서울 잠실주공 5단지 재건축 시뮬레이션 해보니

중앙일보

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지난달 28일 안전진단을 통과해 본격적인 재건축 사업에 나서게 된 서울 송파구 잠실주공 5단지. 강남권의 대표적인 재건축 추진 단지여서 사업이 어떻게 될지, 투자성은 어떨지 관심이 높다.

본지가 전문 업체들을 통해 시뮬레이션해 본 결과 집 주인들은 별도의 추가 비용 없이 재건축을 통해 지금보다 더 큰 새 아파트를 갖게 될 것으로 예상됐다. 대지지분이 다른 중층(10~15층) 단지들에 비해 큰 편이어서 개발이익이 많이 나올 것으로 보이기 때문이다.

◆7000가구 매머드 단지로=잠실주공 5단지 재건축 사업의 관건 가운데 하나는 초고층 재건축 여부다. 이 단지는 현재 서울시의 초고층 재건축 대상 지역으로 정해져 있다. 올 9~10월 구체적인 개발계획안이 나올 예정이다.

초고층으로 재건축하게 되면 사업부지의 25%가량을 도로 등 공공시설로 기부채납(무상제공)해야 한다.

초고층 재건축을 하지 않으면 대개 기부채납 비율은 10% 정도다. 디에스포럼건축사무소가 예상한 결과 25% 기부채납 대신 10%를 내놓고 재건축하는 게 더 많은 주택을 지을 것으로 나타났다. 정부가 재건축 용적률(사업부지 대비 지상 건축연면적 비율) 법적 상한(3종 주거지역 300%)을 허용하면서 10% 기부채납을 통해 허용되는 용적률(263%)보다 더 높은 용적률을 적용받기 때문이다. 25%를 기부채납할 경우엔 기부채납으로 지을 수 있는 용적률(330%)이 법적 상한을 넘게 돼 규제 완화 혜택이 없다.

다만 초고층 재건축의 경우 최고 50층까지 건립 가능하지만 그렇지 않으면 35층보다 높게 짓기 어렵다. 초고층엔 임대주택 건립 의무가 없는 반면 10% 기부채납하고 지으면 임대주택을 700가구 가까이 들여야 한다.

초고층으로 짓든 그러지 않든 지금보다 전용면적을 10%까지만 넓힐 수 있는 1대1 재건축과 집을 더 크게 키울 수 있는 방식이 모두 가능할 것으로 예상됐다. 큰 주택형을 많이 짓는 경우 기존 주민들의 주택 크기가 늘어나는 비율이 차이 나게 돼 주민 갈등이 될 수 있다. 어떤 식으로 재건축하든 지금(3930가구)보다 훨씬 많은 7000가구 안팎으로 새로 지을 수 있을 것 같다.

디에스포럼건축사무소 조정권 사장은 “현재의 용적률(138%)이 낮은 만큼 재건축으로 늘릴 수 있는 건축 연면적이 워낙 커 재건축 방식 선택의 폭이 넓다”고 말했다.

◆추가 부담금 필요 없을 듯=재건축 방식에 따라 2000가구 넘게 일반분양분이 나올 것으로 보인다. J&K부동산투자연구소에 따르면 일반분양 예상 수입이 전체 사업비를 대고도 남을 것 같다. 새 아파트의 어떤 주택형을 배정받느냐에 따라 차이가 나긴 하지만 추가 부담금을 내기보다 오히려 가구당 1억원 이상을 돌려받을 것으로 예상된다. 일반 분양수입을 기준으로 보면 10%를 기부채납하고 1대1로 재건축하는 게 재건축 비용이 가장 적은 것으로 나타났다.

J&K부동산투자연구소의 추정에 따르면 현 시세로는 투자성이 높을 것 같지 않다. 112㎡형(공급면적) 시세가 11억원 안팎인데 구입부대비용과 이자, 그리고 환급금 등을 감안할 때 새로 배정받는 아파트의 시세와 비슷해지기 때문이다.

J&K부동산투자연구소 권순형 소장은 “잠실 일대 아파트 값이 지금보다 많이 오른다면 투자성은 좋아지게 된다”며 “하지만 사업을 둘러싼 조합원 간 갈등 등으로 사업이 제대로 진행되지 않을 수도 있어 변수가 많다”고 말했다.　

함종선 기자