새해 달라지는 것⑫부동산세제 변화

조인스랜드

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2006년 1월부터 부동산을 많이 보유한 사람의 보유·양도세가 한층 무거워지게 됐다. 세제 강화는 투기수요 억제를 위해 내놓은 8·31부동산대책의 ‘핵심’이다.

부동산 법안은 정부 안대로 지난해말 국회 본회의를 통과했다. 거래세가 인하됐지만 실거래가 신고제도가 병행돼 주택거래신고제 지역을 제외하곤 대부분 취득비용도 늘어날 전망이다.

▶취득·등록세율 인하=1월부터 개인간 주택거래에 대한 취득세는 기존의 2%에서 1.5%로, 등록세는 1.5%에서 1.0%로 각각 0.5%포인트씩 내려간다. 과표는 현재의 기준시가에서 실거래가로 바뀐다.

취득세의 10%에 해당하는 농특세와 등록세의 20%에 해당하는 교육세를 합친 총 거래세는 3.8∼4.0%에서 2.7∼2.85%로 내려간다. 다만 법원 경매,신규분양,개인과 법인간 거래의 경우 종전 세율이 유지된다.

그러나 상가·빌딩·오피스텔 매입 때 취득 단계 세금은 많이 늘어난다. 올해부터 상가·빌딩·오피스텔 건물분 등록세율이 지난해 1.5%에서 2.0%로 오른데다 실거래가 신고가격으로 세금을 내야 하기 때문이다. 이들 건축물의 취득세(2%)와 등록세는 농특세와 교육세를 포함할 경우 4.0%에서 4.6%로 상향 조정될 전망이다.

▶종합부동산세 강화=주택에 대한 종합부동산세 부과 기준이 9억원에서 1월부터 6억원으로 낮아진다. 과세방법은 현재 인(人)별 합산에서 가구별 합산으로 바뀐다.

과표적용률은 현재 공시가격의 50%에서 70%로 올라간다. 과표구간도 ▷6억∼9억원 1% ▷9억∼20억원 1.5% ▷20억∼1 00억원 2% ▷100억원 초과 3% 등 4개 구간과 세율로 조정된다. 세부담 상한선도 전년 대비 1.5배에서 3.0배로 확대된다.

비사업용토지(나대지,잡종지,도시지역 임야) 역시 종부세 부담이 무거워진다. 이들 토지에 대해선 기준금액을 공지시가 6억원 초과에서 3억원 초과로 낮추고 인별 과세에서 가구별 합산으로 과세방법이 바뀌게 된다.

정부는 과표 적용률도 2006년 20%포인트 상향조정(2005년은 50%)해 70%로 올릴 예정이다. 이후에도 매년 10%포인트 씩 올려 2009년에는 100%로 인상(평균 실효세율 1% 달성)하겠다는 복안이다.

▶양도소득세 중과=1월부터 1가구 2주택자에 대해 양도세가 실거래가로 부과된다. 2005년말까지는 주택투기지역에서만 양도세가 실거래가로 부과됐지만 적용대상이 모든지역으로 확대된 셈이다. 2007년부터는 양도세율이 50%로 늘어나고 장기보유 특별공제(10∼30%)도 사라진다.

또 1월 부터는 비사업용 나대지,잡종지,그리고 부재지주 소유 농지·임야·목장용지에 대해 양도세가 실거래가로 부과된다. 이번 조치로 외지인의 투자수요가 많은 강원도,경기도 일부(양평·가평·연천),경북·충청 내륙지역 농지나 임야 시장이 크게 위축될 것으로 보인다. 이들 지역은 대부분 투기지역에서 제외돼 양도세를 공시시가(시가의 30∼50%)로 내왔다.

더욱이 2007년부터는 외지인 소유의 농지와 임야 등에 대해선 양도세율이 1가구 3주택처럼 60%(2006년까지는 9∼36%)가 적용된다. 장기보유 특별공제(10∼30%)도 배제된다. 이런 옥죄기로 외지인의 토지 투자가 한층 어렵게 된 셈이다.

정부는 투기지역인 강남등의 집값을 잡기 위해 양도세 탄력세율을 부과하는 방안을 검토하고 있다.

현행 소득세법에는 주택 투기지역내 1가구 2주택자가 첫 주택을 팔 거나 토지투기지역에서 땅 등을 양도할 때 기본 양도세율(9∼36%) 이외에 별도로 15% 포인트 범위의 탄력세율을 부과하도록 돼 있다.

탄력세율이 적용되면 3주택자의 경우 양도세로 최고 82.5%[(양도세 60%+탄력세율 15%포인트)=75%+주민세 10%)를 내야 한다. 양도차익이 1억원이었다면 세금 8250만원을 내고나면 손에 쥐는 것은 1750만원에 불과하다는 얘기다.

내년부터 양도세율 50%가 적용되는 2주택자의 경우 기존 양도세율외에 15%포인트의 탄력세율이 추가돼 최고 56.1%(주민세 포함)의 양도세를 내야 한다. 다만 1주택자들은 고가주택이라도 부과대상에서 제외된다.

재경부 관계자는“현재로선 탄력세율제도 적용은 내부 논의단계”라며 “적어도 올해는 시행할 가능성이 낮다”고 밝혔다.