저금리 체제가 지속되면서 부동산을 통한 재테크에 관심이 많아졌다.
주택임대사업이나 상가투자 등을 통한 고정수익 확보가 화두로 떠오르고, 절세 방안 역시 관심거리로 등장했다. 한솔공인회계사무소 조혜규 회계사를 통해 임대사업과 관련된 절세방법을 알아본다.
부동산 임대소득에 대한 세금은 크게 주택과 상가로 나뉜다. 상가는 매달 받는 임대료와 보증금의 7.5%에 대해 부가가치세를 물게 되나 주택 임대는 부가세는 없다.
상가나 주택 모두 매년 5월31일까지 거주지 관할 세무서에 소득세를 신고해야 하며, 이를 이행하지 않을 때는 20%의 가산세와 납부하지 않은 세금에 대해 연 18.25%에 해당하는 가산세를 물게 된다.
주택 임대에 대한 소득세는 3채 이상 소유하는 경우에만 세금을 물게 되나, 고급주택의 임대소득과 2주택이라도 단독주택이 35평, 공동주택이 전용면적 25.7평을 초과할 때에는 모두 세금을 낸다.
고급주택이란 단독주택의 경우 건평이 80평 이상이거나 주택에 딸린 토지 연면적이 1백50평 이상으로서 양도가액이 6억원 이상인 주택이다. 공동주택은 전용면적 50평 이상으로 양도가액이 6억원 이상이 해당한다.
다가구 주택은 단독주택으로 간주하며 농어촌지역(수도권 외의 읍.면지역)소재주택은 3채까지 세금을 물지 않는다.
따라서 농어촌지역 주택 1채, 도시지역에 전용 45평짜리 아파트와 30평 단독주택(총 3채)을 소유하고 있다면 세금을 내지 않아도 된다.
◇ 주택임대 소득세는=주택 임대에 대한 소득세는 월세의 연간 합계에서 보증금에 대해 7.5%를 곱한 금액(간주 임대료)을 더해 계산한 금액에서 30~60%를 이익으로 봐 세금을 매긴다.
보증금(전세)만 받은 경우 임대주택법에 의한 임대사업자일 때에는 지난해(2000년)소득을 신고하는 올해까지는 세금을 물지 않는다.
임대사업자가 아니라면 보증금에 건물 기준시가를 뺀 금액에 대해 7.5%를 곱한 금액을 수입으로 간주, 이익률인 45%(고급주택인 경우에는 60%)를 곱해 세금을 매긴다. 건물 기준시가를 구하기 어려울 때는 임대보증금의 25%를 기준시가로 봐서 계산해도 된다.
그러나 임대한 주택을 살 때 매매계약서가 있고 건물 구입금액이 임대보증금보다 많다는 것을 증명하면 소득세를 물지 않아도 된다.
◇ 절세는 관심 기울이기 나름=대다수 주택 임대의 경우 구입액보다 임대 보증금이 낮은 상황에서 보증금만 받은 때에는 간단히 기록한 장부를 근거로 세금을 물지 않아도 되므로 조금만 관심을 기울인다면 세금을 줄일 수 있다.
상가는 신고 전년(1999년)월세의 연간 합계와 보증금에 7.5%를 곱한 간주 임대료의 합계 금액이 4천8백만원 이상일 때는 수입과 지출을 적은 간단한 장부를 구비하면 세금을 10% 공제해 준다.
그러나 이같은 장부가 없을 때에는 10%의 가산세가 붙어 결국 20%의 세금을 더 내야 한다.
특히 월세와 간주임대료의 합계금액이 7천5백만원을 넘으면 반드시 장부를 준비해야 한다.
장부가 없다면 가산세로 30%의 세금을 더 내게 되며 세무조사까지 받게 된다.
상가도 주택과 마찬가지로 보증금에 대한 간주 임대료를 계산할 때 상가 매입 때 작성한 매매계약서가 있으면 보증금에서 건물 구입금액을 뺀 금액에 대해 7.5%를 곱해 계산하기 때문에 건물 구입금액이 보증금보다 많다면 간주임대료는 없다.
따라서 월세에 대해서만 세금을 물면 된다.
그러나 계약서가 없거나 간단한 장부도 갖추지 않았다면 보증금에 건물 기준시가만 공제해 이익률인 66.5%를 곱해 세금을 매긴다. 임대소득은 부부소득을 합산해 세금을 매기므로 임대소득 외 수입이 많은 사람 명의로 신고해야 한다.
즉 남편이 직장에 다니고 아내 명의로 임대소득이 있다면 남편 명의로 임대소득을 신고하는 게 유리하며 이때 남편의 직장 소득을 포함해야 한다.
지난해 부동산을 판 사람은 1가구 1주택에 해당하지 않으면 5월31일까지 양도세를 신고해야 가산세를 피할 수 있다.
지난해 부동산을 팔 때 양도세 예정신고나 부동산 양도신고를 통해 세금을 낸 경우는 또 다시 신고할 필요는 없다.
하지만 두 번 이상 부동산을 팔았을 때는 합산해서 이번에 신고해야 한다. 또 실제 부동산 매매로 손해를 본 경우라면 실제 매매계약서에 따라 양도세를 다시 신고하면 혜택을 볼 수 있다.
조혜규 회계사 <한솔회계사무소 대표.02-737-0606>
