주변보다 훨씬 싼 중소형 아파트?

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[권영은기자] 주택 경기 침체 속에 최근 지역주택조합 아파트가 인기를 끌고 있다. 일반 아파트보다 상대적으로 분양가가 싼 데다 일반적인 재개발·재건축 사업보다 사업 추진 속도가 빨라서다.

청약 통장이 없이도 전용 85㎡ 이하의 중소형 아파트를 장만할 수 있고, 전매제한이 없다는 점도 매력적이다. 동·호수 배정에 조합원 선택이 가능하다는 것도 장점이다.

지역주택조합 아파트가 주변 시세보다 싸게 나올 수 있는 이유는 '공동구매' 방식으로 사업이 진행되기 때문이다. 같은 지역에 살고 있는 주민들이 자기 집을 마련하기 위해 조합을 만들어 땅을 사들이고 건설사와 공동으로 주택을 짓는다.

일반 주택사업과 달리 시행사가 따로 없기 때문에 시행사의 이윤을 분양가에 얹을 필요가 없고 토지 매입에 따른 금융 대출(프로젝트 파이낸싱·PF) 비용이 들지 않아 사업비가 상대적으로 적게 든다. 그래서 시행사가 PF를 통해 땅을 매입하고 시공사가 지급보증을 선 뒤 아파트를 일반분양하는 전통적인 사업방식보다 분양가가 10~20% 가량 싸다.

토지매입·조합원 모집 등 꼼꼼히 체크해야

최근 서울 및 수도권 지역의 아파트 신규분양에서 대규모 미달사태가 벌어지는 등 어려움을 겪고 있고 재개발·재건축 사업이 지지부진한 가운데 지역주택조합 아파트는 수요자가 늘면서 공급량도 증가하는 추세다.

그런데 지역주택조합 아파트에 투자하기에 앞서 반드시 알아둬야 할 주의사항이 있다. 우선 지역조합주택에 투자를 했다가 낭패를 본 김명희(가명·53)씨의 사연을 들어보자.

# 김명희씨는 두 자녀를 둔 여성 세대주다. 남편과는 몇해 전 사별했다. 1억원 남짓한 전셋집에서 생활하던 김씨는 2년 전 서울 동작구 상도동의 한 지역주택조합의 조합원 모집 광고를 접하게 됐다.

'서울의 마지막 역세권 아파트. 3.3㎡당 1300만~1400만원의 합리적인 분양가. 조합원 모집 마감 임박' 등의 광고에 귀가 솔깃했다. 당시 그가 모아둔 돈은 3000만원. 보다 싸게 내 집을 마련할 수 있다는 조합 관계자의 설득에 김씨는 이 돈을 모두 투자했다.

이 아파트의 입주 예정일은 2013년 12월이다. 하지만 현재 첫 삽도 뜨지 못한 상태다. 그 사이 시공을 맡을 건설사도 두 번이나 바뀌었고, 자금 관리를 맡고 있던 신탁회사도 바뀌기 일쑤였다.

현재는 건설사도 구하지 못하고 있다. 토지 매입도 끝나지 않았고 조합원 모집도 안 돼 사업계획이 수차례 변경됐다. 김씨는 "계약해지는 커녕 조합에선 '중도금을 내지 않으면 공사를 진행할 수 없다'며 협박을 하고 있다"며 "하루하루 피가 마른다"고 토로했다.

김씨의 사연처럼 낭패를 보지 않으려면 우선 투자에 앞서 토지매입은 끝났는지 ▶안전한 건설업체가 시공을 맡았는지 ▶추가부담금 발생 가능성이 있는지 ▶자금관리는 어떻게 되고 있는 지 등을 꼼꼼히 따져봐야 한다. 청약자들이 손해를 보지 않기 위해서는 철저한 사전 분석이 필요한 것이다.

우선 토지매입과 조합원 확보가 제대로 됐는지를 반드시 알아봐야 한다. 토지매입이 제대로 진행되지 않는다면 사업 완료까지 10년 이상이 걸릴 수 있다. 또 조합원을 모집하지 못하면 아예 사업이 무산돼 자칫 투자금을 날리는 등 큰 손실을 볼 수 있다.

추가부담금 발생 가능성을 확인하는 것도 중요하다. 지역주택조합 아파트는 보통 토지물색 → 주택조합추진위 구성 → 주택조합창립총회 → 주택조합설립인가→ 추가 조합원모집 → 등록사업자와 협약체결 → 사업계획 승인 → 등록사업자와 공사계약 → 착공신고 → 사용검사 및 입주 → 청산 및 주택조합 해산 순으로 사업이 진행되는데 사업이 늦어지면 추가 부담금이 발생할 수 있어 주의해야 한다.

여기에 조합규약이나 공급계약서에 명시된 조합원 분양가에 설계비, 감리비, 인허가비, 개발 관련 부담금(학교용지, 상하수도, 개발이익 등) 매입불공제 부가세, 재산세, 기타발생금리가 포함돼 있는지 반드시 확인해야 추가부담금 발생을 막을 수 있다.

재무구조가 탄탄한 건설사가 시공을 맡았는지도 확인해야 한다. 건설사가 부도난다거나 재무구조 악화 등에 따른 워크아웃(기업구조개선)이나 법정관리(기업회생절차)에 돌입하게 되면 새로운 시공사를 구하는 데까지 사업이 지연될 수 있어서다.

조합원 재산을 보호하는 신탁자금관리도 살펴봐야 한다. 신탁사가 자금관리를 한다 해도 주택조합설립 이전에 자금인출이 되는 경우라면 사전인출로 인한 위험성이 있을 수 있어서다. 검증된 신탁회사에 맡겼는지, 어느 시점에서 자금인출이 되는 것인가를 반드시 확인해야 한다.

전문가들은 "최근 지역주택조합 사업이 늘고 있는데 개인이 사업의 주체가 되는 만큼 사업 지연 가능성이 많아 투자에 신중해야 한다"고 말했다.