[2005 핫 이슈] 4. 판교 신도시

판교 신도시로 가는 길이 험난해졌다. 시범단지(5000여가구) 분양을 6개월 앞두고 청약자격이 까다로워졌기 때문이다. 무주택자에 대한 아파트 배정 기준, 재당첨.전매금지 규정 등이 강화됐다.

판교 청약 전략의 핵심은 세 가지다. ▶당첨 확률이 높은 장기 무주택자는 판교로 눈을 고정하고 ▶당첨 확률이 낮아진 경우 통장 금액 변경 등을 통해 가능성을 키우고 ▶과거 10년 내 아파트 당첨 경력이 있어 판교에 청약 기회를 사실상 잃었을 때는 다른 유망 지역으로 눈을 돌리는 것이다.

◆한층 높아진 판교 문턱=판교 신도시는 경기도 성남시 분당구 판교.하산운.운중.삼평.백현.이매.야탑.서현.수내동, 수정구 사송.금토동 일대 282만평이다. 이곳에는 아파트.연립 등 공동주택 2만7036가구, 단독주택 2664가구 등 총 2만9700가구가 들어설 예정이다. 첫 입주는 2007년 12월로 예정돼 있다.

6월 시범단지를 시작으로 2006년 1만2000가구, 2007년 1만가구, 2008년 2700가구가 잇따라 분양된다. 청약예금.부금 가입자가 신청할 수 있는 아파트는 ▶분양가 상한제를 적용하는 전용면적 25.7평 이하 8874가구 ▶택지 채권입찰제 대상인 전용 25.7평 초과 7501가구 등 1만6375가구다. 나머지는 청약저축 가입자만 신청할 수 있는 임대 아파트다.

분양가 상한제는 공공택지 내 전용면적 25.7평 이하 아파트의 분양가를 적정한 선에서 묶는 것이고, 전용 25.7평 초과에 적용하는 채권입찰제는 채권을 가장 많이 산 업체에 택지를 주는 것이다.

문제는 바뀐 청약제도다. 판교에서는 분양가 상한제 아파트의 경우 분양 물량의 40%가 만 40세가 넘은 10년 이상 무주택 세대주에게, 35%는 35세가 넘은 5년 이상 무주택 세대주에게 우선 배정된다. 일반 청약 1순위자들은 남은 물량을 놓고 치열한 경쟁을 벌여야 해 판교에 둥지를 틀 확률이 그만큼 낮아졌다.

게다가 과거 10년간 청약 1~3순위에서 당첨된 사람은 분양가 상한제 아파트 청약 1순위에서 제외돼 판교 입성이 거의 불가능하다. 판교는 1순위에서 마감될 것이 확실하기 때문이다.

청약뿐 아니라 당첨 후에도 규제가 따른다. 당첨 후 10년간은 다른 아파트에 1순위로 청약할 수 없다. 분양 계약 후 5년간은 팔 수도 없다.

◆무주택자 청약 성공법=집이 없는 청약 1순위자는 무주택 기간과 나이에 따라 청약 전략을 달리 짜야 한다.

첫째, 만 40세가 넘고 성남시에 사는 10년 이상 무주택자는 분양할 때마다 여섯 차례의 청약 기회를 갖게 된다(그래픽 참조). 같은 조건의 수도권 거주자는 3회의 청약 기회가 있다.

둘째, 무주택 요건은 갖췄는데 과거 10년 내 당첨 사실이 있는 경우는 자격을 복원시켜야 한다. 청약자 본인이 당첨됐다면 어쩔 수 없지만 가구원 중 당첨 사실이 있는 자녀 등이 있다면 가구원에서 분리할 경우 세대주는 자격을 갖게 된다.

셋째, 세대주이면서 무주택 기간 요건도 갖췄는데 전용 25.7평 초과에 신청할 수 있는 청약예금이 있는 경우다. 이때는 청약예금을 시범단지 모집공고일 전까지 전용 25.7평 이하로 금액을 낮추면 그날부터 청약이 가능하다.

마지막으로 8~9년 전에 당첨 사실이 있는 무주택 세대주는 통장 금액을 늘리는 등의 방법을 쓰기보다 1~2년 모자란 기간을 채워 2006~2008년 공급될 물량을 노려볼 만하다.

◆일반순위자 당첨 확률 높이려면=과거 10년 내 당첨 경력이 없다면 통장 금액을 늘려 분양가 상한제와 무관한 전용 25.7평 초과 아파트에 청약하는 게 유리하다. 다만 금액을 늘리면 1년이 지나야 1순위 청약자격이 부활한다. 따라서 시범단지 청약은 불가능하고, 2006년 이후 물량에 통장을 써야 한다.

청약 2~3순위자들에게 청약 기회가 올 가능성은 작다. 그러나 10년 이상 무주택 세대주 가운데 2순위자(통장 가입 6개월~2년 사이)는 조금 희망이 있다. 통장 가입 기간 2년을 채우면 무주택 우선 공급이란 유리한 조건으로 남은 판교 물량에 청약할 수 있기 때문이다.

과거 10년 내 당첨 사실이 있거나 판교 청약자격을 갖추지 못한 경우는 막연히 판교를 꿈꾸기보다 현실적인 대안을 찾아야 한다. 올해는 공공택지가 아닌 곳에서도 알짜 단지가 무더기로 나온다. 금융결제원 청약팀 박남수 차장은 "서울 저밀도지구 일반분양분이나 역세권 대단지, 분양가 상한제 적용을 받지 않는 수도권 대단지 등은 판교 대안으로서 관심을 가질 만하다"고 말했다.

청약저축 가입자 중 자금이 없는 경우 임대 아파트에 통장을 쓰면 된다. 물량이 많아 당첨 확률도 높은 편이다.

성종수 기자