개포지구 재건축 또 표류하나

중앙일보

입력

업데이트

서울 강남 요지여서 실수요자와 투자자의 관심이 쏠려 있는 데다 최근 아파트 값이 들썩인 개포택지개발지구 재건축 단지에 용적률(대지면적 대비 연면적 비율) 비상이 걸렸다.

재건축 사업의 큰 변수인 단지별 용적률이 우여곡절 끝에 가닥을 잡았는데 "사업성이 없다"며 저층 단지 주민이 반발하고 나선 것이다. 최종 결정까지 적지 않은 진통이 예상돼 재건축 사업은 당분간 표류할 수밖에 없다. 이에 따라 올 들어 규제완화 기대감 등에 따른 가격 오름세도 한풀 꺾일 것으로 보인다. 전문가들은 "용적률 결정 추이를 지켜보며 재건축 투자성을 다시 따져봐야 한다"고 말한다.

◆저층 허용 용적률 177%=2002년 6월 서울시는 개포지구 32개 단지(2만5000여가구)의 평균 상한 용적률을 200%로 결정했고, 단지별 용적률 배분은 구청의 몫으로 남겼다.

일부 주민이 서울시를 상대로 용적률을 올려달라는 행정소송을 제기했으나 지난해 11월 패소하자 구청은 2년 반가량 끌어오던 배분 안을 마련해 지난달 28일 주민설명회에서 공개했다.

대부분 5층의 2종 주거지역 저층단지(11개) 허용 용적률은 177%, 3종 주거지역인 중층단지(21개)는 222%로 각각 제시됐다. 구청 관계자는 "용적률 인센티브 도입으로 기부채납 후 저층단지들의 용적률은 상한 용적률을 적용할 때보다 10%포인트 이상 올라간다"며 "허용 용적률에 대해 서울시도 긍정적 입장을 보이고 있다"고 말했다. 구청은 조만간 공람공고한 뒤 다음달 구도시계획위원회 자문을 거쳐 서울시에 결정을 신청할 예정이다.

◆"재건축 못한다"반발=대부분 30평형대 이상으로 평형이 크고 재건축할 수 있는 시기가 남아 있는 3종 지역 단지들은 재건축에 대한 관심이 떨어져 이번 용적률 배분 안에 별다른 반발 움직임을 보이지 않는다.

하지만 10평형대로 구성된 저층단지들의 반발이 거세다. 주공 1~4단지,시영 등은 안전진단을 통과하거나 조합설립인가를 받아 재건축을 활발히 추진해온 단지들이다.

주민들은 용적률이 낮아 재건축을 통해 평형을 키우는 데 한계가 있다고 주장한다. 기존 용적률이 80% 이하여서 용적률은 두 배 이상으로 높아지지만 조합원이 많아 평형 확대 효과가 크지 않다는 것이다. 이 지역 한 재건축추진위가 조합원들의 배정 평형을 최대한 키우기 위해 가구 수는 그대로 유지한 채 용적률 180%를 적용해 재건축하는 경우를 예상한 결과 조합원 70% 이상이 20평형대를 배정받게 되는 것으로 나타났다.

<표1 참조>

주민들이 기대한 200% 정도보다 용적률이 낮아지면 일반분양분 감소로 분양 수익이 줄어 조합원들의 추가부담금이 늘어난다. 조인스랜드컨설팅에 따르면 용적률이 200%에서 180%로 낮아지면 부담금은 최고 1억원까지 불어난다.

<표2 참조>

◆투자 신중해야=재건축 전망이 불투명해지면서 올 들어 늘어나던 매수세가 줄었다. 이에 따라 지난해 가격이 많이 떨어져 "바닥을 쳤다"는 전망과 재건축 규제 완화 기대감이 작용하면서 지난해 말과 비교해 최고 1억원 이상 올랐던 가격이 주춤할 것으로 부동산중개업자들은 내다본다. K공인 김모 사장은 "구청의 용적률 배분 안이 개포지구 단지들의 오름세에 찬물을 끼얹었다"며 "매수 문의가 줄었고, 집주인들도 갈팡질팡하고 있다"고 말했다. 용적률 갈등이 계속되는 한 재건축 사업도 당분간 어렵다. 투자기간이 더 늘어나게 되는 것이다. 하지만 구청 안대로 용적률이 확정돼도 개포지구 재건축 투자성이 장기적으로는 괜찮다는 분석도 있다. 부담금이 늘더라도 완공 후 평당 3000만원 정도로 추정되는 미래 가치와 비교하면 차익을 낼 수 있다는 것이다.

정부가 추진 중인 층고 제한(2종 12층) 폐지도 재건축에 유리하다. 일률적인 판상형 모양을 탈피한 타워팰리스 등 다양한 모양의 고층 아파트가 인기를 끌기 때문이다.

매수를 고려할 경우 재건축 후 큰 평형을 배정받을 수 있는 평형을 노리는 게 좋다. 대형 평형의 인기가 중소형보다 높아 가격 상승폭이 클 수 있기 때문이다. 중소형 의무비율(전용 18평 이하:18~25.7평:25.7평 초과=2:4:4)을 감안해 자신의 지분 순위가 상위 몇%에 드는지를 따져보면 된다. 자신의 평형이 속한 가구 수가 전체 가구 수에서 차지하는 비율이 상위 40% 이내여야 전용 25.7평 초과 평형을 받을 수 있다. 조인스랜드컨설팅 권순형 부장은 "재건축 후 용적률이 똑같기 때문에 기존 용적률이 낮은 단지의 평형 확대 효과가 크다"고 말했다.

안장원 기자