51세에 명퇴했지만 자산이 33억···개인사업 위해 어떤 집 팔까

중앙일보

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서지명 기자

아파트 매각 대금으로 적극적인 투자에 나서려는 50대 최 씨. 주식보단 안정적이면서도 중수익 이상을 노릴 수 있는 상품에 투자하고 싶다. [사진 pixnio]

Q 서울 강남구에 사는 최 모(53)씨. 2년 전 명예퇴직 후 현재 수입은 없고 전업주부인 아내와 미취학 자녀 1명이 있다. 재취업하기 여의치 않아 자영업을 시작하기 위해 준비 중이다. 현재 거주 중인 강남구 아파트 외에 2022년에 입주 예정인 성북구 아파트 분양권을 보유하고 있다. 세금도 줄이고 자영업을 위한 자금을 마련하기 위해 현재 거주 중인 아파트를 파는 방안을 고려 중이다. 또 아파트 매각대금을 가지고 적극적으로 투자에 나서려고 한다. 주식투자 경험은 있지만 이제 50대 초반인 만큼 주식보단 안정적이면서도 중수익 이상을 노릴 수 있는 상품에 투자하고 싶다. 더 늦기 전 재산리모델링이 필요할 것 같아 상담을 요청했다.

A 최 씨는 현재 거주 중인 강남구 자곡동 아파트를 정리하고 매각자금으로 개인사업을 하고자 한다. 자산가치를 고려할 때 자곡동 아파트가 더 낫다고 판단되지만, 이를 팔고 길음동 재개발 아파트로 입주할 것을 권한다. ‘대체주택’인 자곡동 아파트는 길음동 아파트 준공 이후 2년 이내 양도하면 세제 혜택을 볼 수 있다. 대체주택은 재건축·재개발 사업이 진행되는 동안 거주하기 위해 취득한 집으로 새집 입주 후 2년 안에 양도하면 세금이 감면된다.

◆자곡동 아파트 매각이 유리=현재 거주 중인 자곡동 아파트는 수서역세권 개발지 남쪽에 위치하는 입주 8년 차 아파트로, 최근 가격이 많이 올랐다. 현재 시장의 호가는 17억 원 선이다. 2022년 1월 입주 예정인 아파트는 월곡역 인근에 있는 길음1 재개발구역에 신축 중인데, 시장 호가는 11억 원 선이다. 인근 종암동 동일 평형이 약 10억원 수준에서 시세가 형성되어 있다. 자산가치를 고려하면 강남권역, 수서역세권 개발 등의 호재가 있는 자곡동 아파트를 보유하는 것이 낫다고 판단되지만, 보유세 등 세금 부담이 커 자곡동 아파트 매각 후 길음동 아파트로 입주하는 것이 유리하다. 자곡동 아파트는 소득세법 시행령상 대체주택으로 분류돼 양도세 중과세를 피할 수 있다.

자곡동 아파트를 매도할 경우 예상 양도세는 7070만원이다. 만약 이 아파트가 대체 주택이 아니라면 양도세는 3억원을 웃돌 것으로 보인다. 단 최 씨가 세금 감면을 받으려면 길음동 아파트가 완성된 후 2년 이내 세대 전원이 이사한 뒤 1년 이상 거주하고, 아파트 완공 후 2년 이내 자곡동 아파트를 팔아야 한다.

최 씨는 자곡동 아파트를 매각한 자금 중 일부로 개인사업을 벌이려고 한다. 사업장 마련을 위해 경매와 공매에 관심을 가져볼 필요가 있다. 이를 통해 시세보다 10~20% 저렴하게 부동산을 매입할 기회가 있기 때문이다.

◆ETF·공모주 투자=아파트 매각자금 중 일부는 투자상품을 사는 것이 좋겠다. 코로나19 이후 주가가 기대 이상 급등해 매수하기 부담스러운 지수대로 올라온 만큼 ETF(상장지수펀드)에 투자하는 것도 좋은 방법이다. 미국의 경우 ETF의 시가총액이 전체 주식시장의 20% 수준까지 높아진 만큼 투자 대안을 확대할 필요가 있다. 여행레저·건설·에너지화학 등 섹터별 투자, 삼성·현대차·SK 등 대기업 그룹별투자, 전기차·2차전지 등 테마형 투자 등 다양한 전략을 세울 수 있다.

작년에 이어 올해에도 공모주 시장은 뜨거울 것으로 보인다. 올해에는 크레프톤, 카카오뱅크, LG에너지솔루션 등 시장에 영향을 미칠 우량 기업이 다수 대기하고 있다. 공모주 투자는 직접 증권회사의 계좌를 개설해 공모주마다 개별 청약을 하는 방법과 공모주에 투자하는 펀드에 가입하는 방법 두 가지가 있다. 올해부터는 공모주 청약 시 균등배분과 비례배분방식이 함께 적용돼 소액으로도 공모주 청약이 가능하니 관심을 가져볼 만하다.

개인종합자산관리계좌(ISA)는 과거 소득이 있는 사람만 가입이 가능했지만, 이제는 19세 이상의 거주자면 모두 가입할 수 있다. 기존 5년간의 의무 유지 기간이 3년으로 줄었고, 연간 2000만원까지 자유롭게 납입이 가능하다. 올해 불입하지 못한 금액은 다음 연도로 이월할 수 있다.

◆지면 상담=재산리모델링센터(02-751-5688, asset@joongang.co.kr)로 상담을 위한 전화번호, 자산·수입·지출 현황 등을 알려 주세요. 가명으로 처리되고 무료입니다.

◆ 대면 상담=전문가를 만나 상담을 받습니다. 상담료 10만원은 저소득층 아동을 돕는 ‘위스타트’에 기부됩니다. 연락처는 지면상담과 동일합니다.