개포 재건축 투자성 확 좋아졌나…10억대 새 아파트 투자비용이 7억대

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[권영은기자] 서울 강남권 재건축 아파트의 가격 하락세가 둔화하면서 재건축 바닥론이 나오고 있다.

서울시의 소형주택비율 강화 등으로 지난해부터 가격이 큰 폭으로 떨어졌지만 각 단지들이 소형비율 강화 방안을 받아들이면서 재건축 악재가 걷힌 데다 최근 정부의 취득세 감면 등의 혜택이 더해지면서 시장 분위기가 좋아지고 있다.이 정도면 재건축 단지에 투자해도 될까. 서울 강남권 등 대표 단지들을 점검해봤다.

◆개포지구 4개 단지 조만간 조합 설립

개포지구는서울 강남의 대규모 택지개발지구다. 강남구 도곡동, 개포동, 일원동 일대 393만7263㎡에 걸쳐 있을 정도로 대규모다.

미니 신도시급 규모와 뛰어난 입지 때문에 강남 재건축의 바로미터로 인식돼 왔다. 개포지구 내에는 총 32개 단지 아파트 2만8700여 가구가 있으며재건축이 모두 끝나면 4만여가구로 크게 늘어나게 된다.

현재 개포지구 내에서 사업에 속도를 내고 있는 곳은 개포시영, 개포주공 1~4단지다. 사업 단계 별로는개포주공1단지로 유일하게 조합을 세웠다. 나머지 단지들은 재건축 추진위원회를 구성한 상태다.

서울시의 소형주택비율 강화 방안(새로 짓는 아파트의 30%)을 가장 먼저 받아들인 곳은 개포주공 2단지와 3단지로 지구지정을 마쳤으며, 개포시영아파트도 최근 지구지정을 받았다.

개포주공 4단지는 소형주택비율 강화 방안을 받아들여 재건축안이 통과됐지만 아직 지구지정은 되지 않았다. 개포주공1단지의 재건축 안은 아직 통과 전이다.

지구지정을 마친 단지들은 앞으로 아파트 소유자들의 동의를 얻어 조합을 세우면 된다. 조합은 소유자의 75% 이상이 동의를 해야 설립할 수 있다.

조합을 세운 뒤에는 건축심의 등을 거쳐 사업시행인가, 관리처분인가 등의 절차를 밟게 된다.

조합을 가장 먼저 세웠던 1단지의 경우 다른 단지보다는사업이 조금 더딜 것으로 보인다. 단지 규모가 가장커 전세난 우려가 높아서다.

최근 6000여가구 규모의 송파구 가락시영 아파트의 이주가 시작되면서 그 일대가 전세난에 시달리고 있는 것과 같은 맥락이다.

강남구관계자는 "5개 단지가 모두 한꺼번에 사업을 시작할 수는 없는 노릇이어서 순차적으로 진행할 예정"이라며 "아무래도 단지 규모가 가장 큰 1단지의 사업이 늦게 될 것"이라고 말했다.

추진위 단계인 4개 단지는 앞으로 아파트 소유자 75% 이상의 동의를 얻어 조합을 세우는 작업에 착수하게 될 예정이다.

다만 4단지는아직 재건축 지구지정이 된 상태가 아니어서 2단지나 3단지, 개포시영이 조합을 먼저 세울 것으로 예상된다.

조합을 세운 뒤에는 시공비와 추가부담금 등 재건축에 대한 세부적인 내용을 정하는 사업시행인가와 관리처분인가 등을 거쳐 착공에 들어가게 된다.

4단지 재건축 추진위 관계자는 "착공은 사업이 가장 빠른 단지 기준으로 이르면 2014년께 가능할 것으로 보인다"며 "재건축을 가로막는 악재가 걷혔기 때문에 내년부터 재건축 사업이 본격적으로 시작될 것"이라고 말했다.

◆2008년 금융위기 때와 비슷한 시세 형성

현재 개포지구의 시세는 2008년 금융위기 시기와 비슷하거나 다소 높은 수준이다.

주택경기 침체가 장기화되면서 거래량이 급감하면서 값이 많이 떨어졌기 때문이다.

하지만 지난달 초 개포1단지가서울시의 소형주택비율 강화 방침을받아들이는 등그동안 개포지구 재건축 사업의 발목을 잡아왔던 소형주택비율 문제가 해결 조짐을 보이면서 꽁꽁 얼어붙었던 부동산 시장에도 온기가 돌고 있다.

매수문의가 늘고 거래가 이뤄지는 등 투자자들의 발길이 이어지고 있다.

다만 가격이오르면서 최근 들어 거래가 어려워지고 있는 상황이다. 때문에당분간 가격이 크게 오르기는 어려울 것으로 전문가들은 내다보고 있다.

개포주공 1단지 36㎡형(이하 공급)은 4억8000만~5억원, 50㎡형은 6억8000만~7억1000만원, 56㎡형이 8억2000만~8억4000만원에 각각 시세가 형성됐다. 개포주공 2단지 25㎡형은 3억9000만~4억1000만원, 53㎡형은 6억8000만~7억3000만원, 61㎡형은 7억8000만~8억2000만원 선이다.

3단지 36㎡형은 5억~5억3000만원, 42㎡형은 6억2000만~6억5000만원, 49㎡형은 7억5000만~8억1000만원 선이다. 4단지 36㎡형은 4억7000만~5억원, 42㎡형은 5억5000만~5억7000만원, 49㎡형은 6억6000만~6억9000만원등이다.

개포시영 33㎡형은 4억~4억2000만원, 42㎡형은 5억~5억2000만원, 56㎡형은 6억~6억20000만원, 62㎡형은 7억~7억2000만원에 각각 시세가 형성돼 있다.

◆1단지 50㎡형으로 추가부담금 없이 전용 85㎡ 배정 받을 듯

투자자들이 개포지구를 눈여겨 보는 것은 재건축 이후 가격 상승 여력이 가장 클 것으로 보기 때문이다.

대치동과 도곡동 등 기존 고급 주택지와 가깝고 대지지분이 높아 추가 부담금이 상대적으로 적을 것으로 보여서다.

5개 개포지구 단지 중에서는 최근 실수요자의 선호도가 높은 전용 85㎡(옛 33평)를 배정받을 수 있고 상대적으로 대지 지분이 많은 주택이 관심을 끌 것으로 예상된다.

1단지 42㎡형과 3단지 42㎡형, 시영 40㎡형 등이 대표적이다. 매매 가격이 6억원 수준인 1단지 42㎡는 대지 지분(옛 17.24평)이 높은 편이다.

현재 시세가 각각 6억원선, 5억원 선인 3단지 42㎡(대지 지분 16.94평)와 개포시영 40㎡(대지 지분 15.83평)도 투자 수요가 많은 주택형이다.

지금 투자하면향후 시세차익은 얼마나 될까. 1단지 조합 측이 예상한 재건축시뮬레이션 자료에 따르면 50㎡형 보유자가 새 아파트 전용 84㎡형을 배정받을 경우 추가부담금 없이 오히려 평균 400만원 가량을 돌려받을 것으로 보인다.

50㎡형의 권리가액(기존 토지 및 주택에 대한 가치)은 10억4200만원인데 반해전용 84㎡형의 조합원 분양가는 10억2700만원부터여서다. 권리가액보다 조합원 분양가가 낮아 차액을 돌려받게 되는 것이다.

추가부담금이 들지 않을 것으로 예상되면서 7억원짜리 기존 아파트를 사두면 향후 10억원짜리 새 아파트(조합원 분양가 기준)를 받을 수 있을 것으로 전망된다.

개포동 D공인 관계자는 "개포지구는 그 동안 가격이 많이 빠지면서 투자자 입장에선 돈을 적게 들이면서도 새 아파트를 받을 기회가 열린 것"이라며 "특히 개포시영, 개포2~4단지 등이 내년부터 조합을 세우고 사업을 본격화할 예정이어서 값이 오르기 전에 투자를 하려는 사람이 많다"고 말했다.

투자성이 좋다 하더라도 사업이 장기간에 걸쳐 진행되는 만큼 투자에는 신중해야 한다. 또 현재 나와있는 조합원 부담금은 확정된 것이 아니어서 향후 사업이 지연되는 등의 문제가 생기면 조합원들의 부담이 늘어날 수 있다는 점도 감안해야 한다.

전문가들은 "개포지구 입주는 2017년부터 시작될 예정이어서무리하게 투자에 나섰다간 낭패를 볼 수 있다"고 말했다.