[신(新) 재테크 전략] 농지·임야 투자 땐 경매 노려라

부동산 투자 전략을 다시 짜야 할 것 같다. 정부의 융단폭격식 거래 규제와 세금 중과 때문이다. 값이 오르더라도 세금.거래비용을 빼고 나면 실제 큰돈을 손에 쥐기는 어렵게 됐다. '대박'을 노리고 빚을 내서 투자했다가는 낭패 볼 수 있다. 주택은 실제 거주 목적으로 접근하고, 토지는 개발 예정지를 중심으로 중장기 투자하는 게 낫다. 직접 투자보다 부동산펀드 등 간접투자상품에도 관심을 가질 만하다고 전문가들은 말한다.

◆주택은 인기지역 압축, 토지는 경매 활용=서울 강북권.수도권.지방 등 비(非)투기지역의 주택을 시세 차익 목적으로 사는 것은 신중해야 한다. 내년부터 한 가구가 두 채 집을 가진 경우 살지 않는 집을 팔 땐 양도세를 실거래가로 내야 하기 때문이다.

부동산개발업체인 우리개발 이철규 사장은 "지금까진 비투기지역에서 아파트를 분양받아 입주 후 1년 이상 보유하면 양도세를 기준시가(실거래가격의 50~80% 수준)로 매겨 투자 수요가 적지 않았지만 내년부터는 이런 매력이 사라질 것 같다"고 말했다. 주용철 세무사도 "인기지역에서 한 채를 사 3년 이상 보유(서울 등은 2년 거주 추가)해 비과세 혜택을 받는 게 유리하다"고 설명했다.

재개발.재건축은 2007년 기반시설부담금제도가 시행되면 수익률 하락이 불가피하므로 사업 추진이 빠른 곳을 골라야 한다. 서울 마포구 스카이공인 권순형 사장은 "재개발은 서울시가 적극 지원하는 뉴타운 중 1단계 지역이 안전하다"고 말했다. 재건축의 경우 안전진단을 통과하지 못한 중층 단지는 넘보지 않는 게 낫다. 정부의 안전진단 강화 방침으로 안전진단 통과가 쉽지 않고, 통과한다 해도 개발이익환수제.기반시설부담금제 등 각종 악재가 도사리고 있다. 조인스랜드컨설팅 백준 사장은 "사업이 확실한 곳을 골라 완공 후 입주한다는 생각으로 투자해야 한다"고 말했다.

토지거래허가구역 내 농지나 임야는 법원 경매.공매로 구입하는 것도 괜찮다. 전 세대원이 현지에서 6개월 이상 살아야 하는 요건을 갖추지 않아도 되기 때문이다. 경매컨설팅업체인 한빛부동산문화원 안종현 원장은 "과열 분위기에 휩쓸려 시세보다 비싼 값에 고가 낙찰할 경우 실익이 없다"고 조언했다.

세제나 취득 단계에서 외지인이 받는 불이익이 거의 없는 상가 쪽을 기웃하는 투자자가 적지 않다. 하지만 경기 침체에다 공급 물량도 많고, 2008년 이후 공시가격이 도입돼 보유세 등의 세금이 늘어날 수 있다는 점을 감안해야 한다. 키라에셋 김원겸 이사는 "택지개발지구나 1000가구 이상의 대단지 상가로 투자 범위를 좁히는 게 좋다"고 말했다.

◆간접투자상품에 눈 돌릴 만=개인들이 직접 투자로 이익 내기가 어려워져 부동산펀드.리츠(부동산투자회사) 등 간접 투자상품이 반사이익을 볼 것 같다. KTB자산운용 안홍빈 부동산본부장은 "직접 투자의 위험이 커져 세금 부담과 거래 규제가 없는 간접투자상품으로 돈이 몰릴 것"이라고 내다봤다.

하지만 이 부분도 만만하게 봐선 안 된다. 여러 안전장치를 하지만 분양이나 임대가 안 되면 원금을 까먹을 수도 있고 운용기간(2~5년) 중에는 원금을 되돌려주지 않는다. 마이에셋자산운용 전유훈 이사는 "시행사.시공사가 부도나면 수익률이 낮아질 수 있으므로 상품을 가려 투자해야 한다"고 말했다.

◆절세 전략 어떻게 세울까=비투기지역에 집 두 채를 가진 경우 연내에 비거주 주택, 내년엔 거주 주택을 먼저 파는 게 유리하다. 내년엔 거주 주택에만 양도세를 기준시가로 매기기 때문이다. 김종필 세무사는 "다만 서울 강남권 등 투기지역 두 채 보유자는 거주 여부에 관계없이 실거래가로 양도세를 물리기 때문에 세금 부담과 가격 동향을 함께 고려해 매도 시기를 잡아야 한다"고 조언했다.

LBA부동산경제연구소 김점수 소장은 "정부가 2007년부터 모든 부동산에 양도세를 실거래가로 매길 예정이지만 개발예정지 등 시세차익이 클 것으로 예상되는 지역은 중장기 투자를 해도 될 것 같다"고 말했다. 3년 이상 보유분은 기간에 따라 양도차익의 10~30%까지 장기보유 특별공제를 받을 수 있어 세금 부담이 덜하다는 것이다.

박원갑.안장원 기자