후발주자 강동구 `다크호스`로 등장

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[한진기자]

1997년 IMF 이후 14년이 흘렀다. 그동안 주택시장은 여러 이슈들을 낳으며 변화를 거듭했다. 물론 가격도 상승했다. 중앙일보조인스랜드가 1997년 IMF 이후 2011년 현재까지 서울 주택가격 증감률을 분석한 보고서에 따르면 서울은 평균 97.6% 상승했으며, 강남지역 127.6%, 강북지역 66.3% 상승한 것으로 나타났다. 강남지역이 강북지역보다 2배 이상 높은 상승률을 기록해 상승률 격차의 양극화가 뚜렷했다. 상승률 상위 5개 지역은 강남(199.5%), 강동(172.5%), 서초(163.1%), 송파(155.7%), 양천(149.2%) 순이었으며, 하위 5개 지역은 종로(23.9%), 성동(51.8%), 도봉(53.4%), 중랑(55.7%), 강북(58.1%) 순으로 조사됐다. 14년간 서울 주택가격 상승세를 주도한 지역은 강남3구와 강동구, 양천구로 나타났다.

재건축 단지 강세로 상승세가 두드러진 강동구가 2위로 200% 가까운 상승률로 1위를 기록한 강남구의 뒤를 쫓아가고 있다. 서초, 송파, 양천구가 그 뒤를 이어 주택가격 상승률 상위 지역에 랭크됐다.

이 보고서는 서울 주택가격 상승률을 IMF 이후 주택시장 정책 변화에 따라 기간별로 세분했다. IMF 이후 경기부양을 위해 부동산 관련 규제가 전면 완화된 시기인 1997년부터 2002년까지 주택가격 상승률은 서울 평균 30.5%, 강남지역 44.5%, 강북지역 15.2%로 분석됐다. 동기간 상승률 상위 5개 지역은 강남(89.2%), 서초(70.2%), 송파(69.8%), 강동(66.0%), 양천(58.6%) 순으로 강남3구가 상승세를 주도한 것으로 나타났다. 외환위기 이후 과잉 유동자금이 부동산 시장으로 몰리면서 부동산 시장이 과열됐던 2003년부터 2006년에는 주택시장 과역을 억제하기 위한 참여정부의 각종 규제가 도입됐다. 투기지역 지정, 분양권 전매금지, 주택거래신고제 등 규제와 완화가 반복돼 정책 혼선을 불러일으킨 시기. 이 기간에는 강동(68.4%), 강남(62.3%), 송파(58.1%), 양천(52.1%), 서초(51.7%) 순으로 주택가격 상승률이 높은 것으로 조사됐다. 가격 상승을 주도하던 강남3구와 양천구 주택시장은 각종 규제로 잠잠해졌고, 재건축 아파트 강세를 보인 강동구의 상승세 두드러졌다. 이후 2008년 하반기 금융위기 발생으로 주택시장이 경색되자 2008년 11월 강남3구를 제외한 서울지역의 투기지역이 해제되고 대출규제를 완화했다.

대출규제와 완화 정책이 번갈아 시행된 2007년부터 2009년에는 규제 영향이 적고 재개발 호재 등이 작용한 강북3구의 이른바 ‘노도강’이 상승을 주도했다. 노원(29.7%), 강북(24.3%), 성북(21.2%), 도봉(20.6%) 순으로 상승률이 높았으며, 서초(-1.2%), 강남(-0.5%), 송파(-0.2%), 강동(2.0%), 성동(4.1%) 순으로 상승률이 낮았다. 대출규제 및 부동산 세제 영향으로 강남3구 및 강남권은 하락했다. 2010년부터 침체에 빠진 부동산 시장 활성화를 위한 거래 활성화 정책들이 줄을 잇고 있다. 지난달 발표된 3.22 주택거래활성화 방안에도 불구하고 시장은 아직 관망세가 짙은 분위기이다. 주택가격도 하락했다. 2010년부터 2011년 3월까지 서울의 주택가격 상승률은 평균 -0.7%를 기록했으며, 강남지역 -0.3%, 강북지역 -1.0%로 하락해 뚜렷한 상승 주도 세력이 없는 상황이다.