대치동 낡은 4층빌라 2억여원으로 고치려면

Q:일반상업지구에 있는 12년 된 4층 규모, 연면적 1백60평 짜리 낡은 빌라다. 건물이 낡아 세 놓기가 힘들어 2억4천만원의 여윳돈으로 리모델링을 할 생각이다. (김재경·서울 강남구 대치동)

A:金씨의 경우 노후를 대비한 임대사업이 적합하다. 최근 원룸주택이 공급 포화 상태에 이르렀다는 지적이 많지만 다행히 金씨의 빌라는 테헤란로 일대 벤처단지와 가까워 전문직 종사자나 외국인 등의 수요가 꾸준할 것 같다. 유동 인구가 풍부하고 젊은층이 많다는 점도 장점이다.

따라서 낡은 빌라를 원룸으로 리모델링하되 신세대를 끌 수 있도록 고급스럽고 깔끔한 공간을 연출해야 한다.

金씨의 빌라에는 층별로 연면적 10∼12평(계약면적 15∼17평형)3가구, 총 12가구의 원룸을 넣을 수 있다. 이때 각 층의 3가구가 드나들 주출입구를 만들기 위해 일정 공간의 복도가 필요하다.

개별 방마다 벽체를 뚫어 적당한 크기의 창문을 만들어 빛이 들도록 하고, 욕실도 설치한다. 이때 미리 정화조 용량을 점검하는 게 중요하다. 내부는 가구·가전제품 등을 넣어 몸만 들어와 살 수 있는 일명 '원룸텔'로 꾸민다. 냉장고 등 가전제품과 식탁은 수납형으로 꾸며 공간 효율을 높인다.

바닥은 메이플(단풍나무) 색상의 온돌마루가 좋고, 도배는 깨끗하고 넓어 보이는 흰색이 무난할 것 같다. 방과 거실엔 간접 조명으로 은은한 분위기를 연출한다. 원룸의 취약점인 방범을 강화하기 위해 디지털 도어록을 설치한다.

외부에는 목재와 스테인리스 스틸을 혼합해 현대적인 느낌이 나게 한다. 리모델링 비용은 총 2억9천3백만원(평당 1백83만원)이다. 공사기간은 50∼60일 잡으면 된다.

기존 4가구의 보증금은 4억8천만원, 은행이자 연 6%를 적용할 때 연간 2천8백80만원 정도의 수입이 생긴다. 반면 리모델링을 하면 가구당 임대보증금 1천만원, 월세 70만원을 받을 수 있다. 12가구를 모두 월세로 놓으면 임대보증금 1억2천만원에 연 1억80만원의 수입이 들어온다. 여윳돈으로 충당하고 모자라는 공사비 2억4천만원을 대출해도 개조 전보다 수익이 3배 정도 늘어난다. 리모델링 컨설팅업체인 리모시스 김소형 실장은 "원룸을 지을 때는 수요층을 정확하게 설정하고,임대를 최대한 빨리 끝내는 게 관건"이라며 "설계와 디자인도 차별화해야 성공할 수 있다"고 말했다.

컨설팅=리모시스(02-581-0419)·

정리=서미숙 기자

seomis@joongang.co.kr

리모델링 컨설팅을 원하면 중앙일보 인터넷 부동산사이트(www.joinsland.com) 초기화면 '리모델링 컨설팅난'에 신청하면 된다. 신청내용 중 한 건을 뽑아 신문에 소개하고 나머지는 온라인을 통해 답을 준다. 02-751-9033.