[반퇴시대 재산리모델링] 개발전망 높은 서울 빌라만 보유, 나머지 부동산은 매각

중앙일보

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서지명 기자

Q 경기도 성남에 사는 정모(58)씨. 외국계 기업에 근무하고 있고 3년 후 은퇴할 예정이다. 전세로 거주하고 있고 외벌이하며 자녀 2명을 키우고 있다. 월 소득이 높은 편이지만 연년생 자녀 2명이 차례로 대학에 입학해 교육비 부담이 크다. 상속으로 주택과 상가건물 지분, 토지 등을 받았는데 갑자기 부동산 보유가 늘어나면서 여러 가지 고민이 많다. 금융자산 비중이 낮고 자산이 부동산에 집중된 점도 고민이다. 또 곧 은퇴를 앞둔 만큼 노후에 안정적인 소득을 얻으려면 어떻게 하면 좋을지 조언을 구했다.

부동산 비중 90% 50대 회사원 #3년 후 은퇴, 노후소득 얻으려면

A 정씨는 전체 자산 중 부동산 비중이 대략 90%에 달해 현금자산이 절대적으로 부족하다. 노후에는 안정적인 현금흐름이 발생할 수 있는 선순환 구조가 중요하다. 3년 남은 은퇴 전까지 서울에 보유한 연립주택을 제외한 부동산을 모두 순차적으로 매도해 현금자산의 비중을 과감히 늘릴 것을 권한다.

재산리모델링 10/20

◆지방 땅 등 매각, 현금 6억 생겨=상속받은 서울시 강서구 소재 단지형 빌라는 보유하는 것이 좋겠다. 대규모 재건축단지는 아니지만 입지가 좋은 편으로 규모가 작더라도 실속있는 아파트 단지로 변모할 가능성이 크다. 또 최근에는 노후·불량건축물이 밀집한 구역에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하기 위해 시행하는 정비사업인 ‘가로주택정비사업’ 등 소규모 개발사업도 대안으로 떠오르고 있다.

경기도 시흥시에 상속받은 전원주택과 상가, 토지 등은 주변 개발 호재가 있어 가격이 상승하고 있다. 개발 호재 속도에 맞춰 순차적으로 매도하기 바란다. 토지의 경우 나대지로 비사업용토지에 해당하는데, 대지 위에 건물을 신축하면 사업용토지로 전환할 수 있다. 이 지역은 계획관리지역 내에 속해 있고 도로 조건도 좋아 개발이 용이한 편이다. 정씨는 토지 이용계획이 없다. 전원주택은 국내 관광수요 등으로 관심이 높은 지역에서 멀지 않고, 상가의 경우 대로변에 인접에 있어 활용가치가 높다고 볼 수 있다. 3년 후 은퇴를 앞둔 만큼 은퇴 전까지 부동산 경기가 좋은 현시점에서 매각하는 것이 좋겠다. 정씨는 이들 자산을 매각하면 6억원 정도의 유동성을 확보할 수 있다.

◆월이자 지급형 ELS·ELT 가입=정씨는 월소득이 높은 편임에도 불구하고 두 자녀의 교육비 부담 때문에 가계경제가 마이너스인 상태다. 부동산 매각 후 발생하는 유동자금 중 2억원은 매월 월이자를 지급하는 월이자 지급형 ELS(주가연계증권) 또는 ELT(주가연계신탁)에 가입하자. 현재 금리가 4% 내외인 점을 고려하면 세후 월 61만5000원 받을 수 있다. 정씨는 앞으로 최소 3년간 연간 1억원가량의 추가 학비가 필요한 상황이다. 4억원은 언제든 현금화 가능한 금융상품에 투자해 자녀 학비 재원으로 활용하자. 우량금융회사 채권이나 공모형해외 월지급식 해외채권에 가입하는 걸 추천한다.

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