반퇴시대

[반퇴시대 재산리모델링] 농가주택 2채, 증여보단 매각…실손보험 가입을

중앙일보

입력 2021.04.07 00:04

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경제 05면

경기도 남양주에 사는 박모(67)씨. 퇴직 후 국민연금으로 빠듯한 생활을 하고 있는데, 생활비 외에 추가지출이 있을 땐 가계가 적자로 돌아서기도 한다. 게다가 보유 자산 구조가 부동산 위주로 금융자산이 별로 없어 늘 현금흐름 부족에 쫓긴다. 올해부터 다주택자에 대한 보유세 부담이 늘어 고민이 크다. 보유 중인 농가주택 2채 중 일부를 매각하거나 증여하고자 하는데 세금과 전망 등을 따져봤을 때 어떤 게 유리할지 궁금하다. 보유세 부담은 줄이고 금융자산 비중을 늘려 은퇴 생활에 좀 더 여유를 찾고 싶다.

1가구 3주택 60대 은퇴자
가계 적자 어떻게 탈출하나

A 박씨는 은퇴 생활자로 월 170만 원의 국민연금 가운데 생활비를 빼고 나면 잉여자금이 전혀 없어 마이너스 가계다. 보유 주택 3채를 적절한 시점에 매각해 현금자산을 늘리되 주택 양도로 발생할 수 있는 세금을 꼼꼼히 확인해 절세전략을 짜야 한다.

재산리모델링 4/7

재산리모델링 4/7

◆보유 자산 대부분이 부동산=박씨가 보유한 주택은 총 3채로 이 중 1채는 거주 중이고, 나머지 2채는 시골에 있는 농가 주택이다. 농가 주택 1채는 상속받았고 1채는 주말 영농을 위한 주거용으로 사용하고 있다. 박씨는 주택을 팔아 여유자금을 확보하고 싶지만, 시골에 소재한 주택은 잘 팔리지 않아 어려움을 느끼고 있다. 자녀에게 증여하는 것도 방법이지만, 증여 자산은 향후 자산가치 상승 가능성이 있는 것이 유리하다. 증여세 부담을 하면서까지 보유가치가 낮은 자산을 증여하는 것이 실익이 적기 때문이다. 자녀가 농가주택을 증여받을 경우 실거주가 어려운 데다, 가격이 오르지 않을 가능성이 커 되려 애물단지가 될 수도 있다. 더욱이 자녀가 주택보유 시 신규청약에 제약이 생길 수도 있다. 시간이 걸리더라도 적극적으로 매각하는 것이 유리하다.

박씨가 농가 주택 두 채를 먼저 양도할 경우 20여년 전 상속받은 농가주택은 상속 당시 가액 대비 양도차익에 대해, 6년 전 매입한 농가주택은 매입 당시 대비 양도차익에 대해 각각 양도소득세를 내야 한다. 다만 농가주택은 둘 다 수도권 외 지역에 있는 기준시가 3억 원 이하의 주택으로 양도소득세 부담이 별로 없다.

농가주택 2채를 모두 매각하면 1세대 1주택이 된다. 따라서 양도소득세가 비과세(양도가액 9억 원까지)되고 장기보유특별공제 혜택도 가능하다. 다만 1세대 1주택 비과세 규정이 개정돼 박씨처럼 여러 주택이 있던 상황에서 다른 주택을 매각하고 최종 1주택이 된 경우 최종 1주택이 된 날로부터 추가로 2년을 보유해야 비과세 혜택이 가능하다. 박씨가 먼저 농가주택을 모두 처분하고 난 후 현재 거주주택은 2년을 더 보유해야 비과세 혜택을 받을 수 있다는 의미다.

◆BBB+ 등급 회사채, 연 3% 수익률=박씨는 이미 은퇴했고 연금 외에는 별도의 수입이 없으므로, 안전자산으로 분산투자하는 것이 좋다. BBB+ 등급 회사채는 현재 연 3% 수준의 수익률을 기대할 수 있다. 박씨는 실비보험도 없어 향후 병원비 부담이 늘 수 있다. 올해 7월에 실손의료비 보험이 개정되기 전에 10만 원 정도로 실손보험과 3대 진단금 1000만 원씩이라도 가입하는 걸 추천한다. 7월 이후 개정되는 실손의료비보험은 자기부담금의 비율이 현재보다 늘어나고, 비급여 항목에 대한 보장이 줄어드는 방향으로 바뀐다.

◆  지면 상담=재산리모델링센터(02-751-5688, asset@joongang.co.kr)로 상담을 위한 전화번호, 자산·수입·지출 현황 등을 알려 주세요. 가명으로 처리되고 무료입니다.

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김재언, 김윤정, 강신창, 허현(왼쪽부터)

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◆  재무설계 도움말=김재언 미래에셋증권 VIP컨설팅팀 부동산수석컨설턴트, 김윤정 국민은행 WM투자자문부, 강신창 한화투자증권 투자컨설팅팀 팀장, 허현 오렌지라이프생명보험 FC

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서지명 기자 seo.jimyeong@joongang.co.kr

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