수익률 때문에…도시형생활주택 20가구 미만이 대세

조인스랜드

입력

업데이트

[박일한기자] 20가구 미만의 소규모 도시형생활주택 공급이 대세다. 땅값이 비싸 대부분 기존 자신이 보유하던 다세대 주택 등을 헐은 자투리 땅에 도시형생활주택을 짓고 있어서다.

서울시에 따르면 지난 2월 인.허가된 도시형생활주택은 378가구에 불과하다. 인허가 건수로는 24건으로 사업지별로 15.7가구를 짓겠다고 한 셈이다.

지난 1월 인허가(35건, 1079가구)된 사업지별 평균 공급물량(30.8가구)의 절반수준에 불과하다. 지난해 12월(39건, 1201가구)에도 사업지별로 평균 30.7가구 정도로 인허가를 받았다. 최근 들어 그만큼 도시형생활주택 공급이 소규모로 이뤄지고 있다는 이야기다.

야촌주택 관계자는 “최근 도시형생활주택을 준비하기 위한 상담 건의 대부분은 20가구 미만의 소규모 단지”라며 “땅값이 많이 올라 크게 사업을 하긴 현실적으로 어렵기 때문에 기존에 자신이 보유하던 작은 규모 땅을 활용하는 경우가 대부분”이라고 말했다.

업계에 따르면 별도로 토지매입 비용이 들어가지 않는다고 가정하고 20가구 미만 도시형생활주택 사업으로 얻을 수 있는 연간 수익률은 15% 내외로 본다.

대표적인 경우가 서울 송파구 송파동 단독주택 지역에서 도시형생활주택 사업을 진행하고 있는 박혜숙(가명)씨다. 그는 대지 면적이 277.5㎡인 자가 소유의 땅에 19~33㎡ 크기 18채의 도시형생활주택을 지어 임대사업을 할 계획이다.

박씨는 땅값은 별도로 들지 않고 공사비, 설계감리 용역비, 빌트인 가구 등을 포함해 7억7000만원의 비용을 투자하게 된다. 박씨는 국민주택기금을 통해 3억2000만원을 빌리고 나머지는 은행 대출을 통해 사업을 진행하기로 했다.

임대가 다 나갔다고 가정할 경우 월 712만원이 들어오므로 연간 8544만원의 수입이 생긴다. 그는 대출이자, 건물 관리비, 각종 세금 등을 고려하면 수익률은 15% 정도로 계산하고 사업을 진행하고 있다.

땅값 고려하면 수익률 뚝 떨어져

하지만 이 정도 수익률은 전적으로 토지비용이 들어가지 않는 경우에 한한다. 최근 서울 도심의 단독주택지 3.3㎡당 땅값은 2500만원 이상인 곳이 수두룩하다. 도시형생활주택 공급이 본격화한 최근 1~2년 사이에 대상 부지 값이 30%이상 오른 곳이 대부분이다.

야촌주택 장기주 이사는 “땅값이 비싸기 때문에 토지를 매입해서 도시형생활주택 사업을 한다면 투자비용이 두배 이상 늘어나므로 연간 수익률은 자기 땅에서 하는 것의 절반인 연 7~8% 정도로 떨어진다”며 “차라리 분양받아 임대사업을 하는 게 나은 경우가 많다”고 말했다.

땅값이 비싸기 때문에 사업 규모를 키우기 위해 인접지역의 땅을 사서 사업을 진행하면 수익률은 별로 나아지지 않고 오히려 인허가 절차나 공사기간은 늘어나는 경우가 대부분이라는 것이다.

장 이사는 “단독주택 개발지 등에서 연접해서 대규모로 개발하면 정부에서 인센티브를 부여하기도 하지만 대규모로 사업을 추진할 경우 공사기간이 길어지는 등으로 사실상 수익률은 더 악화되는 경우가 많다”며 “땅값이 떨어지지 않으면 도시형생활주택이 많이 공급되긴 어렵다”고 덧붙였다.

유앤알컨설팅 박상언 사장은 “도시형생활주택 공급이 주로 소규모 단지로 이뤄진다는 것은 난개발 우려가 크다는 것”이라며 “공동개발할 경우 인센티브를 늘리는 등의 지원이 필요하다”고 조언했다.