[2005 핫 이슈] 8. 리모델링

올해는 아파트 리모델링 시장이 본격적인 항해에 나서는 해가 될 것 같다. 관련 제도 정비로 시장의 혼란이 어느 정도 정리되면서 낡은 단지들이 리모델링을 적극 추진할 것으로 보인다. 다만 정부의 재건축 규제 완화 여부가 이 시장 활성화에 주요 변수가 될 전망이다.

◆제도 정비=지난해 동별 추진 가능, 주민 동의율(80%) 완화, 부가가치세 면제 등 지원책이 나온 데 이어 올해는 리모델링 증축 범위를 제한하는 제도가 시행될 예정이다.

지난해 말 규제개혁위원회를 거의 원안대로 통과한 주택법 등 개정안은 기존 전용면적의 30%(최고 9평) 이내 범위에서만 리모델링을 허용한다.

리모델링 정의도 확립된다. 취지는 '건축물의 노후화 억제 또는 기능향상 등' 현행 법의 규정과 달라지지 않지만 공사 범위는 '증축.개축 또는 대수선(건물구조 변경)'에서 '대수선 또는 일부 증축'으로 제한된다.

층고를 높이는 등의 증축과 안전구조물을 허무는 개축을 포함하는 재건축과 차별화하려는 것이다.

입법 추진 과정이 지연돼 개정안 시행은 당초 예상(오는 4월)보다 다소 늦어질 것으로 보이지만 지금도 자치단체들은 바뀌는 규정에 따라 리모델링 인허가를 내주고 있어 개정안 효력은 이미 발휘되고 있는 셈이다.

한국건설산업연구원 윤영선 연구원은 "이제 공동주택 리모델링이 활성화할 수 있는 제도적 틀이 갖춰졌다"고 말했다.

건교부가 건의한 리모델링 단지의 취득.등록세 감면안은 행정자치부에서 유보적인 입장이어서 시행 여부는 두고 봐야 할 것 같다.

◆리모델링 분위기 확산=증축 범위가 30%로 결정되면서 한동안 주춤하던 리모델링 사업이 지난해 말 이후 곳곳에서 추진되고 있다. 오는 21일 예정인 서울 강남구 개포동 현대1차를 비롯해 강남권 아파트들이 잇따라 사업설명회를 개최한다.<리모델링 추진 주요 단지는 www.joinsland.com 참조>

지난해 LG건설을 시공사로 선정한 강남구 압구정동 미성1차는 조만간 건축심의를 신청할 예정이다.

특히 용적률 150% 이상으로 지어진 10층 이상의 중층아파트들이 몰려 있는 서울시내 고밀도지구는 리모델링 시장의 '큰 물'로 관심을 끈다. 서울시가 재건축 용적률을 최고 230%로 제한할 방침이어서 재건축으로 늘릴 수 있는 용적률 폭이 작은 데다 소형평형 의무비율과 재건축개발이익환수제(시행 예정) 등으로 재건축 사업성이 떨어지기 때문이다.

이에 따라 1970년대 후반~80년대 초반에 대거 지어진 압구정동과 여의도 지역 단지들이 서서히 리모델링으로 방향을 잡는 분위기다.

여의도 한양아파트가 여의도에서 처음으로 리모델링을 추진키로 하고 지난달 대우.현대건설을 우선협상시공사로 선정했다.

쌍용건설 양영규 과장은 "이미 리모델링 사업에 나선 단지들은 재건축 규제 완화에 상관없이 속도를 내겠지만 갈팡질팡하는 단지들은 재건축에 대한 미련을 버리지 못할 것"이라며 "재건축 규제 완화 여부가 결정될 상반기가 지나야 단지별로 재건축.리모델링의 선이 그어질 것"이라고 말했다.

◆단지 따라 사업성 판가름=사업기간.건축규제 등에선 리모델링이 재건축보다 유리하지만 용적률.평형 구성 등에선 단지에 따라 유동적이다.

용적률이 낮은 단지의 경우 기존보다 훨씬 넓은 평형으로 옮길 수 있는 재건축이 낫다. 반면 용적률이 높은 데다 한강변 등에 위치해 층고 제한까지 받는 단지는 리모델링이 유리한 편이다.

중대형 평형 단지는 대개 층고.용적률이 높기 때문에 리모델링 쪽이 좋다. 한 단지나 동에 다양한 평형이 섞여 있으면 평형 간 이해가 엇갈려 리모델링을 위한 주민동의를 얻기가 쉽지 않을 수도 있다.

리모델링이 활발하더라도 추진 단지들의 가격이 들썩이기는 힘들 것으로 보인다. 서초구 에덴공인 정영숙 사장은 "주택 가격이 약세를 보이고 리모델링을 통한 시세 상승이 아직은 불투명해 리모델링 추진 단지들에 투자 수요가 몰리기 어렵다"고 말했다.

안장원 기자