서울 저층아파트 재건축 언제쯤 돈 될까

중앙일보

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재건축 대상 아파트에 투자자들의 관심이 쏠리고 있다. 지난해 말부터 서울 잠실지구와 청담·도곡지구가 잇따라 조합설립인가를 받으면서 매매값이 5백만∼1천5백만원 가량 올랐다.

아파트 분양시장 침체로 투자자들이 마땅한 투자처를 찾지 못하고 있어 사업이 가시화되고 있는 재건축 대상 아파트는 올해 부동산 시장의 주도 상품으로 자리잡을 것 같다.

그러나 옥석 구별이 필요하다. 재건축은 사업추진 속도, 즉 '시간이 돈'인 만큼 단지별로 추진절차를 잘 파악하고 있어야만 낭패를 보지 않는다.

최근 서울시가 저밀도지구에 대한 용적률 인센티브를 줄여 상당수 단지에서 조합원들의 비용부담이 늘어나게 됐다. 따라서 용적률 기준,추가 부담금 수준도 따져보는 지혜가 필요하다. <자세한 정보는 http: www.joinsland.com 참조>

◇잠실 = 잠실시영과 2, 3, 4단지가 지난해 말부터 지난 1월 사이 잇따라 조합설립인가를 받았다. 그러나 이제 닻을 올린 것에 불과하다.앞으로 교통영향평가를 받은 뒤 건축계획을 확정해 건축심의와 사업계획승인 절차를 거쳐야 한다.

특히 잠실은 2만1천여 가구의 대단지여서 서울시에서 단지별로 재건축 시기를 조정한다. 각 단지가 먼저 사업승인을 받기 위해 경쟁을 벌이고 있는 것도 이 때문이다.

하지만 사업승인은 빨라도 올 연말이나 내년 상반기에 가야 한 개 단지 정도 받을 수 있을 것 같다. 재건축 순서는 상반기 중 교통영향평가 단계에서 정해진다. 사업진행이 가장 빠른 곳은 값이 더 오르고, 나머지 단지는 실망 매물이 나와 단기적으로 떨어질 수 있다.

복병(伏兵)은 용적률 인센티브. 서울시는 당초 저밀도지구에 대해 2백70%의 기본 용적률 말고도 단지별로 최고 15%의 인센티브를 주기로 했다.

그러나 서울시가 최근 내린 인센티브 적용지침을 적용한 결과 시영 10%, 1단지 6%, 2단지 6%, 3단지 7%,4단지 5%만 인센티브를 받을 수 있는 것으로 나타났다.

이는 가구 수가 줄어 들어 조합원들이 내야 하는 추가 부담금이 그만큼 많아진다는 것을 뜻한다.

◇청담·도곡 = 지난해 말부터 올 초 사이 해청, 영동주공 1∼3, 개나리 1∼3차, AID차관아파트가 조합설립인가를 받아 잠실과 함께 사업추진 속도가 빨라지고 있다.

잠실보다 단지 규모가 작고, 단지가 군데 군데 떨어져 있어 걸림돌이 별로 없다. 연말쯤 사업승인을 받아 내년 초에는 이주를 시작하는 단지가 나온다.

다만 입지가 가장 좋은 도곡주공2단지는 조합 내부의 문제로 아직 조합인가는 물론 시공사 선정도 못해 착공까지는 갈 길이 멀다.

청담·도곡지구는 시공사측과 도급제로 계약한 곳이 많아 사업승인을 받기 전에는 조합원들의 추가 부담금이 얼마나 들어갈 지 알 수 없다.

◇암사·명일 = 지난해 말 재건축 확정고시를 받았으며 동서울아파트의 사업추진이 가장 빠르다. 3년 전 조합설립인가를 받았고 조만간 교통영향평가와 건축심의를 거칠 예정이다.

강동시영 1차는 조합원의 동의는 85% 가량 받았으나 상가동의가 부진해 어려움을 겪고 있다. 조합측은 3월에 조합설립인가를 신청할 예정이다. 그러나 용적률 인센티브가 줄어 사업성이 떨어질 전망이다. 용적률이 2백77%로 축소돼 80가구(34평형 기준)가량 감소할 것으로 보인다. 조합측은 가구 수는 그대로 두고 평형을 조절하는 방안을 검토하고 있다.

강동시영2차는 조합원 동의를 마치고 3월말 총회를 거쳐 상반기 조합인가를 신청할 방침이다.

◇화곡 = 이 지역은 지난해 가장 먼저 재건축확정고시를 받아 사업추진이 빠를 것으로 예상했으나 상가동의가 지연돼 지지부진하다.

특히 화곡지구는 용적률 인센티브를 전혀 받지 못해 사업성이 크게 떨어지게 됐다. 화곡지구 중 유일하게 조합인가를 받은 1주거 구역은 당초 2백80%의 용적률을 적용해 2천2백가구를 짓기로 했으나 용적률이 2백70%로 축소돼 가구 수나 평형을 줄여야 한다.

2주거 구역은 상가동의를 얻지 못해 난항을 겪고 있다. 2구역도 용적률 인센티브를 적용받지 못해 가구수 조절이 불가피하다.

◇반포 = 저밀도지구 중 사업추진이 가장 느리다. 재건축추진위원회가 구성된 정도이며 주민동의율이 낮아 재건축이 본 궤도에 오르려면 상당한 시일이 걸릴 것 같다. 다른 저밀도지구에 비해 20∼30평형대가 많은데다 쾌적한 주거환경을 선호하는 주민들이 많아 재건축에 걸림돌이 많다.

반포지구는 조합인가·교통영향평가·건축심의·사업승인·이주 및 철거·착공에 이르기까지 거쳐야 할 단계가 너무 많아 단기 차익을 노린 투자는 신중해야 한다.

◇개포 주공 = 택지개발지구로서 지구단위계획에 따라 재건축을 추진해야 한다. 지구단위계획이란 서울시와 해당 구청이 교통여건·주거환경 등을 전체적으로 고려해 체계적으로 재건축을 추진하도록 하는 것이다. 따라서 용적률·건설 규모 등을 제한받는다.

개포 주공은 주거 여건은 나무랄 데가 없으나 용적률 축소로 조합원들의 비용부담이 늘어날 가능성이 높다. 서울시와 강남구청은 이 지역의 쾌적성을 살리기 위해 지구단위계획을 통해 용적률을 2백% 안팎으로 낮출 태세다. 반면 조합측은 2백50%가 되지 않으면 사업성이 없다며 반발하고 있다.

투자성을 점치기에는 변수가 많은 만큼 무리한 투자를 삼가야 한다. 이 지역은 용적률이 결정되더라도 지구단위계획이란 까다로운 절차 때문에 저밀도지구에 비해 사업추진 속도가 느릴 수밖에 없다.

◇둔촌 주공 = 5층짜리 저층 1,2단지와 10층짜리 중층 3,4단지 등 총 5천9백50가구로 이뤄진 대단지다. 올림픽공원이 가까이 있고 송파구에 인접해 있어 주거지로서 입지 여건이 좋다. 올들어 잠실지구의 영향으로 값이 1천만원 안팎 올랐다.

그러나 저밀도지구에 비해 사업추진 속도는 더디다. 이제서야 주민동의를 받고 있는데 동의율이 60% 정도다. 80%가 넘어야 조합설립인가를 신청할 수 있고 95%가 이상돼야 사업추진이 매끄러워진다.

이 단지는 아파트지구로서 주민동의가 끝나 조합설립인가가 나더라도 개포지구처럼 지구단위계획을 세워야 한다. 재건축을 추진하려는 조합원들의 의지가 강하지만 지구단위계획 절차를 거치는 과정에서 용적률이 낮아지고 사업추진이 지연돼 사업성이 떨어질 수 있다.

◇과천 주공3단지 = 수도권에서 가장 관심을 끄는 단지다. 시공사를 삼성물산으로 정했지만 지금으로서는 재건축 일정이 불투명한 상태다.

지구단위계획 용역이 진행되고 있어 모든 건축관계 행정절차가 묶여 있다. 용역결과는 상반기중 나온다. 계획안을 과천시 의회의 자문을 거쳐 경기도에서 확정하면 그 이후부터는 재건축을 추진할 수 있다.

문제는 용적률. 조합측은 3백%를 요구하고 있으나 과천시는 2백50% 이상은 불가능하다는 입장이다. 시는 지구단위계획 수립시 이를 반영할 것으로 알려졌다.

주민들이 지구단위계획을 받아들인다 해도 안전진단 과정에서 한 고비를 더 넘겨야 한다. 따라서 과천은 재건축 여부를 좀더 지켜보는 게 바람직하다.