지난해 말 졸지에 3주택자, 연차별 매각으로 절세하기

중앙일보

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서지명 기자

노후준비 겸 투자처를 알아보다 지난해 말 덜컥 아파트 2채를 구입한 탓에 1세대 3주택이 된 50대 정 씨. 부동산 중심의 전반적인 가계 자산운영을 재편하고자 한다. [사진 pxhere]

Q 경기도 부천에 사는 정 모(50)씨. 남편과 함께 인천 부평에서 학원을 운영 중이다. 그동안 학원사업을 하며 안정적인 수입을 얻었지만 코로나19로 학원 수강생이 크게 줄면서 수입이 다소 줄었다. 노후준비 겸 투자처를 알아보다 지난해 말 덜컥 아파트 2채를 구입한 탓에 1세대 3주택이 된 상황이다. 최근 부동산 규제 강화로 보유세 부담이 늘 것 같아 고민이 많다. 아직 자녀 2명이 중학생으로, 앞으로 몇 년은 교육비 부담도 적지 않을 듯하다. 사업을 하느라 노후준비에는 신경을 못써 걱정이 크다. 이참에 부동산 중심의 전반적인 가계 자산운영도 재편하고, 노후준비도 해야 해 상담을 요청했다.

A 정씨 부부가 보유한 주택 3채 가운데 한 채를 정리해 자녀 교육자금으로 1억원을 준비하고, 1억5000만원은 투자자산으로 활용할 것을 권한다. 거주 주택을 뺀 나머지 한 채도 순차적으로 정리해 보유세 부담을 줄이도록 하자. 정씨의 발등에 떨어진 불은 노후자금이다. 현재 월수입에서 저축 비중이 5%에 그친다. 월 100만원을 개인연금과 IRP(개인형퇴직연금) 등 노후보장 상품에 분산해 가입하자. 보험은 보장 기간·범위가 유리한 비갱신형으로 변경할 필요가 있다.

◆ 주택 수 줄여 절세 전략 세워야=정 씨는 실수요에 맞게 보유 주택들을 절세하면서 현금화하는 전략이 요구된다. 주택 관련 세금이 급격히 변화해 다주택자일수록 불리하기 하기 때문이다. 대표적으로 다주택자의 양도세가 큰 폭으로 늘어날 전망이다. 2021년 6월 1일 이후 양도분부터는 1세대 3주택자에 대한 양도소득세가 일반세율에 20%포인트를 더하는 현행 방식에서 30%포인트를 추가하는 식으로 강화된다. 종합부동산세 역시 조정대상지역 2주택 이상인 경우 세율이 올라 부담이 늘어날 예정이다. 적어도 주택 3채 중 1채는 내년 6월 전에 정리하는 것이 바람직하다. 최근 구입한 2채 주택은 양도차익이 비슷하므로 이중 부부 공동명의로 되어 있는 구로구 아파트를 먼저 양도하는 것이 유리하다. 아파트 매각 후 양도세 약 2600만원을 제외하면 여유자금으로 2억5400만원 확보할 수 있다. 이 중 1억원은 두 자녀의 대학교육 자금으로 준비한다.

나머지 2채 주택도 계속 보유할지 진지하게 고민해야 한다. 만일 경기도 의왕 주택을 보유할 의사가 있다면 일시적 2주택 비과세를 활용할 필요가 있다. 일시적 2주택 비과세란 1주택을 보유한 상황에서 1년이 지난 후 추가 1주택을 취득하고 유예기한 내 기존 1주택을 양도할 때 양도 시점에서 2주택이더라도 비과세를 적용하는 혜택이다. 여기서 추가 1주택이 조정대상지역 해당하는지에 따라서 기준이 다르다. 정 씨가 경기도 의왕시 소재 주택을 취득할 당시에는 조정대상지역이 아니었으므로 유예기한인 3년 이내에 기존 부천 소재 다가구주택을 양도할 때 비과세가 가능하다. 의왕시 소재 아파트 대신 기존 보유한 부천 소재 다가구주택을 보유하길 원한다면, 내년 6월 1일 이후 아파트를 매각할 때 양도소득세가 크게 증가하므로 가능하면 올해 말 구로 아파트를 처분하고 내년 6월 1일 전에 의왕 아파트를 처분하는 것이 바람직해 보인다. 같은 해에 양도차익이 있는 주택 2채를 함께 양도하면 한 해 동안 매각한 전체 부동산의 시세차익을 모두 합쳐 양도세가 부과돼 부담이 커진다. 이 때문에 부동산을 매각할 경우 연도를 달리해 양도하는 것이 양도세 절세 측면에서 유리하다.

◆ 뉴딜펀드·리츠에 투자를=정 씨는 노후자금 준비가 아직 제대로 돼 있지 않다. 지금이라도 매달 일정 금액을 준비해야 한다. 저축가능 자금인 100만 원 중 노란우산공제에 20만 원(기존 5만 원과 합산해 25만 원), 연금저축에 33만 원, IRP에 25만 원, 잔여 금액은 이자소득 등에 비과세되는 ISA 계좌를 만들어 납입하면 유리하다. 노란우산공제는 소득공제 혜택이 있는 상품으로 사업소득 4000만원 초과 1억원 이하는 연 최대 300만 원까지 가능하다. 현재 5만 원을 불입 중이나 공제 한도까지 납입금액을 늘리는 것이 유리하다. 24% 소득세율을 고려할 때 최대 300만원까지 납입할 경우 79만2000원의 세금을 절약할 수 있다. 개인연금과 IRP에도 가입해 세액공제를 누리면서 노후에 대비하자.

개인연금은 종합소득금액 1억원 이하일 경우 400만원 한도, IRP는 연금저축과 합산해 최대 700만 원 한도로 13.2%의 세액공제를 받을 수 있다. 두 상품의 차이점은 연금저축은 필요하면 중도인출이 가능하지만 IRP는 법에서 정한 특별한 상황에만 가능하다는 점, 연금저축은 상품수수료만 있지만 IRP는 운용수수료도 있다는 점 등이다.

투자 상품으로는 내년 출시를 앞둔 정부의 정책상품인 뉴딜펀드에 관심을 가져 보자. 주식시장에 상장된 리츠도 추천한다. 리츠는 대형오피스빌딩, 복합쇼핑몰, 오피스텔 등에 투자해 그 임대수익으로 정기적인 배당을 하는 상품이다. 국내 주식시장에도 다양한 리츠가 거래되고 있으며, 종목에 따라 지금도 연 5% 내외의 배당수익을 기대할 수 있다.

정씨는 종신보험, 실손보험, 암보험에 가입해 있고 아내는 실손보험과 암보험만 가입해 있다. 문제는 암보험이 보험료가 주기적으로 변경되는 갱신형으로 가입돼 있다는 점이다. 현재 보험료는 3년마다 갱신돼 앞으로 보험료가 계속 오르면서 80세까지 납입해야 한다. 일반적으로 보험료는 65세 이후로 더 큰 폭으로 오르기 때문에 소득이 줄어드는 은퇴 후에는 유지하기가 어렵다. 그래서 보장금액은 줄이더라도 비갱신형으로 65세 이전에 납입이 끝날 수 있도록 하고, 보장기간도 80세 만기 보장을 100세나 종신으로 늘리는 것이 유리하다. 현재 가입한 일반암진단금 5000만원, 고액암진단금 5000만원을 갱신형으로 80세까지 납입하면서 80세까지 보장해주는 보험을 65세까지만 납입하고 일반암진단금 3000만원, 고액암진단금 3000만원으로 종신까지 보장해 주는 것으로 변경하면 3만원 정도 보험료가 늘어난다. 월보험료 납입부담이 약간 늘더라도 납입기간은 크게 줄고 보장기간은 오히려 늘어 훨씬 유리하다.

◆지면 상담=재산리모델링센터(02-751-5688, asset@joongang.co.kr)로 상담을 위한 전화번호, 자산·수입·지출 현황 등을 알려 주세요. 가명으로 처리되고 무료입니다.

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