[재산 리모델링] 독신생활하는 46세 공기업 직원, 은퇴 전 현금자산 늘리고 싶다

중앙일보

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Q 서울 서대문구에 사는 김모(46)씨. 공기업 직원으로 독신생활을 하고 있다. 앞으로도 결혼할 생각이 없다. 부양해야 할 가족이 없는 것이다. 강동구에 내 집이 있지만 전세를 주고 다가구 주택에 거주 중이다. 모아놓은 자산은 6억3000만원 정도 되지만 부채가 2억8000만원이 넘는다. 자산의 대부분이 부동산인데, 올 2월 말 경기도 여주에 별장용 토지를 구입하는 바람에 부동산 보유 비중이 높아졌다. 은퇴 전까지 부채를 모두 청산하고 현금자산을 모으는 방법을 궁금해 한다.

A 김씨가 안고 있는 문제점은 부채가 적지 않은 상황에서 부동산을 과다 보유하고 있는 점이다. 김씨는 여주 땅에서 마음의 위안을 얻고 있어 애착이 강하다. 하지만 이 때문에 가계 운용에 발목이 잡혀 있고 부채로 인한 이자지출이 만만치 않다. 여주 땅을 처분하는 게 좋겠다. 아울러 고금리 부채를 저리 대출로 바꾸는 등 부채 구조조정에도 발벗고 나서야 하겠다. 그래야 현금 흐름이 개선돼 자산운용상 선순환 고리가 만들어진다. 당장 필요치 않은 별장용 토지는 가계에 다소 숨통이 트였을 때 사는 게 순서다.

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　◆반전세 아파트 임대수입 월 80만원=강동구 아파트는 87㎡ 규모로 4억원에 분양받아 현재 5억원을 호가한다. 주택경기 침체 속에서 나름 선방하고 있는 셈이다. 전세보증금은 2억2000만원으로 올 9월이 전세 만기다. 이 아파트를 보증부 월세, 즉 반전세로 전환하면 보증금 1억5000만원에 월 80만~90만원을 받을 수 있다. 전세보증금을 돌려줄 때 모자라는 7000만원은 여주 땅을 팔아 충당하면 된다. 반전세는 수익률 면에서 은행금리보다 유리해 강씨처럼 현금 흐름에 애로가 있는 사람한테 적절한 대안이 된다.

　◆월 투자여력 238만원=김씨는 노후에 국민연금 외에 월 100만원 정도의 퇴직연금을 수령할 것으로 예상된다. 여기다 가입 중인 개인연금도 있어 지금의 생활수준으로 볼 때 노후생활비는 어렵지 않게 마련할 수 있다. 따라서 의료비와 비상금으로 쓸 현금자산을 확보하는 것을 목표로 삼으면 되겠다. 먼저 투자 여력을 높이기 위해 마이너스 대출과 보험약관 대출 같은 고금리 부채를 주택담보대출로 바꾸는 게 좋겠다. 월 이자부담이 25만원 정도로 지금보다 20만원가량 줄어들 것이다. 여기다 강동구 반전세 아파트에서 나오는 월세 80만원과 현 적립금 20만원, 잉여금 108만원을 합치면 월 투자여력이 238만원 생긴다. 바로 이 돈이 빚을 갚고 은퇴 전까지 현금자산을 만드는 종잣돈이 된다.

◆부채 상환 5개년 계획=먼저 매월 25만원씩 붓고 있는 연금저축 불입액을 33만원으로 늘려 연간 400만원의 소득공제 한도를 꽉 채우도록 하자. 나머지 230만원 중 100만원은 대출금을 갚는 데 쓰길 권한다. 5년이면 대출금 6440만원을 모두 상환할 수 있다. 이어 120만원을 세후 5% 수익률로 12년 동안 꾸준히 투자하면 은퇴 시점에 2억3000만원의 목돈을 쥘 수 있다. 소득이 비교적 안정적이고 보수적인 투자성향인 점을 고려할 때 주식투자 같은 공격적인 운용은 바람직하지 않다. 80만원은 정기적금에, 40만원은 적립식 펀드를 활용하기 바란다. 정기적금은 5000만원 한도 내에서 예금자 보호가 되는 제2금융권을 이용하는 게 좋다. 이런 식으로 3년 정도 투자해 어느 정도 목돈이 모이면 ELS(지수연계증권)나 ELD(지수연동예금) 등 정기예금 이상의 수익률을 추구하는 상품으로 옮기는 방식을 추천한다. 월 10만원씩 불입하는 주택청약예금은 그대로 유지하는 게 좋겠다.

　김씨의 보장성 보험은 군더더기 없이 꼭 필요한 상품들로만 구비돼 있다. 따로 손볼 게 없다. 다만 월 7만원씩 불입하는 실손보험은 한번 업그레이드해 보장기간을 늘리고 보장금액을 올릴 것을 권한다.

서명수 기자