재산 리모델링

폐업 앞둔 60대…아파트 팔아 새집·임대수입 동시 해법은

중앙일보

입력 2020.12.29 05:00

Q 서울시 서초구에 사는 박 모(63)씨. 개인사업을 하다가 코로나19 등의 여파로 상황이 좋지 않아 정리를 하려고 한다. 사업소득이 없어지면 국민연금 등으로 매월 손에 쥘 수 있는 현금이 150만원 수준에 불과해 보유 중인 부동산을 팔아 월 소득을 올릴 수 있는 자산 구조로 바꾸고 싶다. 박 씨 명의의 아파트와 자녀 공동 명의의 아파트 2채를 팔아 거주와 임대를 병행할 수 있는 상가주택을 구입해 월세 소득을 올리는 게 어떨지 고민 중이다. 5000만원 가량의 은행예금은 적극적으로 굴리고 싶어 상담을 구했다.

A 박 씨가 자신의 사업을 정리하면 당장 소득흐름이 쪼드라들어 생활비가 부족해질 수 있는 상황이다. 2채의 아파트를 팔아 상가주택을 매입해 이주하겠다는 생각은 괜찮은 선택으로 보인다. 상가주택의 고층부는 박씨가 자녀와 함께 생활하고 저층부는 임대를 놓으면 부족한 생활비를 충당하면서 거주 문제도 해결하는 이석이조의 효과를 볼 수 있기 때문이다.

◆자녀 아파트도 팔아 상가주택 매입=통상 상가주택은 저층부는 근린상가로 임대가 가능하고, 고층부는 주거시설로 이용할 수 있는 주택 형태다. 서초구의 아파트는 박씨 명의고, 동작구의 아파트는 자녀 2명의 공동 명의다. 자녀는 박씨와 따로 거주하고 있고, 별도의 소득이 있어 박씨와 동일 세대가 아니므로 서초구와 동작구의 아파트를 양도할 경우 각각 1세대 1주택자에 해당한다. 서초구와 동작구의 아파트 2채를 처분하면 22억 원대의 자금을 손에 쥘 수 있을 것으로 보인다. 이 자금으로 4층 규모의 상가주택을 구입한 후 3~4층은 박 씨와 자녀가 함께 거주하고, 1~2층 상가는 임대를 놓아 부족한 생활비를 충당하면 되겠다. 서울 근교 수도권의 상가주택을 대출 없이 마련할 수 있을 것으로 보이며, 보증금과 별도로 월 500만원 정도의 입대 수입이 가능하다.

아파트를 팔아 마련한 자금으로 상가주택 구입을 위해 얼마나 부담하느냐에 따라 각자의  소유지분을 정해야 한다. 공동 명의로 상가주택을 구입하는 과정에서 자녀의 출자금에 비해 자녀의 소유 지분이 많으면 증여로 간주될 수 있다. 박 씨는 증여세를 좀 부담하더라도 상가주택 구입 시 자녀의 지분을 더 많이 줄 계획이다. 향후 상가주택의 가격이 오르면 그만큼 자녀의 자산을 늘려주는 효과를 볼 수 있기 때문이다. 구입 때보다 집값이 상승한다고 가정하면 상대적으로 저가에 증여하는 셈이니 나쁘지는 않은 대안이다.

◆은행예금, 글로벌리츠ETF에 투자를=박씨 자산은 대부분 부동산으로 구성돼 있다. 현금성 자산은 은행에 정기예금으로 넣어둔 5000만원이 전부다. 저금리 시대에 조금이나마 수익이 나은 투자 상품으로 운용해 볼까 고민 중이다. 은행예금 중 3000만원 정도는 글로벌리츠ETF로 운용해 보는 것도 좋을 것 같다. 글로벌 부동산 ETF에 편입된 부동산은 대부분 5년 이상의 장기임대차 건물로 연 5% 수준의 배당수익을 기대할 수 있다. 최근 경기침체 장기화 우려로 글로벌부동산ETF의 가격이 크게 떨어져 앞으로 자본 차익도 가능하다고 판단한다. 상가주택 매수로 예상되는 월 임대료 수입 500만원은 예금과 채권형 펀드 등으로 안정적으로 운용하면서 생활비로 활용하는 게 좋겠다.

◆ 지면 상담=재산리모델링센터(02-751-5688, asset@joongang.co.kr)로 상담을 위한 전화번호, 자산·수입·지출 현황 등을 알려 주세요. 가명으로 처리되고 무료입니다.

◆ 대면 상담=전문가를 만나 상담을 받습니다. 상담료 10만원은 저소득층 아동을 돕는 ‘위스타트’에 기부됩니다. 연락처는 지면상담과 동일합니다.

김남수, 이동현, 한춘식, 최용준(왼쪽부터).

김남수, 이동현, 한춘식, 최용준(왼쪽부터).

◆ 재무설계 도움말=김남수 미래에셋대우 VIP컨설팅팀 부동산수석컨설턴트, 이동현 하나은행 부동산자문센터장, 한춘식 푸르덴셜생명 빅스타지점 지점장, 최용준 세무법인 다솔 WM센터 3본부 대표 세무사

◆ 후원=미래에셋대우·하나은행

서지명 기자 seo.jimyeong@joongang.co.kr

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