부동산 세금과 관련 규정을 제대로 모르면 부동산 거래나 투자 때 낭패를 보기 십상이다. 부동산을 팔 때 내야 하는 양도소득세는 사람들이 가장 관심을 갖는 부동산 관련 세금 중 하나다.
양도세란 토지나 건물 등 재산의 소유권 양도에 따라 생기는 소득에 대해 부과하는 세금을 일컫는다. 일반적으로 토지나 건물 등 부동산을 팔 때에는 양도세가 부과되지만, 양도세가 비과세되거나 감면되는 경우도 적지 않다.
따라서 1가구1주택 관련 양도세 비과세 요건과 규정 등을 적절히 활용하면 나름대로 큰 폭의 절세와 함께 이를 통한 재테크도 가능하다.
그런데 양도세 비과세 규정에 대해 잘못 알고 있는 수요자들이 의외로 많다. 그때 그때 상황에 따라 헷갈리는 부분이 적지 않기 때문이다. 세금 전문가들의 도움을 받아 잘못 알고 있는 양도세 비과세 규정과 적절한 절세 방안에 대해 알아본다.
비과세와 100% 감면은 다르다
비과세와 100% 감면을 같은 뜻으로 오해하는 사람들이 많다. 둘은 전혀 다른 개념이다.
비과세란 소득이 있어도 세법상 과세대상 소득으로 보지 않는 것을 말한다. 1가구 1주택자 양도세 비과세요건(서울ㆍ경기 과천ㆍ수도권 5대 신도시의 경우 3년 이상 보유에 2년 이상 거주, 그 외 지역은 3년 이상 보유, 시가 6억원 대상)을 충족한 경우 양도 차익이 아무리 많더라도 양도세를 내지 않아도 된다. 세무서에 양도세 신고도 할 필요가 없다. 또 비과세 대상이기 때문에 농어촌특별세도 물지 않는다.
반면 감면은 과세대상 소득으로 보되 해당 세금을 일정부분 깎아 주는 것을 말한다. 양도세 신고도 해야 한다. 100% 감면받더라도 농특세를 납부해야 한다. 따라서 100% 감면보다는 비과세가 절세 측면에서 훨씬 유리하다.
무허가 주택도 양도세 부과 대상
아직도 도시의 변두리나 시골의 주택 중에는 무허가 주택이 적지 않다. 이런 무허가 주택은 등기가 되어 있지 않은 미등기 주택이다. 그런데 무허가 주택은 등기가 되어 있지 않은 주택이기 때문에 주택으로 취급하지 않는 것으로 알고 있는 사람들이 의외로 많다.
하지만 무허가 주택도 세금과 관련해서는 엄연히 주택에 해당된다. 따라서 1가구 1주택 여부를 판정할 때는 무허가 주택도 주택의 수에 포함된다는 사실을 알아야 할 것 같다. 즉 무허가 주택 외에 집 한 채를 더 보유하고 있는 경우에 다른 주택을 3년 이상 보유하다 팔더라도 1가구 2주택이 되어 양도세가 부과되는 것이다.
상가주택은 주택으로 봐야 하나?
상가와 주택이 한 건물에 있는 상가주택은 주택이 차지하는 면적에 따라 주택 해당 여부가 달라진다. 주택 면적이 상가 면적보다 1평이라도 더 크면 전체 건물을 주택으로 본다. 그러나 주택면적이 상가면적보다 작거나 같을 경우에는 주택 부분만 주택으로 본다. 상가 부분은 주택으로 취급하지 않는 것이다.
따라서 상가주택 하나만을 보유하고 있는 경우, 특히 주택면적과 상가면적이 거의 비슷할 경우에는 주택면적을 한 평이라도 크게 사용하는 것이 좋다. 그래야 상가주택을 양도할 때 그 전체를 1가구 1주택으로 보아 양도세가 비과세되기 때문이다. 예를 들면 지하실을 주택의 전용시설로 사용한다든지 옥탑방을 주택으로 활용하는 등의 방법이 있겠다.
만약 1가구 1주택 비과세요건이 갖춰진 상태이고 거래금액이 6억원 이하이면 주택면적이 상가면적보다 커야 절세가 된다. 거래금액이 6억원을 초과하면 고가주택에 해당되기 때문에 실거래가를 기준으로 양도세를 계산한다. 다만, 6억원을 초과하는 금액에 대한 세금만 내면 된다. 그러나 상가주택 외에 다른 주택을 갖고 있다면 상가주택 크기에 상관없이 2주택자로 분류돼 양도세를 물어야 한다.
보유 기간 짧아도 비과세되는 경우도 있다는 데…
집을 한 채 가진 경우 보유기간에 따라 양도세 비과세를 받을 수 있는 경우와 비과세를 받지 못하고 세금을 내야 하는 경우도 있다. 일반적으로 1가구2주택자가 양도세 비과세 혜택을 받으려면 3년 보유 요건(서울ㆍ과천ㆍ수도권 5대 신도시는 3년 보유에 2년 거주)을 채워야 한다.
그런데 1년 이상만 보유하고도 비과세를 적용받을 수 있는 경우가 있다. 우선 가구 전원이 취학이나 근무상의 형편, 1년 이상의 질병 요양과 같은 부득이한 사유로 다른 시ㆍ군으로 이주할 때다. 이같은 이유로 세대 전원이 다른 시ㆍ군으로 이사하면서 기존 집을 팔 경우에는 양도세를 내지 않아도 되는 것이다.
또 1가구가 1주택을 1년 미만 보유한 상태로 매도하는 경우 양도세 비과세가 원칙적으로 가능하지 않다. 하지만 해외 이주로 세대 전원이 출국하는 경우나 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대 전원이 출국하는 경우에도 특별히 비과세 혜택이 주어진다. 이 경우 출국 후 2년 이내에 기존 집을 팔면 양도세를 물지 않아도 된다.
이 경우 거주를 전혀 하지 않은 주택도 비과세 가능하나, 특별한 사유가 없는 한 세대 전원이 출국해야 한다. 또 다른 주택을 추가 구입하지 않은 상태에서 매도해야 한다. 양도세 비과세를 받지 못하는 경우에는 실거래가로 양도세를 계산하며, 세율은 50%(1년 미만 보유)를 적용받는다.
결혼으로 집이 두 채가 됐다면…
각각 집 한 채를 가진 남녀가 결혼해 1가구 2주택이 된 경우 혼인한 날로부터 2년 안에 먼저 양도하는 주택(1가구2주택 비과세 요건을 갖춘 경우에 한함)에 대해 비과세 혜택이 주어진다.
또 집 한 채를 갖고 있는 세대주가 유주택자인 60세(여자의 경우에는 55세) 이상의 직계존속(배우자의 직계존속 포함)을 모시기 위해 세대를 합침으로써 1가구 2주택이 된 경우 합친 날로부터 2년 안에 먼저 파는 주택도 양도세가 과세되지 않는다.
상속주택은 무조건 비과세 적용되나
집 한 채를 상속받은 경우로 일반 주택을 먼저 파는 경우와 상속 주택을 먼저 양도하는 경우가 있다. 일반 주택을 먼저 파는 경우 상속받은 주택은 일반 주택의 1가구 1주택 비과세 여부를 판정할 때 주택 수에 포함되지 않는다. 따라서 일반 주택이 양도일 현재 비과세 요건을 갖추기만 하면 양도세는 비과세 된다.
그러나 상속 주택을 먼저 팔 때에는 양도세를 내야 한다. 따라서 상속받은 주택이라도 일반 주택과 마찬가지로 양도 당시 1가구 1주택 비과세 요건을 갖춰야 한다.
이밖에 한 울타리 안에 집이 두 채가 있어도 한 세대가 주거용으로 모두를 사용하고 있다면 1가구 1주택으로 보고 비과세 여부가 판단된다. 그러나 두 채를 따로 팔면 양도세를 피해갈 수 없다.
또 경락된 부동산도 양도한 것으로 본다. 경매로 부동산이 넘어갔더라도 양도로 간주하기 때문에 양도세를 내야 한다. 일반인들은 보통 정상적인 매매거래를 한 경우에만 양도가 성립된다고 생각하기 때문에 경락된 부동산은 양도가 아니라고 오해하기 쉽다.
그러나 경매로 부동산이 넘어간 경우 그 부동산의 값을 직접 받고 양도한 것이 아니더라도 그에 상응하는 채무를 면하게 되기 때문에 양도에 해당되고, 따라서 양도세를 내야 한다.
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