[부동산] 서초·반포 고밀도지구 용적률 230%로

중앙일보

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8만4000여가구에 달하는 서울지역 고밀도지구 아파트들이 재건축과 리모델링 선택의 갈림길에 섰다. 지난 25일 확정된 서초.반포 고밀도지구 재건축 기준용적률(230%)은 앞으로 고밀도지구 재건축 용적률로 일반화될 것으로 보이는데 이는 사업성에서 쉽게 한 쪽을 선택하기 어려운 중간지대이기 때문.

전문가들은 용적률이 정해졌기 때문에 개별 단지의 특성에 따라 사업성이 판가름날 것으로 전망한다.

◆ 재건축 규제 '틈'=기준용적률이 당초(220%)보다 10%포인트 높아진 것에 대해 업계와 주민들은 "재건축할 만하다"는 반응이다. 서초지구의 한 재건축추진위 관계자는 "만족할 만한 수준은 아니지만 재건축'포기'에서 '추진'으로 돌아설 정도는 되는 것 같다"고 말했다. 조인스랜드컨설팅 백준 사장은 "용적률이 높아져 가구별로 2000만~3000만원의 추가비용 부담을 덜 수 있을 것"이라고 추산했다. 용적률은 추가로 더 받아낼 수 있다. 서울시는 땅 일부를 도로 등 공공시설 부지로 내놓는 만큼 용적률 인센티브를 주기로 했다.

고밀도지구 재건축 추진 단지들은 대부분 사업 초기여서 규제를 많이 받지만 피할 여지도 있다. 같은 평형으로 재건축하면 중소형평형 의무건설 비율을 적용받지 않는다. 많지 않더라도 일반분양을 통해 사업부담을 덜 수 있는 것이다. 이 때문에 기존 평형을 유지하는 방식으로 재건축이 진행될 것으로 업계는 전망한다.

내년 시행 예정인 개발이익환수제도 일부 벗어날 수 있다. 정부는 용적률 상승폭이 크지 않으면 환수제 적용대상에서 제외키로 했는데 용적률 170~190%인 고밀도지구 단지들의 늘어나는 용적률은 30~40% 정도다. 건교부 관계자는 "상승폭 10~20%에도 환수제를 적용하기는 어려울 테고 기준을 30~40% 선에서 검토할 것 같다"고 말했다.

◆ 집 넓히기는 리모델링이 유리=고밀도지구 단지들은 살던 집을 넓히는 면에선 재건축보다 리모델링이 낫다. 리모델링은 용적률 제한을 받지 않고 전용면적의 30%(최고 9평)까지 넓힐 수 있다.

공사비.공사기간 등에서도 유리하다. 강남지역에서 추정되는 평당 공사비는 재건축 400만원, 리모델링 320만원가량이다. 완공까지 리모델링은 2년 정도면 되지만 재건축은 4~5년 걸린다. 재건축은 허용연한 규정 때문에 지은 지 20년이 지났더라도 추가로 몇 년 더 있어야 가능하다. 1984년 준공 단지는 2010년이 돼야 추진할 수 있다.

이 때문에 단지들은 재건축.리모델링의 장단점을 두고 저울질할 수밖에 없다. 사업성의 우위를 판가름하는 데는 대지 규모가 관건. 땅이 넓으면 기부채납으로 받는 인센티브 용적률이 많기 때문에 재건축이 유리한 편이다. 용적률이 높을수록 일반분양분이 늘어난다. 현대산업개발 관계자는 "늘어나는 용적률이 많지 않으면 부대시설을 짓기 어려울 뿐 아니라 자기 돈으로 새로 짓는 것이나 마찬가지여서 리모델링이 낫다"고 말했다. 용산구 로얄, 서초구 신반포 25차 등 고밀도 아파트 가운데 일찌감치 리모델링으로 돌아선 단지는 대부분 300가구 미만의 소규모다.

서울시는 이번 서초.반포지구 개발기본계획 확정 때 층높이 제한은 두지 않았다. 큰 도로에 붙은 단지가 사선(斜線)제한이 덜해 높은 층까지 지을 수 있다. 그렇지 못한 단지는 층높이 제한으로 가능한 용적률도 제대로 적용하지 못할 수 있다.

고밀도지구 단지들은 주로 30평형대 이상 중대형 평형인데 평형 구성에서 30평형대가 많으면 리모델링이, 대형 평형 위주면 재건축으로 기울 것이다. 30평형대가 리모델링으로 가장 많이 증축할 수 있다. 대형평형은 증축효과가 상대적으로 작다.

한강조망권.역세권 등 입지여건도 가늠자다. 재건축으로 단지배치.설계를 다시 하면 입지여건의 장점을 최대한 살릴 수 있기 때문이다.

◆ 고밀도지구란=서울시가 70년대 후반부터 아파트지구로 지정해 10~15층 정도의 중층 아파트촌으로 개발한 곳. 13개 지구 141개 단지 8만4000여가구다.

서초.반포지구를 제외한 나머지 11개 고밀도지구 개발기본계획은 내년 상반기에 결정될 전망이다.

한편 기본계획이 확정된 잠실 등 저밀도지구의 용적률은 이번 고밀도지구 용적률 상향의 영향을 받지 않는다. 지구단위계획에서 평균 용적률 200%로 결정된 고덕.개포지구는 용적률 배분을 앞두고 주민들의 용적률 상향 요구가 거셀 것으로 보인다.

안장원 기자