아파트 투자 교통 좋은곳, 중소형 겨냥해야

아파트 투자는 크게 보아 ▶기존 아파트▶신규 분양▶분양권▶재건축대상 등으로 나눌 수 있다. 기존 아파트는 당분간 수익을 내기가 어렵다. 투자심리가 움츠러들면 가장 먼저 타격을 받는 게 기존 아파트다.

따라서 재료가 있는 아파트가 아니면 투자를 안하는 게 낫다. 재료가 있는 아파트는 ▶지하철역에서 가깝고▶주변에 대학이나 사무실이 모여 있는 곳의 15~33평형 등으로 볼 수 있다. (http://www.joinsland.com)참조

이런 단지는 임대나 실수요가 많아 값이 좀처럼 떨어지지 않는다. 여기에 재건축을 추진 중인 아파트라면 더욱 좋다. 다만 재건축은 사업계획이 부풀려진 곳이 많으므로 건축심의가 확정되기 전까지는 신중한 투자가 필요하다.

분양권은 매매시기를 잘 잡아야 한다. 분양권 값은 경기에 민감하게 움직인다. 주목할 것은 호가보다 거래다. 분양권은 가격조작이 심하기 때문에 호가만 보지 말고 거래동향을 주시해야 한다. 거래가 잘 되지 않으면 호가가 유지되고 있어도 실제 가격은 떨어졌다고 보면 된다.

특히 분양 초기에 분양가의 10% 이상의 웃돈을 주고 구입하는 것은 금물이다. 입주 때까지 2년6개월~3년간의 이자비용과 세금.등기비용 등을 감안하면 투자이익을 낼 만한 아파트는 많지 않다. 하물며 웃돈을 많이 주고 분양권을 구입한다면 투자 위험은 그만큼 커진다.

분양권 시세는 당첨자 발표일부터 계약 직후까지 한차례 큰 폭으로 오른다. 그 후 입주 1년 전까지는 시세변화가 거의 없거나 기존 아파트값의 움직임에 따라 소폭 오르내린다. 두 번째 상승국면은 입주 6개월~1년 전에 나타난다. 실수요자들의 매수세가 일기 때문이다. 이런 흐름을 파악하고 매매 시기를 잡는 게 바람직하다.

신규 분양의 경우 청약열기가 이어지겠지만 상품.평형.지역별 차별화가 더 뚜렷해질 것이라는 점을 명심해야 한다.

주의해야 할 점은 '청약률 착시현상'이다. 청약통장이 많아져 청약률은 계속 높아질 수밖에 없다. 주상복합아파트 투자는 자제할 필요가 있다. 올 들어 공급 물량이 급증한 데다 가수요가 많이 개입돼 분양 초기에 발빠르게 움직이지 않으면 돈이 묶일 수 있다.

다만 서울 도심과 강남권에서 나오는 소형 주상복합아파트는 임대사업용으로 적합하므로 분양가만 적정하다면 청약에 가담해도 괜찮다.

평형은 투자 목적이라면 20~30평형대로 한정해야 한다.수익률이 40평형 이상보다 크고, 거래하기도 쉽다.

성종수 기자