아니 동탄2신도시에 양도세 면제 혜택단지가 있다고…

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[박일한기자] 입동을 지나 초겨울 추위가 매섭게 느껴지는 요즘 분양시장은 동탄2신도시 2차 동시분양으로 후끈 달아오를 기세입니다. 지난 주말 문을 연 견본주택에 4만여명이 다녀갔다고 하네요.

‘수도권 아파트 분양시장 볕 드나’ 같은 제목을 단 기사들과 동시분양 참여 업체들의 단지별 특징을 설명하는 기사들이 쏟아지고 있습니다. 이번에도 1차 동시분양 때처럼 높은 경쟁률로 청약을 끝낼지 궁금하네요.

2차 동시분양에 청약을 준비하고 있다면 염두에 둬야 할 점이 꽤 있습니다. 동탄2신도시 입성을 원한다면 고려할 점을 몇 가지 소개합니다.

양도세 면제 혜택 1차단지 미분양도 고려해야

일단 시중의 관심이 온통 2차 동시분양 물량인 한화건설·계룡건설·금성백조·대원 등 4개 건설사의 총 3456가구에만 관심이 쏠려 있는데요. 지난 8월 분양한 1차 동시분양 물량 가운에 여전히 청약할 수 있는 물량이 남아 있다는 점을 기억할 필요가 있습니다.

청약 당시 높은 경쟁률을 기록했으나 당첨자 사정이나 층·향 등이 마음에 들지 않아 계약을 포기한 물량입니다.

모아종합건설과 KCC건설 아파트는 계약률이 현재 50~60% 수준이라고 하고 우남건설과 호반건설은 저층 일부가 남았다고 합니다. GS건설은 계약이 100% 됐다니 미분양이 없구요.

우남건설 분양 담당자는 설명합니다.

“1차 동시분양에서 나온 미분양을 계약하면 향후 5년간 양도소득세 면제 혜택을 볼 수 있기 때문에 이득이 될 겁니다. 1차 동시분양 물량 가운데도 시범단지에 속하거나 입지가 좋은 물량이 있으니 고려해 보길 바랍니다”

동탄2신도시 가운데 입지가 가장 좋은 곳은 시범단지에 속한 아파트입니다. KTX가 지나고 광역환승시설이 제일 가까우며 상업시설도 가장 빨리 조성되는 곳입니다. 입지가 좋은 만큼 인기가 가장 높겠죠.

이번 2차 동시분양 4개 업체 물량의 가장 큰 장점이 바로 이 시범단지에 지어진다는 겁니다.

그런데 1차 물량 가운데도 시범단지에 속한 곳이 있습니다. 우남건설과 호반건설 아파트입니다. 특히 우남건설이 짓는 동탄역우남퍼스트빌은 이번에 새로 분양하는 4개 건설사를 포함해서도 입지가 가장 좋은 곳에 속합니다. 광역환승시설과 제일 가깝습니다.

유엔알컨설팅 박상언 사장은 “올 연말까지 한시적으로 미분양 주택에 적용하는 ‘5년간 양도세 면제 혜택’은 1가구1주택자라면 취득한 날로부터 2년이 지나면 어차피 양도세 비과세 대상이므로 큰 장점이 아니지만 다주택자라면 큰 혜택”이라며 “다주택자로서 양도세를 아끼려면 1차 동시분양 가운데 미분양을 찾아보는 게 좋을 것”이라고 말했습니다.

2차 동시분양 입지 동탄2신도시 ‘최고’

입지는 2차 동시분양 물량이 가장 뛰어나다는 게 전문가들의 공통적인 평가입니다. 동탄2신도시는 경기도 화성시 석우동, 반송동, 동탄면 금곡리, 목리 등 2401만㎡ 규모에 11만가구 이상이 들어가는 넓은 곳입니다. 같은 동탄2신도시라도 입지 차이가 클 수밖에 없습니다.

이번 동시분양 물량이 주목되는 건 이 때문입니다. 부동산부테크연구소 김부성 소장은 “2차 동시분양 물량은 앞으로 조성되는 단지 계획을 통틀어 동탄2신도시에서 교통 등 인프라가 가장 잘 갖춰지는 곳이므로 동탄2신도시 입성을 원한다면 일단 청약하는 게 좋다”고 말했습니다.

시범단지는 교통과 상업시설을 도보로 이용할 수 있는 게 가장 큰 장점입니다. 실수요 차원에서 가장 선호하는 장점이죠.

2차 분양가는 다소 비싸…중장기·실수요 차원 접근

동탄2신도시 분양가는 동탄1신도시 아파트 시세와 비슷하거나 조금 비싼 편입니다. 1차 동시분양 분양가가 3.3㎡당 1000만원에서 1040만원 사이였습니다. 이번 2차 동시분양 분양가는 1150만원까지 합니다. 2차 분양 물량은 중대형이 많아 땅값이 조금 더 비싸기 때문이라고 합니다.

현재 동탄1신도시 아파트 매매가격은 3.3㎡당 평균 1000만원 정도입니다. 동탄2신도시 분양 아파트와 비슷하거나 조금 싼 수준인 겁니다.

인근 L공인 관계자는 “동탄1신도시 아파트는 급매물이 늘어나는데 거래가 안돼 시세는 약보합세를 유지하고 있다”며 “2차 합동분양 물량이 나오면 아무래도 그쪽으로 빠져나가는 수요가 많아 집값은 더 떨어질 가능성이 크다”고 말했습니다.

동탄1신도시 시세는 당분간 주춤할 가능성이 큽니다. 지난 1차 동시분양 때 드러났듯 동탄2신도시 아파트의 가장 큰 수요자가 동탄1신도시 거주자들이기 때문입니다.

1신도시에 살다가 2신도시로 이주하려고 집을 내놓으면서 1신도시에서 급매물이 늘어나는 겁니다.

그래서 동탄2신도시 분양가를 동탄1신도시 시세와 단편적으로 비교하는 것은 무리라고 합니다.

중장기적으로 동탄1·2신도시는 발전 가능성이 큽니다. 서울의 위성도시가 아니라 자급자족을 갖춘 산업기반형 신도시로 변신하고 있기 때문입니다.

삼성전자, LG전자 등 대기업은 물론 정부가 이 지역 주변에 수조원을 투자해 산업단지 및 공장을 잇따라 세우고 있거나 세울 계획입니다.

국민은행 박원갑 수석부동산팀장은 “다만 침체된 거시경제와 주택경기를 감안 단기 투자수익을 고려해선 안되고, 실거주 목적으로 중장기적 관점에서 접근해야 한다”고 말했습니다.