직장인 박모씨(35)는 최근 서울 장안동의 한 오피스텔을 전세 1억2000만원에 얻었다. 매매가는 1억4000만원으로 전세비율(매매값 대비 전셋값 비율)이 85%나 된다. 돈을 조금 더 보태면 살 수 있지만 시세차익을 얻기 어렵다고 판단해 구입하지 않았다. 그런데 자꾸 불안한 생각이 든다. 집값이 전세 보증금 이하로 떨어지거나, 집주인의 사정이 나빠져 경매에라도 넘어가면 보증금을 제대로 돌려받지 못할 것 같아서다. 전셋값이 올라 전세비율이 높아지면서 전세보증금 보전에 불안을 느끼는 사람들이 많아졌다. 서울의 도심 오피스텔의 전세비율은 80%를 웃돌기도 한다. 아파트도 최근 전세난 확산과 매매가 하락으로 전세비율이 빠르게 오르고 있다.
인상 금액 쓰고 확정일자 받아야
국민은행 조사에 따르면 9월말 현재 아파트 전세비율은 서울은 43%, 수도권은 45% 수준이며, 도심 역세권 등 일부 지역 소형 아파트는 60%에 이르기도 한다. 부산(67%)이나 광주(74%), 울산(70%) 등 지방은 더 심하다. 보증금을 보호하기 위해 세입자가 해야 할 일은 어떤 게 있을까. 우선 임대차보호법을 적용받기 위한 기본 절차를 거치는 게 필수다. 일단 잔금을 지급하고 전입신고를 했으면 반드시 확정일자를 받아야 한다. 확정일자란 주택임대차 계약서에 공신력 있는 기관(법원·공증인·동사무소 등)의 확인 도장을 받은 날짜를 기록하는 것이다. 해당되는 날 계약이 실제로 있었다는 증거가 된다. 이는 집이 경매로 넘어갔을 경우 보상순위를 정하는 기준이 된다. 재계약하면서 보증금이 올랐다면 늘어난 금액에 대해서만 확정일자를 받으면 된다.
오피스텔 전입신고 못 할 땐 ‘전세권 설정등기’ 해야
법무법인 메리트의 박미옥 본부장은 “재계약 때 확정일자에 앞서 설정된 근저당이 얼마나 되는 지 확인해야 한다”며 “근저당과 전세보증금을 합친 금액이 시세보다 높으면 위험하므로 주의해야 한다”고 말했다. 오피스텔 등 준주택의 경우는 ‘전세권 설정등기’를 하는 게 좋다. 오피스텔은 세입자가 전입신고를 하면 주택으로 간주되므로 주인이 전입신고를 꺼리는 편이다. 전입신고를 못하면 확정일자를 받지 못한다. 따라서 세입자는 안전장치로 전세권 설정등기를 하겠다고 집주인에게 요구할 필요가 있다. 전세권 설정등기는 전입신고를 하지 않아도 가능하다. 전세보증보험에 가입하는 것도 방법이다. 여기에 가입하고도 보증금을 받지 못한 사람에게 보험회사가 대신 지불해준다. 전세계약을 체결한 날부터 5개월 이내 서울보증보험 전국 지점에서 가입할 수 있다. 서울보증보험 마케팅팀 남병화 팀장은 “최근 들어 전셋값이 오르면서 보험 가입자가 늘어나고 있다”고 말했다. 하지만 가입이 자유로운 것은 아니다. 선순위 설정최고액과 임차보증금 합산액이 시세의 100% 이내여야 한다. 예컨대 시세 2억원짜리 주택에 1억2000만원 전세보증금을 내고 들어간다면, 집주인 빚이 8000만원 이상이어서는 안 된다는 뜻이다. 연간 보험료는 아파트의 경우 보증금의 0.353%, 기타 주택은 0.4%다. 보증금이 1억원이라면 2년 기간 동안 70만원 정도 부담을 지면 된다.
