보금자리에 민간 자본 투입되나

조인스랜드

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한국토지주택공사(LH)와 지방공사 등 공공이 건설하는 보금자리주택지구 개발에 민간 자본을 끌어들이는 방안이 추진된다.

그린벨트 해제지역에 지정하는 보금자리주택지구에 대토보상 및 환지(換地)를 시행하거나 원형지 공급, 공모형 프로젝트파이낸싱(PF) 제도를 도입하는 방안 등이 검토되고 있다.

21일 국토해양부, LH 및 부동산업계에 따르면 국토부는 최근 LH와 학계, 금융계, 부동산 전문가가 참석한 `보금자리주택 포럼`을 열고 보금자리주택 건설에 민간 참여를 확대하는 방안을 논의했다.

보금자리주택은 택지개발지구나 그린벨트를 해제한 보금자리주택지구에 공공기관이 건설하는 분양, 임대아파트로 택지조성이나 주택 건설 비용을 공공이 모두 부담하고 있다.

정부가 보금자리주택에 민간 참여를 확대하려는 것은 보금자리주택건설 비용의 일부를 민간 자금으로 충당함으로써 유동성 위기에 놓인 LH의 자금 부담을 덜어주기 위해서다.

LH는 2018년까지 정부가 건설하기로 한 보금자리주택 150만 가구(그린벨트 지역 보금자리주택 32만 가구는 2012년 물량) 가운데 80%를 책임져야 한다.

LH 유동성 위기 여파 우려

정부는 LH의 유동성 위기가 확대될 경우 보금자리주택 공급에도 차질을 빚을 수 있다고 보고 서둘러 대책마련에 나선 것이다.

국토부 관계자는 "LH가 보금자리주택을 건설하기 위해서는 택지보상비, 부지 조성비, 주택 건설비 등에서 막대한 자금조달이 수반돼야 한다"며 "LH에 부담이 집중돼 있는 보금자리주택의 자금조달 및 사업방식을 다양화할 필요가 있다"고 말했다.

최근 한국토지주택공사법 개정안이 통과되면서 보금자리주택 사업에 따른 손실보전이 가능해졌지만 LH가 채권발행을 통한 자금조달을 계속할 경우 재무구조 개선이 어려워진다는 점도 고려됐다.

전문가들은 이번 포럼에서 공공·민간이 공동으로 차명하는 공모형 프로젝트파이낸싱(PF)이나 부동산펀드ㆍ리츠를 활용하는 방안, 임대주택을 BTL(Build-Transfer-Lease) 방식으로 건설하는 방안 등을 대안으로 제시했다.

공모형 PF 사업의 경우 LH와 민간이 공동으로 특수목적회사(SPC)를 설립해 SPC 이름으로 민간에서 자금을 조달해 사업을 추진하는 방안이다.

임대주택 BTL 건립 방식은 LH가 장기임대주택의 매입을 확약하는 조건으로 민간이 자금을 투입해 주택을 건설하게 하는 것이다.

정부와 LH는 그러나 이러한 방식은 보금자리주택의 사업주체 변경 등에 따른 법 개정이 수반돼야 한다고 보고 이보다는 소극적인 차원에서 대안을 검토 중이다.

아울러 공공이라는 사업주체를 변경하지 않는 선에서 현 그린벨트를 해제해 건설하는 보금자리주택지까지 대토 및 환지 보상 방식을 확대하는 방안이 유력하게 논의되고 있다.

대토·환지 보상은 토지주에게 토지보상금으로 현금이나 채권을 지급하지 않고 다른 땅을 주는 것으로, 사업주 입장에선 초기 보상비가 들지 않는 장점이 있다.

세종시 발전방안 수정안에서 논의됐던 원형지 공급을 그린벨트 보금자리주택지구에도 적용해 민간에 분양할 전용 85㎡ 초과 부지를 원형지 형태로 매각하는 방법이나 분양대금을 미리 확보할 수 있도록 공동주택지 등의 토지 선수공급 시기를 앞당기는 방안도 대안으로 거론된다.

국토부는 이러한 방안이 확정되면 규제 완화나 관련 법령 개정 등을 거쳐 내년이후 본격적으로 시행할 방침이다.

국토부 관계자는 "보금자리주택의 민간참여 방안은 큰 틀에서 논의 중이고 구체적인 방안은 미정"이라며 "세부안이 수립되면 앞으로 새로 지정하는 보금자리주택지구 중에 시범 적용할 계획"이라고 말했다.

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