌지라이프생명보험 FC ◆ 후원=미래에셋대우·하나은행 」 서지명 기자 seo.jimyeong@joongang.co.kr 관련기사[반퇴시대 재산리모델링] 임대사업자 유지하고, 공모주펀드·ETF 투자를폐업 앞둔 60대…아파트 팔아 새집·임대수입 동시 해법은[반퇴시대 재산리모델링] '나홀로' 대형 아파트 지금이 처분 기회, 평수 줄여 이사를

2021.01.19 05:01
[반퇴시대 재산리모델링] 임대사업자 유지하고, 공모주펀드·ETF 투자를

Q 경기도 성남시에 거주하고 있는 회사원 박 모(43)씨. 거주 아파트 외에 서울 성동구와 경기도 용인시 등에 아파트 2채를 보유하고 있다. 월세와 전세를 놓으면서 임대사업자로 등록했다. 그러나 지난해 정부가 임대사업자에 주던 여러 혜택을 축소하는 조치를 취해 앞으로 이를 유지하는 것이 좋은지 궁금하다. 은행 예·적금 위주로 자산 형성을 해온 데다 보수적 성향이라 투자해 본 적이 없지만, 더 늦기 전에 좀 더 적극적으로 자산을 굴리고 싶다. 요즘 주가 폭등으로 직접 주식 투자를 하기엔 자신이 없어 다른 대안을 찾고 있다며 상담을 요청했다. A 3개의 부동산을 보유한 박씨는 임대사업자를 유지해야 할지 고민하고 있다. 그러나 임대사업자에 대한 재산세·종부세 등 세재 혜택은 유효해 최근 부동산값 급등을 고려할 때 아직은 매력이 살아 있다. 직접 주식투자는 망설여진다면 공모주펀드, ETF(상장지수펀드) 등에 투자하는 걸 추천한다. 특히 연금자산을 좀 더 적극적으로 불리고 싶다면 연금계좌이전 제도를 활용하자. 재산리모델링 1/12 ◆집값 폭등에 임대사업자 절세 매력 부각=박씨는 현재 서울과 경기도에 3채의 아파트를 보유하고 있다. 서울시 성동구와 성남시 분당에 소유한 아파트에 대한 부동산 임대사업자 등록은 유지할 것을 권한다. 박씨는 임대사업자 등록으로 임대소득세 감면 혜택을 기존처럼 받을 수 있고, 종합부동산세 비과세도 유지된다. 임대주택을 팔 경우 다주택자에게 적용되는 양도소득세 중과세도 면제된다. 이 기준은 2020년 7월 10일 이전에 등록을 마친 임대사업자에게만 적용되는데, 박씨는 그전에 등록을 마쳤으므로 모두 적용받을 수 있다. 직접 주식투자는 망설이고 있지만 좀 더 적극적인 투자에 나서고 싶다면 공모주펀드 투자가 대안이 될 수 있다. 공모주펀드는 물량 배정에서 개인보다는 기관투자가 유리하고, 청약이 끝나면 채권으로 운용하기 때문에 안정적인 수익을 얻을 수 있다. 비과세 상품 ISA(개인종합자산관리계좌)도 놓치지 말자. 박씨 보험은 저축성보험 위주로 사망보장이 없고 나이가 들수록 발생 가능성이 높은 암·심혈관질환·뇌혈관질환 등에 대한 보장이 부족하다. 이 세 가지는 건강보험의 핵심이다. 이에 대한 보장을 서둘러 준비하고, 수술과 입원에 대한 보장을 추가하는 게 좋겠다. ◆연금저축계좌 이전해 ETF 투자 확대=박씨의 금융자산은 정기예금과 연금저축보험, IRP(개인형퇴직연금) 등이다. 이를 좀 더 적극적으로 운용해 수익률을 높이자. 증권사 연금계좌로 이전하면 펀드나 ETF로 연금자산 운용이 가능하다. ETF 역시 크게 보면 펀드지만, 주식처럼 거래할 수 있는 장점이 있다. ETF는 크게 지수형과 테마형으로 분류된다. 변동성을 생각한다면 상대적으로 테마형보다 지수형이 변동성이 낮다. 지수형 투자는 장기간 투자 시에도 테마형 투자보다 유리하다. 50% 이상은 지수형 ETF, 40% 미만은 테마형 ETF로 나누어 투자하면 안정성과 수익률을 확보할 수 있다. ■ 「 ◆ 지면 상담=재산리모델링센터(02-751-5688, asset@joongang.co.kr)로 상담을 위한 전화번호, 자산·수입·지출 현황 등을 알려 주세요. 가명으로 처리되고 무료입니다. ◆ 대면 상담=전문가를 만나 상담을 받습니다. 상담료 10만원은 저소득층 아동을 돕는 ‘위스타트’에 기부 됩니다. 연락처는 지면상담과 동일합니다. 김태훈, 김장석, 김연주, 정상윤(왼쪽부터) ◆ 재무설계 도움말=김태훈 빌드에셋 대표이사, 김장석 메트라이프생명보험 이룸지점 대표 FSR, 김연주 하나은행 도곡PB센터 PB부장, 정상윤 미래에셋대우 명일동 지점장 」 서지명 기자 seo.jimyeong@joongang.co.kr

2021.01.12 00:03
폐업 앞둔 60대…아파트 팔아 새집·임대수입 동시 해법은

Q 서울시 서초구에 사는 박 모(63)씨. 개인사업을 하다가 코로나19 등의 여파로 상황이 좋지 않아 정리를 하려고 한다. 사업소득이 없어지면 국민연금 등으로 매월 손에 쥘 수 있는 현금이 150만원 수준에 불과해 보유 중인 부동산을 팔아 월 소득을 올릴 수 있는 자산 구조로 바꾸고 싶다. 박 씨 명의의 아파트와 자녀 공동 명의의 아파트 2채를 팔아 거주와 임대를 병행할 수 있는 상가주택을 구입해 월세 소득을 올리는 게 어떨지 고민 중이다. 5000만원 가량의 은행예금은 적극적으로 굴리고 싶어 상담을 구했다. A 박 씨가 자신의 사업을 정리하면 당장 소득흐름이 쪼드라들어 생활비가 부족해질 수 있는 상황이다. 2채의 아파트를 팔아 상가주택을 매입해 이주하겠다는 생각은 괜찮은 선택으로 보인다. 상가주택의 고층부는 박씨가 자녀와 함께 생활하고 저층부는 임대를 놓으면 부족한 생활비를 충당하면서 거주 문제도 해결하는 이석이조의 효과를 볼 수 있기 때문이다. ◆자녀 아파트도 팔아 상가주택 매입=통상 상가주택은 저층부는 근린상가로 임대가 가능하고, 고층부는 주거시설로 이용할 수 있는 주택 형태다. 서초구의 아파트는 박씨 명의고, 동작구의 아파트는 자녀 2명의 공동 명의다. 자녀는 박씨와 따로 거주하고 있고, 별도의 소득이 있어 박씨와 동일 세대가 아니므로 서초구와 동작구의 아파트를 양도할 경우 각각 1세대 1주택자에 해당한다. 서초구와 동작구의 아파트 2채를 처분하면 22억 원대의 자금을 손에 쥘 수 있을 것으로 보인다. 이 자금으로 4층 규모의 상가주택을 구입한 후 3~4층은 박 씨와 자녀가 함께 거주하고, 1~2층 상가는 임대를 놓아 부족한 생활비를 충당하면 되겠다. 서울 근교 수도권의 상가주택을 대출 없이 마련할 수 있을 것으로 보이며, 보증금과 별도로 월 500만원 정도의 입대 수입이 가능하다. 아파트를 팔아 마련한 자금으로 상가주택 구입을 위해 얼마나 부담하느냐에 따라 각자의 소유지분을 정해야 한다. 공동 명의로 상가주택을 구입하는 과정에서 자녀의 출자금에 비해 자녀의 소유 지분이 많으면 증여로 간주될 수 있다. 박 씨는 증여세를 좀 부담하더라도 상가주택 구입 시 자녀의 지분을 더 많이 줄 계획이다. 향후 상가주택의 가격이 오르면 그만큼 자녀의 자산을 늘려주는 효과를 볼 수 있기 때문이다. 구입 때보다 집값이 상승한다고 가정하면 상대적으로 저가에 증여하는 셈이니 나쁘지는 않은 대안이다. ◆은행예금, 글로벌리츠ETF에 투자를=박씨 자산은 대부분 부동산으로 구성돼 있다. 현금성 자산은 은행에 정기예금으로 넣어둔 5000만원이 전부다. 저금리 시대에 조금이나마 수익이 나은 투자 상품으로 운용해 볼까 고민 중이다. 은행예금 중 3000만원 정도는 글로벌리츠ETF로 운용해 보는 것도 좋을 것 같다. 글로벌 부동산 ETF에 편입된 부동산은 대부분 5년 이상의 장기임대차 건물로 연 5% 수준의 배당수익을 기대할 수 있다. 최근 경기침체 장기화 우려로 글로벌부동산ETF의 가격이 크게 떨어져 앞으로 자본 차익도 가능하다고 판단한다. 상가주택 매수로 예상되는 월 임대료 수입 500만원은 예금과 채권형 펀드 등으로 안정적으로 운용하면서 생활비로 활용하는 게 좋겠다. ■ 「 ◆ 지면 상담=재산리모델링센터(02-751-5688, asset@joongang.co.kr)로 상담을 위한 전화번호, 자산·수입·지출 현황 등을 알려 주세요. 가명으로 처리되고 무료입니다. ◆ 대면 상담=전문가를 만나 상담을 받습니다. 상담료 10만원은 저소득층 아동을 돕는 ‘위스타트’에 기부됩니다. 연락처는 지면상담과 동일합니다. 김남수, 이동현, 한춘식, 최용준(왼쪽부터). ◆ 재무설계 도움말=김남수 미래에셋대우 VIP컨설팅팀 부동산수석컨설턴트, 이동현 하나은행 부동산자문센터장, 한춘식 푸르덴셜생명 빅스타지점 지점장, 최용준 세무법인 다솔 WM센터 3본부 대표 세무사 ◆ 후원=미래에셋대우·하나은행 」 서지명 기자 seo.jimyeong@joongang.co.kr 관련기사[반퇴시대 재산리모델링] '나홀로' 대형 아파트 지금이 처분 기회, 평수 줄여 이사를[반퇴시대 재산리모델링] 양천구 아파트 팔지 말고 증여를…세금 2억 절약[반퇴시대 재산리모델링] 송파 아파트 입주해 거주요건 채우고 상가는 팔아라

2020.12.29 05:00
[반퇴시대 재산리모델링] ‘나홀로’ 대형 아파트 지금이 처분 기회, 평수 줄여 이사를

Q 서울시 광진구에 사는 윤모(49)씨. 개인 사업을 하는 남편과 대학생, 고등학생인 자녀 2명을 키우고 있다. 남편은 매월 1000만원 수준의 수입을 올리지만, 사업자금 대출과 주택담보대출에 따른 원리금 상환으로 매달 400만원이 지출되다 보니 늘 현금이 부족하다. 게다가 코로나19가 장기화하면서 수입이 줄고 있고 앞으로 사업 전망도 불투명한 상황이다. 지난해 무리하게 구입해 거주 중인 아파트를 처분할지를 놓고 고민하고 있다. 매월 130만원가량 지출하는 보험료도 부담이 된다. 가입 중인 보험을 계속 유지하는 게 좋을지 궁금하다. A 윤씨는 70평대 아파트를 매도하고 평수를 줄여 30평형대 아파트로 이주하는 것이 좋겠다. 수입이 줄고 있는 상황에서 130만원 수준의 보험료가 부담되므로 감액제도를 이용해 보험료를 줄이거나 연금으로 전환하는 걸 추천한다. 재산리모델링 12/15 ◆수요 느는 대형 아파트 매도 타이밍=윤씨가 지난해 광진구에 매입한 아파트는 층별 1세대씩 총 9세대로 구성된 ‘나홀로’ 아파트다. 지하철역 접근성은 다소 떨어지지만 한강을 남향으로 바라보는 아파트라는 장점이 있다. 255㎡ 대형 평형으로 시세는 13억원 수준이다. 3.3㎡당 단가는 낮은 편이고, 세대수가 적은 대형 평형 나홀로 아파트라서 관리비 부담이 클 수밖에 없다. 이런 이유로 현시세는 역세권 30평형대 아파트 수준에 머물러 있다. 같은 값이면 관리비 부담이 크고 거래도 쉽지 않은 나홀로 아파트보다는 수요가 많은 국민주택 규모의 아파트에 대한 선호가 높기 때문이다. 그러나 최근 들어 아파트값이 전반적으로 강세를 보이는 가운데 코로나19 등의 영향으로 대형 아파트 수요가 늘고 있어 매매하기가 수월해졌다. 거주 아파트 처분 여부를 놓고 고민하는 윤씨에게 매각 후 평수를 줄여 환금성이 좋은 주변 아파트로 갈아타는 걸 추천한다. ◆지출 부담 큰 보험료, 감액제도 활용=윤씨는 현재 사업자금 대출과 주택담보대출의 이자와 원리금 상환에 따른 지출이 많아 현금성 자산이 부족한 상황이다. 현재 종신보험, 보장성 보험 등에 130만원가량의 보험료를 내고 있는데 80만원 수준으로 줄이자. 윤씨는 10여년 전 가장이 사망했을 때 가족의 안정적인 생활유지를 보장하는 종신보험에 가입했다. 사망 보험금이 높은 만큼 보험료 지출이 큰 상황이다. 사망보험금 규모를 줄여 보험료를 낮추는 감액제도를 활용해 노후자금을 늘리는 방법을 고려해 볼 수 있다. 절약한 보험료 가운데 35만원은 연금저축에 가입하고 나머지는 투자재원 등으로 활용하자. 다만 보험료를 감액한 만큼 보험계약 일부가 해지 처리되면서 보장 내용도 줄어들게 된다. 이게 싫으면 사망보험금을 지급하는 보장성 보험에서 연금을 지급하는 연금 보험으로 전환하는 것도 대안이 될 수 있다. 다만, 보장성 보험에서 연금 보험으로 전환하면 사망보장 금액이 아닌 납입 금액이 연금 지급 기준이 된다. ■ 「 ◆ 지면 상담=재산리모델링센터(02-751-5688, asset@joongang.co.kr)로 상담을 위한 전화번호, 자산·수입·지출 현황 등을 알려 주세요. 가명으로 처리되고 무료입니다. ◆ 대면 상담=전문가를 만나 상담을 받습니다. 상담료 10만원은 저소득층 아동을 돕는 ‘위스타트’에 기부 됩니다. 연락처는 지면상담과 동일합니다. 허혁재, 박창운, 이현종, 이은하(왼쪽부터) ◆ 재무설계 도움말=허혁재 미래에셋대우 VIP컨설팅팀 부동산수석컨설턴트, 박창운 미래에셋대우 디지털구로 WM 선임매니저, 이현종 미래에셋대우 VIP컨설팅팀 선임매니저, 이은하 미래에셋대우 VIP컨설팅팀 세무사 ◆ 후원=미래에셋대우·하나은행 」 서지명 기자 seo.jimyeong@joongang.co.kr

2020.12.15 00:04
[반퇴시대 재산리모델링] 양천구 아파트 팔지 말고 증여를…세금 2억 절약

Q 서울 양천구에 사는 정모(62)씨. 2년 전 중견기업에서 퇴직한 후 작은 사업체를 운영하고 있다. 코로나19 여파로 사업은 여의치 않고 전망도 밝지 않은 편이어서 2년 내로 정리할 예정이다. 이후 경기도 가평 쪽에 마련해둔 전원주택으로 이사할 계획이다. 현재 1가구 2주택으로 보유세 부담이 늘어날 것 같아 걱정이다. 이참에 아파트를 매각하거나 자녀에게 증여할 계획인데 세제 면에서 뭐가 유리한지 궁금하다. 1남1녀 중 아들은 결혼했고 미혼인 딸은 함께 거주하고 있다. 보험료가 150만원 수준으로 적지 않은데 잘 가입하고 있는지도 고민이다. 예·적금 등에 묻어둔 돈도 조금 더 적극적으로 투자하고 싶어 상담을 요청했다. A 1가구 2주택인 정 씨네는 현재 거주하는 양천구 아파트를 매각하는 것보다 두 자녀에게 절반씩 증여하는 게 세제 면에서 유리할 것으로 판단된다. 보유 보험 중 변액보험은 해지보다는 펀드변경 등을 통해 수익률 관리가 필요해 보인다. 재산리모델링 12/8 ◆증여 주택 2년 거주하면 비과세=정 씨는 거주 중인 양천구 아파트와 경기도 가평 소재 아파트 등 2채를 소유하고 있다. 가평의 아파트는 은퇴 후 전원생활에 들어갈 때 이사할 예정이다. 지난 2004년 5억원에 매입해 거주해온 양천구 아파트는 최근 호가가 13억원 수준이다. 내년에 주택공시가격이 10% 오른다고 가정할 때 내년도 재산세 약 150만원, 종부세 약 10만원으로 예상된다. 양천구 아파트를 13억원에 매도하면 양도소득세는 2주택 중과 대상에 해당해 지방세 포함, 약 5억4000만원이다. 이는 올해 안에 매도할 경우 예상 세금이며 내년부터 최고 세율도 높아지고 내년 6월 1일부터는 세율이 10% 추가로 올라간다. 자녀가 아직 무주택자이고 세대 분리 요건이 되므로 자녀에게 증여하는 방안을 고려해보자. 무주택 자녀가 증여받으면 2년만 거주하고 매도해도 9억원까지 비과세가 가능하다. 양천구 아파트를 성인 자녀 1명에게 증여하면 증여세는 약 3억3000만원이다. 그러나 두 자녀에게 각각 절반씩 증여할 경우 증여세는 각 1억2000만원씩 총 2억4000만원이 예상된다. 양천구 아파트를 전세 9억원에 놓은 후 부담부증여하는 방안도 생각해볼 수 있지만 오히려 세금이 더 많다. 부담부증여는 채무를 증여받는 사람에게 넘기기 때문에 증여를 하는 사람에게 과세하지 않는 대신 증여자가 채무액만큼 재산을 판 것으로 보고 양도소득세를 매긴다. 증여세는 각각 1900만원씩 3800만원으로 줄어들지만, 전세금에 대한 양도세가 약 3억6000만원으로 높아진다. ◆변액보험, 펀드변경하면 수익률 ↑=변액보험은 사업비와 위험보험료를 제외한 적립보험료를 따로 분리해 주식·채권 등 수익성이 높은 유가증권에 투자한 뒤 투자 성과를 계약자에게 나누어 주는 실적 배당형 보험상품이다. 투자한 실적에 따라 나중에 받는 연금액이 커지거나 작아질 수 있다. 펀드변경 등을 통해 수익률 관리가 필요해 보인다. 현금성 자산으로 보유 중인 자금은 경기민감주나 내수소비재 관련 산업군에 선별적 집중 투자가 가능한 펀드 또는 ETF(상장지수펀드)에 투자할 것을 권한다. ■ 「 ◆ 지면 상담=재산리모델링센터(02-751-5688, asset@joongang.co.kr)로 상담을 위한 전화번호, 자산·수입·지출 현황 등을 알려 주세요. 가명으로 처리되고 무료입니다. ◆ 대면 상담=전문가를 만나 상담을 받습니다. 상담료 10만원은 저소득층 아동을 돕는 ‘위스타트’에 기부 됩니다. 연락처는 지면상담과 동일합니다. 서원용, 박성만, 최환석, 김정은(왼쪽부터) ◆ 재무설계 도움말=서원용 하나은행 영업1부 PB센터 팀장, 박성만 오렌지라이프생명보험 명예 이사, 최환석 하나은행 부동산자문센터 자문위원, 김정은 미래에셋대우 VIP컨설팅팀 세무사 ◆ 후원=미래에셋대우·하나은행 」 서지명 기자 seo.jimyeong@joongang.co.kr

2020.12.08 00:03
[반퇴시대 재산리모델링] 송파 아파트 입주해 거주요건 채우고 상가는 팔아라

Q 서울시 송파구에 사는 최모(58)씨. 국내 사립대학 교원으로 재직 중으로 7년 후 정년 퇴직할 예정이다. 1남 1녀 중 아들은 현재 미국에서 근무 중이고, 딸은 독립해 따로 살고 있다. 학교와 인접한 단독주택에 전세로 거주하며 송파구에 아파트와 오피스텔, 상가 등을 보유하고 있다. 퇴직하면 서울에서 거주할 이유가 없어 서울에서 가까운 경기도 전원주택으로 거주지를 옮기려 한다. 자산이 부동산에 집중돼 있어 퇴직하기 전 이를 정리하고 싶은데 절세하면서 부동산을 리모델링하는 방법이 궁금하다. 금융투자 경험이 거의 없어 대부분 예·적금에 저축하고 있는데 지금이라도 조금 더 적극적인 투자처로 옮기고 싶어 상담을 요청했다. A 최씨는 7년 뒤 은퇴해 전원생활을 즐길 예정이므로 부동산 위주의 자산을 리모델링할 필요가 있다. 보유 중인 상가는 처분하길 권하며, 처분 후 손에 쥐게 되는 목돈은 일부 증여하고 나머지는 ELT(주가지수연계증권)와 A등급 이상의 회사채에 투자하길 권한다. 재산리모델링 12/1 ◆2년 거주·10년 보유해야 양도세 절세=현재 보유 중인 아파트는 서울시 송파구에 있어 주거지역으로 좋은 입지다. 최초 취득 시점이 2016년 12월이므로 2년 거주요건을 충족하면 대부분의 양도세를 절세할 수 있다. 보유한 부동산 중 가장 양도차익이 크고 입지가 좋으며 미래 가치도 클 것이라 예상한다. 현재는 전세로 거주하며 송파구 아파트는 전세를 줬지만, 2년 거주요건을 충족하고 10년간 보유하면 장기보유특별공제를 받을 수 있다. 양도차익이 상당하므로 이점을 반드시 염두에 두자. 비슷한 시기에 사들인 오피스텔에서 현재 월세 90만원을 받고 있다. 오피스텔은 송파구 문정동 일대에 법조단지가 있는 데다 지식산업센터에 많은 기업이 입점해 임대수요가 꾸준하고, 수익률도 높은 편이다. 다만 구로구에 보유 중인 상가는 적극적으로 매도를 검토하자. 단순 입지만 보면 재개발 등 호재가 생길 수 있지만, 워낙 소유자와 세입자의 이해관계가 많고 복잡하다. 일부 손실을 감수하더라도 상가는 매도할 것을 적극적으로 검토하기 바란다. ◆여윳돈은 A등급 회사채 투자를=현재 상가를 매매하면 현금 4억원이 생긴다. 절세를 위해 배우자나 자녀에게 증여를 검토해보자. 상가 매각 대금을 그냥 최씨가 소유하면 금융소득종합과세(금융소득 2000만원) 될 수 있기 때문이다. 먼저 배우자에게 비과세로 3억원을 증여하고, 1억원 이내에서 저축성 비과세보험을 들기 바란다. 자녀 한 사람당 5000만원까지 증여세가 면제되므로 활용해 볼 만하다. 부동산 매각자금을 A등급 이상 우량 금융채와 ELT에 가입해 보자. ELT는 기초자산이 주가지수(KOSPI200 등)를 바탕으로 만들어진 상품으로 일정수준 하락하지 않으면 조기 상환되는 구조다. ‘리자드(lizard, 도마뱀)’형 수익성과 안정성을 겸했다. 국내 우량 채권 매입에도 관심을 두자. A등급 이상인 회사채 만기 1년 이내인 경우 정기예금 대비 0.5%포인트를 덤으로 이자수익이 가능하다. ■ 「 ◆ 지면 상담=재산리모델링센터(02-751-5688, asset@joongang.co.kr)로 상담을 위한 전화번호, 자산·수입·지출 현황 등을 알려 주세요. 가명으로 처리되고 무료입니다. ◆ 대면 상담=전문가를 만나 상담을 받습니다. 상담료 10만원은 저소득층 아동을 돕는 ‘위스타트’에 기부 됩니다. 연락처는 지면상담과 동일합니다. 이태훈, 노철오, 이항영, 정성안(왼쪽부터) ◆ 재무설계 도움말=이태훈 하나은행 Club1 PB센터 부장, 노철오 은퇴부동산연구소 소장, 이항영 선경세무법인 대표 세무사, 정성안 오렌지라이프생명보험 MEGA지점 부지점장 ◆ 후원=미래에셋대우·하나은행 」 서지명 기자 seo.jimyeong@joongang.co.kr

2020.12.01 00:03
노후·자녀결혼 고민 60대 직장인 "12억 서울아파트 팔까요?"

대기업에서 은퇴하고 중소기업에 근무 중인 60대 정 씨. 노후를 대비해 주택을 줄이거나 외곽으로 이사를 해야 할지 생각하고 있다. 경기도 소유 토지는 매도할지 자녀에게 증여할지 고민이다. [사진 pixabay] Q 서울 양천구에 사는 정모(62)씨. 대기업에서 은퇴하고 중소기업에 근무 중인데 앞으로 2~3년 정도 더 직장 생활이 가능하다. 배우자는 50대 후반이며, 자녀는 2명이다. 아들은 결혼해 분가했고, 직장에 다니는 딸은 함께 거주 중이다. 20대 후반인 딸이 결혼하면 노후를 대비해 주택을 줄이거나 외곽으로 이사를 해야 할지 생각하고 있다. 경기도 소유 토지는 매도할지 자녀에게 증여할지 고민이다. 현재 가입 중인 보험이 적절한지, 추가로 가입해야 할 상품이 있는지도 궁금하다. 은퇴 후 노후 생활비로 월 400만~500만원을 희망하고 있다. 65세 이후 월수입이 줄어들 것으로 예상하는데 어떤 준비를 해야 하는지 조언을 얻고 싶어 상담을 요청했다. A 정씨는 현재 국민연금과 개인연금으로 일정 수입은 확보한 상태다. 향후 급여소득 200만원이 없어지지만, 토지를 매각한 자금 중 일부를 활용해 금융상품에 가입하면 원하는 목표에 근접할 수 있을 것으로 보인다. 중소기업 퇴직 전 각종 금융상품을 활용해 개인연금을 보강하는 것도 좋은 방법이다. ◆토지, 노후·자녀 결혼자금 활용=정씨가 거주 중인 양천구 소재 아파트의 현재 시세는 대략 11억~12억원선이다. 정씨는 1가구 1주택자이고 10년 이상 보유하고 거주했기 때문에 언제 팔아도 양도세를 걱정할 필요는 없다. 현재는 직장에 다니고 있고 국민연금, 개인연금 등의 수입도 꽤 있으므로 당장 이사를 고민할 필요는 없어 보인다. 서울 집값이 계속 강보합세를 지속하고 있으므로 최소한 자녀가 결혼할 때까지는 보유할 것을 권한다. 정씨가 걱정하고 있는 노후자금은 경기도 소재 토지를 팔아 해결할 수 있다. 이 토지는 계획관리지역(건폐율 40% 이하, 용적률 100% 이하)에 속하고 도로에 접해 있어 건축에는 큰 제한이 없다. 다만 지역적 입지를 고려하면 펜션이나 전원주택 등으로 수요가 한정돼 있다. 도로 접근성이 좋은 편은 아니어서 당장 활용도가 높은 것도 아니다. 여유자금이 있을 경우 장기적인 관점에서 자녀에게 증여하는 것도 고려할 수 있지만 아파트 외에 다른 자산이 많지 않으므로 매수자가 나타난다면 매도를 적극적으로 고려해보자. 현재 토지의 시세는 약 5억원 정도이며 양도소득세와 중개수수료 등 거래비용을 제외하면 약 4억원 가량을 손에 쥘 것으로 예상된다. ◆3억원 즉시연금 월 105만원 수령=토지 매각자금 중 1억원은 자녀 결혼자금 지원 등을 위해 예금이나 단기 국공채로 운용하고, 나머지 3억원은 월지급식 상품으로 노후자금 마련 계획을 수립하는 것이 좋겠다. 즉시연금 중 확정기간연금형 상품을 활용해보자. 확정기간연금형이란 원금과 이자를 함께 받아 연금수령액이 가장 높은 지급유형이다. 최저 보증이율과 매월 공시이율, 피보험자의 나이에 따라 수령 금액이 달라진다. 정씨가 3억원을 납입할 경우 매월 10년형은 267만원, 15년형은 186만원, 20년형은 147만원, 30년형은 105만원 정도 받을 수 있다. 정씨 부부가 가입한 보험은 종신보험과 실손보험으로 정씨 보험료 17만원, 아내는 25만원이다. 남편의 종신보험은 20년 전에 가입해 80세 만기로 되어 있다. 건강보험을 추가로 가입해 암, 뇌출혈, 급성심근경색의 보장기간을 100세로 연장하고 치매 관련 보장도 함께 준비하면 향후 자녀의 부담을 덜어줄 것으로 판단된다. 추가되는 보험료는 16만원 수준이다. 아내는 종신보험으로 건강관련 특약을 100세 보장으로 준비했고, 치매 상황 시 이미 가입한 종신보험의 주계약을 특약으로 활용할 수 있다. ■ 「 ◆지면 상담=재산리모델링센터(02-751-5688, asset@joongang.co.kr)로 상담을 위한 전화번호, 자산·수입·지출 현황 등을 알려 주세요. 가명으로 처리되고 무료입니다. ◆ 대면 상담=전문가를 만나 상담을 받습니다. 상담료 10만원은 저소득층 아동을 돕는 ‘위스타트’에 기부됩니다. 연락처는 지면상담과 동일합니다. 양해근, 조현수, 김지훈, 김동원(왼쪽부터). ◆ 재무설계 도움말=양해근 삼성증권 부동산 팀장, 조현수 우리은행 양재남금융센터, 김지훈 온에셋 팀장, 김동원 푸르덴셜생명보험 열린지점 Executive LP ◆ 후원=미래에셋대우·하나은행 」 서지명 기자 seo.jimyeong@joongang.co.kr 관련기사[반퇴시대 재산리모델링] 반포 아파트 팔고, 여윳돈은 상가 투자를지난해 말 졸지에 3주택자, 연차별 매각으로 절세하기땅 팔아 자녀 종잣돈 2억? 증여뒤 자녀가 팔면 2200만원 절세

2020.11.24 05:00
[반퇴시대 재산리모델링] 반포 아파트 팔고, 여윳돈은 상가 투자를

Q 서울 서초구에 사는 조모(62)씨. 자녀들은 결혼 후 분가해 배우자와 둘이 반포동 아파트에 거주하고 있다. 직장생활을 하다 은퇴해 예전 직장 관련 사업분야 개인사업체를 내 운영하고 있다. 현재는 매달 소득이 들어오고 있지만 앞으로도 그럴지 장담하기 어렵다. 보유하고 있는 부동산은 거주 중인 아파트 1채가 전부다. 거주하고 있는 아파트에서 20년 넘게 실거주했고 그동안 가격이 많이 올라 30억원을 호가해 매년 내야 하는 종합부동산세와 보유세가 큰 부담이다. 앞으로 사업소득이 끊어질 경우 현금흐름을 창출하려면 어떻게 자산을 정리하는 것이 좋을지 모르겠다. A 조씨 전체자산의 85%는 반포의 시가 30억원 수준의 거주 아파트다. 해마다 늘어나는 종합부동산세와 보유세 부담을 허리가 휜다. 아파트는 앞으로도 추가적인 가격 상승이 기대되지만 앞으로는 현금흐름이 여의치 않을 전망이므로 처분하기를 추천한다. 매도 후 적당한 가격의 아파트를 부부 공동명의로 산 뒤 나머지는 상가투자와 리츠 등의 금융상품을 통해 월 현금흐름을 창출하는 전략이 필요해 보인다. 재산리모델링 11/17 ◆아파트 양도 후 부부공동 명의로 매입=거주아파트는 앞으로도 하락보다는 추가적인 상승 여력이 있을 것으로 판단된다. 다만 하는 사업은 1~2년 내 접어야 할 것 같아 아파트가 재산의 전부인 조씨 입장에서 생활비 확보와 보유세 마련이 발등의 불이다. 거주 아파트를 양도하고 가격이 조금 싼 인근 지역으로 이사를 권유한다. 조씨의 아파트 실제 거주 기간이 10년을 넘어서고, 1세대1주택 비과세 요건을 충족해 양도소득세 부담은 크지 않다. 거주 아파트 양도 후 현 주택가격의 절반 정도 수준의 아파트를 구매하자. 이때 아파트 등기를 부부 공동명의로 하는 것을 추천한다. 배우자와 재산을 공동으로 보유하면 향후 상속할 때 자녀에게 상속세 납부 부담을 줄일 수 있다. 재산을 부부공동으로 보유할 때 최소 5억원의 배우자상속공제를 적용받을 수 있기 때문이다. 나머지 잔여 자산 중 5억원 정도는 월세가 나올 수 있는 상가를 사는 것을 고려해보자. 월세 100만원 이상을 확보할 수 있는 상가를 찾아보기 바란다. 나머지 8억~9억원 정도는 위험도가 높지 않은 금융상품으로 운용하는 것이 바람직해 보인다. ◆공모 리츠 수익률 연 6%=조씨는 부동산 자산을 선호하므로 부동산 시장의 간접투자상품인 리츠(REITs)를 고려해 볼 수도 있다. 기초자산이 부동산이기 때문에 매출 변동이 적고, 임대를 통해 발생하는 이익의 90%를 배당해 안정적인 현금흐름을 창출하는 이점이 있다. 국내 공모 리츠의 경우 내년까지 한시적으로 투자금액 5000만원까지 배당소득에 대해 9%로 분리과세 혜택을 준다. 조씨 부부명의로 배당수익률 6% 수준의 공모 리츠에 투자하면 세후 월 45만원가량 받을 수 있다. 적금으로 납입하고 있는 자금 중 일부는 ISA(개인종합자산관리계좌)를 활용하자. 내년도 말까지만 가입이 가능하다. ■ 「 ◆ 지면 상담=재산리모델링센터(02-751-5688, asset@joongang.co.kr)로 상담을 위한 전화번호, 자산·수입·지출 현황 등을 알려 주세요. 가명으로 처리되고 무료입니다. ◆ 대면 상담=전문가를 만나 상담을 받습니다. 상담료 10만원은 저소득층 아동을 돕는 ‘위스타트’에 기부 됩니다. 연락처는 지면상담과 동일합니다. 김선아 김동일 손광해 이원휴(왼쪽부터). ◆ 재무설계 도움말=김선아 미래에셋대우 WM 강남파이낸스센터 이사, 손광해 미래에셋대우 VIP 컨설팅팀, 김동일 와이즈리얼티 대표, 이원휴 하나은행 한남1동 골드클럽 PB부장 ◆ 후원=미래에셋대우·하나은행 」 서지명 기자 seo.jimyeong@joongang.co.kr

2020.11.17 00:03
지난해 말 졸지에 3주택자, 연차별 매각으로 절세하기

노후준비 겸 투자처를 알아보다 지난해 말 덜컥 아파트 2채를 구입한 탓에 1세대 3주택이 된 50대 정 씨. 부동산 중심의 전반적인 가계 자산운영을 재편하고자 한다. [사진 pxhere] Q 경기도 부천에 사는 정 모(50)씨. 남편과 함께 인천 부평에서 학원을 운영 중이다. 그동안 학원사업을 하며 안정적인 수입을 얻었지만 코로나19로 학원 수강생이 크게 줄면서 수입이 다소 줄었다. 노후준비 겸 투자처를 알아보다 지난해 말 덜컥 아파트 2채를 구입한 탓에 1세대 3주택이 된 상황이다. 최근 부동산 규제 강화로 보유세 부담이 늘 것 같아 고민이 많다. 아직 자녀 2명이 중학생으로, 앞으로 몇 년은 교육비 부담도 적지 않을 듯하다. 사업을 하느라 노후준비에는 신경을 못써 걱정이 크다. 이참에 부동산 중심의 전반적인 가계 자산운영도 재편하고, 노후준비도 해야 해 상담을 요청했다. A 정씨 부부가 보유한 주택 3채 가운데 한 채를 정리해 자녀 교육자금으로 1억원을 준비하고, 1억5000만원은 투자자산으로 활용할 것을 권한다. 거주 주택을 뺀 나머지 한 채도 순차적으로 정리해 보유세 부담을 줄이도록 하자. 정씨의 발등에 떨어진 불은 노후자금이다. 현재 월수입에서 저축 비중이 5%에 그친다. 월 100만원을 개인연금과 IRP(개인형퇴직연금) 등 노후보장 상품에 분산해 가입하자. 보험은 보장 기간·범위가 유리한 비갱신형으로 변경할 필요가 있다. ◆ 주택 수 줄여 절세 전략 세워야=정 씨는 실수요에 맞게 보유 주택들을 절세하면서 현금화하는 전략이 요구된다. 주택 관련 세금이 급격히 변화해 다주택자일수록 불리하기 하기 때문이다. 대표적으로 다주택자의 양도세가 큰 폭으로 늘어날 전망이다. 2021년 6월 1일 이후 양도분부터는 1세대 3주택자에 대한 양도소득세가 일반세율에 20%포인트를 더하는 현행 방식에서 30%포인트를 추가하는 식으로 강화된다. 종합부동산세 역시 조정대상지역 2주택 이상인 경우 세율이 올라 부담이 늘어날 예정이다. 적어도 주택 3채 중 1채는 내년 6월 전에 정리하는 것이 바람직하다. 최근 구입한 2채 주택은 양도차익이 비슷하므로 이중 부부 공동명의로 되어 있는 구로구 아파트를 먼저 양도하는 것이 유리하다. 아파트 매각 후 양도세 약 2600만원을 제외하면 여유자금으로 2억5400만원 확보할 수 있다. 이 중 1억원은 두 자녀의 대학교육 자금으로 준비한다. 나머지 2채 주택도 계속 보유할지 진지하게 고민해야 한다. 만일 경기도 의왕 주택을 보유할 의사가 있다면 일시적 2주택 비과세를 활용할 필요가 있다. 일시적 2주택 비과세란 1주택을 보유한 상황에서 1년이 지난 후 추가 1주택을 취득하고 유예기한 내 기존 1주택을 양도할 때 양도 시점에서 2주택이더라도 비과세를 적용하는 혜택이다. 여기서 추가 1주택이 조정대상지역 해당하는지에 따라서 기준이 다르다. 정 씨가 경기도 의왕시 소재 주택을 취득할 당시에는 조정대상지역이 아니었으므로 유예기한인 3년 이내에 기존 부천 소재 다가구주택을 양도할 때 비과세가 가능하다. 의왕시 소재 아파트 대신 기존 보유한 부천 소재 다가구주택을 보유하길 원한다면, 내년 6월 1일 이후 아파트를 매각할 때 양도소득세가 크게 증가하므로 가능하면 올해 말 구로 아파트를 처분하고 내년 6월 1일 전에 의왕 아파트를 처분하는 것이 바람직해 보인다. 같은 해에 양도차익이 있는 주택 2채를 함께 양도하면 한 해 동안 매각한 전체 부동산의 시세차익을 모두 합쳐 양도세가 부과돼 부담이 커진다. 이 때문에 부동산을 매각할 경우 연도를 달리해 양도하는 것이 양도세 절세 측면에서 유리하다. ◆ 뉴딜펀드·리츠에 투자를=정 씨는 노후자금 준비가 아직 제대로 돼 있지 않다. 지금이라도 매달 일정 금액을 준비해야 한다. 저축가능 자금인 100만 원 중 노란우산공제에 20만 원(기존 5만 원과 합산해 25만 원), 연금저축에 33만 원, IRP에 25만 원, 잔여 금액은 이자소득 등에 비과세되는 ISA 계좌를 만들어 납입하면 유리하다. 노란우산공제는 소득공제 혜택이 있는 상품으로 사업소득 4000만원 초과 1억원 이하는 연 최대 300만 원까지 가능하다. 현재 5만 원을 불입 중이나 공제 한도까지 납입금액을 늘리는 것이 유리하다. 24% 소득세율을 고려할 때 최대 300만원까지 납입할 경우 79만2000원의 세금을 절약할 수 있다. 개인연금과 IRP에도 가입해 세액공제를 누리면서 노후에 대비하자. 개인연금은 종합소득금액 1억원 이하일 경우 400만원 한도, IRP는 연금저축과 합산해 최대 700만 원 한도로 13.2%의 세액공제를 받을 수 있다. 두 상품의 차이점은 연금저축은 필요하면 중도인출이 가능하지만 IRP는 법에서 정한 특별한 상황에만 가능하다는 점, 연금저축은 상품수수료만 있지만 IRP는 운용수수료도 있다는 점 등이다. 투자 상품으로는 내년 출시를 앞둔 정부의 정책상품인 뉴딜펀드에 관심을 가져 보자. 주식시장에 상장된 리츠도 추천한다. 리츠는 대형오피스빌딩, 복합쇼핑몰, 오피스텔 등에 투자해 그 임대수익으로 정기적인 배당을 하는 상품이다. 국내 주식시장에도 다양한 리츠가 거래되고 있으며, 종목에 따라 지금도 연 5% 내외의 배당수익을 기대할 수 있다. 정씨는 종신보험, 실손보험, 암보험에 가입해 있고 아내는 실손보험과 암보험만 가입해 있다. 문제는 암보험이 보험료가 주기적으로 변경되는 갱신형으로 가입돼 있다는 점이다. 현재 보험료는 3년마다 갱신돼 앞으로 보험료가 계속 오르면서 80세까지 납입해야 한다. 일반적으로 보험료는 65세 이후로 더 큰 폭으로 오르기 때문에 소득이 줄어드는 은퇴 후에는 유지하기가 어렵다. 그래서 보장금액은 줄이더라도 비갱신형으로 65세 이전에 납입이 끝날 수 있도록 하고, 보장기간도 80세 만기 보장을 100세나 종신으로 늘리는 것이 유리하다. 현재 가입한 일반암진단금 5000만원, 고액암진단금 5000만원을 갱신형으로 80세까지 납입하면서 80세까지 보장해주는 보험을 65세까지만 납입하고 일반암진단금 3000만원, 고액암진단금 3000만원으로 종신까지 보장해 주는 것으로 변경하면 3만원 정도 보험료가 늘어난다. 월보험료 납입부담이 약간 늘더라도 납입기간은 크게 줄고 보장기간은 오히려 늘어 훨씬 유리하다. ■ 「 ◆지면 상담=재산리모델링센터(02-751-5688, asset@joongang.co.kr)로 상담을 위한 전화번호, 자산·수입·지출 현황 등을 알려 주세요. 가명으로 처리되고 무료입니다. ◆ 대면 상담=전문가를 만나 상담을 받습니다. 상담료 10만원은 저소득층 아동을 돕는 ‘위스타트’에 기부됩니다. 연락처는 지면상담과 동일합니다. 김재언, 김윤정, 강신창, 허현(왼쪽부터). ◆ 재무설계 도움말=김재언 미래에셋대우 VIP컨설팅팀 부동산수석컨설턴트, 김윤정 국민은행 WM투자자문부, 강신창 한화투자증권 투자컨설팅팀 팀장, 허현 오렌지라이프생명보험 FC ◆ 후원=미래에셋대우·하나은행 」 서지명 기자 seo.jimyeong@joongang.co.kr 관련기사땅 팔아 자녀 종잣돈 2억? 증여뒤 자녀가 팔면 2200만원 절세전세 사는 70대 유주택자의 노후 월급 500만원 만들기[반퇴시대 재산리모델링] 개발전망 높은 서울 빌라만 보유, 나머지 부동산은 매각

2020.11.10 05:00
땅 팔아 자녀 종잣돈 2억? 증여뒤 자녀가 팔면 2200만원 절세

만 60세 정년을 앞둔 중견기업 임원 박 씨. 노후에 안정적인 현금 흐름을 만들기 위해 4년 전 사둔 오피스텔을 처분하는 것이 좋을지 보유하는 게 좋을지 고민이다. [사진 pixabay] Q 서울시 노원구에 사는 박모(57)씨. 만 60세 정년을 앞둔 중견기업 임원이다. 전업주부인 아내와 취업에 성공해 이미 독립한 두 자녀가 있다. 아직 둘 다 미혼이라 결혼 전 두 자녀에게 종잣돈을 마련해줄 방법을 고민하고 있다. 부모에게 상속받은 토지를 물려줄 생각인데, 절세할 수 있는 방법이 궁금하다. 4년 전 경기도 고양시 일산에 사 둔 오피스텔에서 55만원씩 월세를 받았는데, 임대차 계약이 끝나 다음 달이면 임차인이 나갈 예정이지만 새로운 임차인을 구하지 못한 상황이다. 처분하는 것이 좋을지 보유하는 게 좋을지 고민이다. 노후에 안정적인 현금흐름을 만들기 위해 국민연금과 퇴직연금, 개인연금 등의 수급 시기를 어떻게 조절하면 좋을지 조언을 구했다. A 자녀에게 종잣돈을 마련해 줄 방법으로 박씨가 부친에게 상속받은 토지를 팔아 두 자녀에게 증여할 계획인데 세금을 잘 따져봐야 한다. 박씨가 매각해 나눠주는 방법보다는 미리 증여한 후 자녀들이 매각하도록 하는 것이 더 유리하다. 일산 오피스텔은 주변에 신축 오피스텔이 준공되기 전에 서둘러 처분하길 권한다. ◆토지 증여 후 양도해야 절세 유리=박씨가 토지를 매각해 자녀에게 현금으로 증여하면 양도세뿐 아니라 증여세까지 내야 하므로 미리 증여하는 것이 절세 면에서 낫다. 만일 박씨가 상속받은 토지를 2억원에 팔 경우 양도세로 약 4000만원을 내야 한다. 양도세를 제외한 1억6000만원을 자녀에게 8000만원씩 나눠줄 경우 자녀들은 각자 약 300만원의 증여세를 내야 한다. 결국 자녀들이 쓸 수 있는 금액은 약 7700만원이다. 만약 자녀에게 토지 상태로 증여하면 토지 공시지가가 1억원이므로 2명의 자녀가 각자 5000만원씩 공제받을 수 있으므로 증여세가 없다. 향후 자녀가 이를 2억원에 매각하면 양도세로 각자 약 1200만원씩 납부하면 된다. 자녀들이 세금을 모두 내고도 쓸 수 있는 세후 소득은 약 8800만원가량 되는 셈이다. 다만 자녀들이 증여받은 후 5년 뒤에 양도해야 이러한 절세 효과를 볼 수 있으므로 미리 증여해 두었다가 5년 뒤 자녀들의 종잣돈 마련에 활용하는 것이 좋겠다. ◆오피스텔 매각 후 월지급식 상품 가입=4년 전 2억원에 매입했던 경기도 고양시 소재 오피스텔은 오랫동안 보유하고 있었지만 가격은 좀처럼 오를 기미가 없다. 설상가상 해당 물건 인근에 또 다른 오피스텔 2개 동이 신축되고 있어 임차인 구하기는 더욱 어려워질 전망이다. 인근에 신축 중인 오피스텔이 준공되기 전에 서둘러 해당 오피스텔을 처분하길 권한다. 오피스텔을 팔고 대출금 상환 후 남은 1억4000만원의 현금을 이용해 은퇴 후에 현금흐름의 일부를 확보하자. 1억원은 월지급식 ELS에 투자하고 나머지는 글로벌리츠 ETF에 투자해볼 만하다. 매월 지급받는 ‘노낙인’ 월지급식 ELS 3년형의 경우에는 5% 수준의 이자 지급이 가능하다. 글로벌리츠는 5~6% 수준의 배당이 가능하다. 또 최근 코로나19로 인해 글로벌리츠의 가격이 많이 하락해 있는 상태이기에 향후 글로벌 경기 회복 시 배당수익과 더불어 가격 상승에 따른 자본차익도 얻을 수 있다. 박씨가 보유 중인 연금의 개시 시점은 국민연금이 만 63세, 개인연금은 60세되는 해 계약일, 퇴직연금은 퇴직 시점 이후 본인의 선택이다. 현재 재직하고 있는 직장의 퇴직 시점을 만 60세로 가정했을 때 개인연금과 퇴직연금은 퇴직 시점에 연금을 수령할 수 있다. 퇴직 이후 국민연금 수급까지 3년간의 소득 공백이 발생한다. 개인연금과 퇴직연금은 퇴직 이후 바로 연금으로 수령해 국민연금 개시 이전까지 소득 크레바스 구간에 대비하자. 연금상품의 수령 방법을 한가지로 하지 않고 단기와 장기 두 가지를 선택해 초기 노년기에 조금 더 많은 금액을 수령할 수 있도록 연금수령제도가 보완돼 있으므로 필요하면 이 방법도 고려하는 것이 좋겠다. ■ 「 ◆ 지면 상담=재산리모델링센터(02-751-5688, asset@joongang.co.kr)로 상담을 위한 전화번호, 자산·수입·지출 현황 등을 알려 주세요. 가명으로 처리되고 무료입니다. ◆ 대면 상담=전문가를 만나 상담을 받습니다. 상담료 10만원은 저소득층 아동을 돕는 ‘위스타트’에 기부됩니다. 연락처는 지면상담과 동일합니다. 김남수, 이동현, 백찬현, 최용준(왼쪽부터). ◆ 재무설계 도움말=김남수 미래에셋대우 수원WM수석매니저, 이동현 하나은행 부동산자문센터장, 백찬현 푸르덴셜생명 이그제큐티브라이프 플래너, 최용준 세무법인 다솔 대표 세무사 ◆ 후원=미래에셋대우·하나은행 」 서지명 기자 seo.jimyeong@joongang.co.kr 관련기사전세 사는 70대 유주택자의 노후 월급 500만원 만들기[반퇴시대 재산리모델링] 개발전망 높은 서울 빌라만 보유, 나머지 부동산은 매각수원 아파트 분양받은 30대 무주택자, 매각이냐 입주냐

2020.11.03 05:00
전세 사는 70대 유주택자의 노후 월급 500만원 만들기

5년 전 은퇴 후 연금과 은행이자로 생활하는 70대 최 씨. 더 나이가 들기 전에 부부가 함께 좀 더 활동적이고 여유있게 생활하기 위해 월 500만원 이상의 현금 흐름을 만들고 싶다. [사진 pixabay] Q 서울 강서구에 사는 최모(70)씨. 5년 전 은퇴 후 근로소득 없이 연금과 은행 이자를 합한 월 300만원으로 생활하고 있다. 서대문구에 있는 집은 전세를 주고 강서구에 전세를 살고 있다. 모아 놓은 자산은 12억원 짜리 아파트에 금융자산을 포함해 26억원 가량 된다. 월세 소득을 기대하고 경기도에 사둔 상가 분양권도 있다. 나이가 더 들기 전에 부부가 함께 좀 더 활동적이고 여유 있는 생활하기 위해 월 500만원 이상의 현금흐름을 만들고 싶다. 현재 보유 중인 부동산과 금융자산 등을 활용해 무리하지 않으면서 효율적인 현금흐름을 만들려면 어떻게 하면 되는지 문의했다. A 은퇴 후 월 300만원으로 생활하는 최씨는 현금흐름을 더 늘려 500만원을 쓰고 싶어 한다. 서울시 서대문구, 경기도 성남시 등지의 부동산을 활용해 임대 소득을 늘릴 수 있겠다. 주로 채권으로 구성된 금융자산 은 배당ETF나 리츠ETF 등 투자 자산으로 옮겨 타면 수익성을 높일 수 있다. ◆ 전세 아파트, 월세로 전환=최씨는 현재 아파트와 분양권 상가를 보유하고, 아파트에 전세로 거주하고 있다. 보유한 아파트는 서울시 서대문구에 위치해 임대 수요가 풍부한 도심 요지에 있어 처분보다는 보유를 권한다. 양도세 면세를 받기 위해서는 2017년 이후 취득 주택의 경우 2년을 실거주하고 1주택 기간이 2년 이상이어야 하는데, 최씨는 해당 조건을 충족하고 있다. 다만 2년의 보유 기간과 2년의 거주 기간을 모두 충족하더라도 9억원 초과 금액에 대해 양도세가 부과된다. 앞으로 임대 계약을 갱신할 때 전세보증금 비중을 줄이고 월세로 전환해 임대 수익을 올릴 것을 권한다. 전세보증금으로 굴리는 금융자산은 비교적 높은 신용등급의 채권을 만기분산해 포트폴리오를 구성했지만 기대수익률이 연 3%를 넘지 못하는데다 종합과세 세율까지 고려하면 실수익률은 2%가 채 안 된다. 금리가 낮은 순서대로 예·적금과 회사채를 처분해 전세보증금을 먼저 반환하자. 해당 지역 주변 월세는 보증금 3억원에 월세 200만원 수준의 시세를 보인다. 최근 매입한 경기도 성남시 분당구 상가의 경우 주변에 판교테크노밸리가 있는 오피스 상권이 형성돼 있고 중학교, 고등학교 등이 위치해 주거환경이 좋은 편이다. 보증금 5000만원에 월세 150만~200만 원 선의 임대수익을 낼 수 있을 것으로 기대된다. 아파트 월세 200만원과 상가 임대수익 150만원을 활용하면 월수입 500만원 확보는 어렵지 않을 것으로 보인다. ◆배당ETF·리츠ETF 투자=상가 분양가의 40%인 1억8000만원의 분양권 대출이 무이자지만, 완공 후 잔금 대출로 전환하면 연 3%대의 상가대출로 대환되기 때문에 연 1%의 예금금리로는 대출이자를 상쇄할 수 없으므로 채권을 매각해 대출을 상환하는 것이 유리하다. 청약통장은 향후 청약에 대한 기회를 사는 저축이지만, 최씨는 그 기회를 활용하는 의미보다 고금리 유동성 통장으로서 활용하는 용도로 보유하기를 권한다. 이미 2년 이상 보유했다면 시중은행 정기예금보다 높은 연 1.8%를 적용받기 때문에 병원비 등의 예비비를 대신하는 유동성으로 충분히 가치가 있다. 최씨의 현재 포트폴리오를 보면 크게 국내채권과 예금과 금융채 등인데 기대수익률은 약 2.7% 정도다. 추천하는 포트폴리오는 현금흐름을 만들어낼 수 있는 투자상품이다. 국내채권 비중을 50% 줄여서 연 5%대 기대하는 미국 우선주 배당ETF를 추천한다. 외화로 투자하는 것이 부담일 수는 있겠지만, 최근 원·달러 환율이 하락했다는 점에서 접근 가능하다. 배당성향이 상대적으로 높은 선진국과 우선주에 대한 투자라면 편입을 고려해도 좋을 것으로 보인다. 리츠ETF에도 관심을 가져보자. 이렇게 바꾸면 기존 대비 약 1.2%포인트 정도 수익률을 높일 수 있을 것으로 기대된다. 최근 시장 변동성이 확대되는 구간인 만큼 높은 수익률을 기대하기보다는 안정적인 배당을 기대할 수 있는 금융자산으로 일부 변화를 줘도 좀 더 효율적인 포트폴리오를 구성할 수 있을 것으로 보인다. ■ 「 ◆지면 상담=재산리모델링센터(02-751-5688, asset@joongang.co.kr)로 상담을 위한 전화번호, 자산·수입·지출 현황 등을 알려 주세요. 가명으로 처리되고 무료입니다. ◆ 대면 상담=전문가를 만나 상담을 받습니다. 상담료 10만원은 저소득층 아동을 돕는 ‘위스타트’에 기부됩니다. 연락처는 지면상담과 동일합니다. 김태훈, 김연주, 정상윤, 김장석(왼쪽부터). ◆ 재무설계 도움말=김태훈 빌드에셋 대표이사, 김장석 메트라이프생명보험 이룸지점 대표 FSR, 김연주 하나은행 도곡PB센터 PB부장, 정상윤 미래에셋대우 명일동 지점장 ◆ 후원=미래에셋대우·하나은행 」 서지명 기자 seo.jimyeong@joongang.co.kr 관련기사[반퇴시대 재산리모델링] 개발전망 높은 서울 빌라만 보유, 나머지 부동산은 매각수원 아파트 분양받은 30대 무주택자, 매각이냐 입주냐[반퇴시대 재산리모델링] 주택연금 가입하고 공모주 펀드 사라

2020.10.27 09:40
[반퇴시대 재산리모델링] 개발전망 높은 서울 빌라만 보유, 나머지 부동산은 매각

Q 경기도 성남에 사는 정모(58)씨. 외국계 기업에 근무하고 있고 3년 후 은퇴할 예정이다. 전세로 거주하고 있고 외벌이하며 자녀 2명을 키우고 있다. 월 소득이 높은 편이지만 연년생 자녀 2명이 차례로 대학에 입학해 교육비 부담이 크다. 상속으로 주택과 상가건물 지분, 토지 등을 받았는데 갑자기 부동산 보유가 늘어나면서 여러 가지 고민이 많다. 금융자산 비중이 낮고 자산이 부동산에 집중된 점도 고민이다. 또 곧 은퇴를 앞둔 만큼 노후에 안정적인 소득을 얻으려면 어떻게 하면 좋을지 조언을 구했다. A 정씨는 전체 자산 중 부동산 비중이 대략 90%에 달해 현금자산이 절대적으로 부족하다. 노후에는 안정적인 현금흐름이 발생할 수 있는 선순환 구조가 중요하다. 3년 남은 은퇴 전까지 서울에 보유한 연립주택을 제외한 부동산을 모두 순차적으로 매도해 현금자산의 비중을 과감히 늘릴 것을 권한다. 재산리모델링 10/20 ◆지방 땅 등 매각, 현금 6억 생겨=상속받은 서울시 강서구 소재 단지형 빌라는 보유하는 것이 좋겠다. 대규모 재건축단지는 아니지만 입지가 좋은 편으로 규모가 작더라도 실속있는 아파트 단지로 변모할 가능성이 크다. 또 최근에는 노후·불량건축물이 밀집한 구역에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하기 위해 시행하는 정비사업인 ‘가로주택정비사업’ 등 소규모 개발사업도 대안으로 떠오르고 있다. 경기도 시흥시에 상속받은 전원주택과 상가, 토지 등은 주변 개발 호재가 있어 가격이 상승하고 있다. 개발 호재 속도에 맞춰 순차적으로 매도하기 바란다. 토지의 경우 나대지로 비사업용토지에 해당하는데, 대지 위에 건물을 신축하면 사업용토지로 전환할 수 있다. 이 지역은 계획관리지역 내에 속해 있고 도로 조건도 좋아 개발이 용이한 편이다. 정씨는 토지 이용계획이 없다. 전원주택은 국내 관광수요 등으로 관심이 높은 지역에서 멀지 않고, 상가의 경우 대로변에 인접에 있어 활용가치가 높다고 볼 수 있다. 3년 후 은퇴를 앞둔 만큼 은퇴 전까지 부동산 경기가 좋은 현시점에서 매각하는 것이 좋겠다. 정씨는 이들 자산을 매각하면 6억원 정도의 유동성을 확보할 수 있다. ◆월이자 지급형 ELS·ELT 가입=정씨는 월소득이 높은 편임에도 불구하고 두 자녀의 교육비 부담 때문에 가계경제가 마이너스인 상태다. 부동산 매각 후 발생하는 유동자금 중 2억원은 매월 월이자를 지급하는 월이자 지급형 ELS(주가연계증권) 또는 ELT(주가연계신탁)에 가입하자. 현재 금리가 4% 내외인 점을 고려하면 세후 월 61만5000원 받을 수 있다. 정씨는 앞으로 최소 3년간 연간 1억원가량의 추가 학비가 필요한 상황이다. 4억원은 언제든 현금화 가능한 금융상품에 투자해 자녀 학비 재원으로 활용하자. 우량금융회사 채권이나 공모형해외 월지급식 해외채권에 가입하는 걸 추천한다. ■ 「 ◆ 지면 상담=재산리모델링센터(02-751-5688, asset@joongang.co.kr)로 상담을 위한 전화번호, 자산·수입·지출 현황 등을 알려 주세요. 가명으로 처리되고 무료입니다. ◆ 대면 상담=전문가를 만나 상담을 받습니다. 상담료 10만원은 저소득층 아동을 돕는 ‘위스타트’에 기부 됩니다. 연락처는 지면상담과 동일합니다. 이태훈, 노철오, 이항영, 정성안(왼쪽부터) ◆ 재무설계 도움말=이태훈 하나은행 Club1 PB센터 부장, 노철오 은퇴부동산연구소 소장, 이항영 선경세무법인 대표 세무사, 정성안 오렌지라이프생명보험 MEGA 지점 부지점장 ◆ 후원=미래에셋대우·하나은행 」 서지명 기자 seo.jimyeong@joongang.co.kr

2020.10.20 00:03