[뉴타운 재테크] 3. 청계천 주변 재건축 "사업추진 빨라 차익 기대"

중앙일보

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*** 동대문 전농.답십리동

낡은 소형주택과 미로 같은 도로가 얽혀 있는 서울 동대문구 전농.답십리동 일대. 서울시와 동대문구가 구상 중인 이곳의 미래상은 주거중심 뉴타운이다.

계획대로라면 10여년이 지나면 낡은 주택이 대규모 고층 아파트 숲으로 탈바꿈한다. 낙후된 이미지의 인근 청량리 일대도 균형발전촉진지구로 지정돼 부도심으로 재탄생한다.

서울시와 동대문구는 지구 중심부에 특목고나 자립형 사립고와 같은 우수 고등학교를 유치하기로 했다.

주택은 단독주택(20%)과 공동주택(80%)을 합해 1만3600여가구가 들어선다. 세입자 정착률을 높이기 위해 순환재개발 방식을 택한다. 1단계 우선 사업으로 2007년까지 답십리12구역 재개발과 태양아파트 재건축 사업을 마무리하고, 우수고를 유치한다. 2단계로 전농7구역과 답십리16구역을 2009년까지 개발하고, 3단계로 서울시 기본계획에 포함된 재개발 예정구역 사업을 끝낸다.

전문가들은 재개발 사업 추진 단계가 빠른 곳을 눈여겨 보라고 조언한다. 1단계 지역인 답십리12구역은 조합설립인가를 받고 사업승인을 신청했다. 시세는 평당 900만~1500만원선으로 뉴타운 지정 후 많이 올랐다.

태양아파트(660가구)는 지난해 6월 말 조합설립인가를 받았다. 대우공인중개사 복연옥 사장은 "태양재건축은 이 지역 뉴타운 중 사업이 가장 빠르고 복원공사 중인 청계천 끝자락과 가까워 입주 후에는 시세차익이 기대된다"고 말했다.

재개발 추진위원회만 설립된 답십리16구역과 전농7구역 등에도 투자자의 관심이 높다. 답십리16구역의 경우 15평이 평당 900만~1000만원선, 지분분할된 5~6평짜리 다세대는 평당 1500만원까지 호가한다. 전농7구역은 평수에 따라 평당 750만~1000만원 선이다.

답십리동 대박공인 김은경 사장은 "2차 뉴타운으로 선정된 직후 오르더니 올 초부터 보합세다. 최근엔 매수세가 끊겼지만 소액 투자자들이 관심을 가질 만하다"고 말했다.

뉴타운 인근 재개발 구역도 괜찮다. 뉴타운과 바로 붙어 있는 답십리13구역 두산위브 아파트 조합원분과 현재 추진위만 설립된 답십리14구역 쪽도 개발 후광 효과가 기대된다.

미래공인중개사 홍은정 실장은 "재개발 구역에 속하지 않은 주택들은 구체적인 개발계획이 없기 때문에 확실하게 아파트를 배정받을 수 있는 재개발 구역 내 단독.다세대 등의 투자가 가장 안전하다"고 말했다.

*** 종로 교남동

상가보다 우선 개발 "주택쪽 투자 눈여겨볼 만"

지하철 서대문역 인근인 서울 종로구 교남뉴타운은 대로변 상가를 지나 언덕배기로 올라서면 낡은 단독.연립주택 등이 좁은 도로를 사이에 두고 붙어 있다. 시청과 광화문이 가까운 도심 한복판이지만 주민은 아직도 공동화장실을 사용할 만큼 주거환경이 열악하다.

서울시와 종로구는 6만4130평의 미니 뉴타운급인 이곳을 아파트와 상업.업무지역이 혼재한 도심형 주거지역으로 가꿀 방침이다.

의주로변은 이중역세권(지하철 5호선 서대문역, 3호선 독립문역)의 장점을 활용해 주상복합 아파트와 보행자를 위한 노선 상가를 만들 계획이다. 경희궁 주변에 몰려 있는 불량주택은 역사.문화 시민공원으로 만들어 녹지공간을 보충한다.

주택은 일반아파트와 주상복합 아파트를 포함해 2480가구를 짓는다. 이 중 조합원분을 뺀 800여가구를 일반분양한다.

교남동은 당초 뉴타운 후보지로 예측하지 못했던 곳이다. 경사가 심하고 경희궁 문화재보호구역.기상관측소 등이 가까워 개발의 손길이 닿지 않았던 까닭이다. 따라서 다른 뉴타운과 달리 기존에 사업을 추진하던 곳이 없어 어느 쪽 투자가 유리하다고 단정할 수 없는 백지상태다.

그래도 전문가들은 주택쪽 투자가 낫다고 점치고 있다. 의주로변 상업.업무지역은 영업권 문제 등으로 사업이 지연될 가능성이 크기 때문이다.

이 지역 단독주택 시세는 뉴타운 발표 전 평당 800만~900만원에서 현재 평당 1200만~1500만원 선으로 올랐다. 현지 중개업소에서는 지분 쪼갠 것이 거의 없어 10평 이상이면 32평형 아파트를 배정받을 것으로 예상한다. 부동산뱅크 박성자 사장은 "인근 무악현대 32평형이 4억~4억3000만원이라면 새 아파트인 교남뉴타운은 5억원 가까이 오른다고 봐야 한다"며 "사업의 진척도가 관건이지만 아직 투자가치는 있다"고 말했다.

하지만 워낙 개발에서 소외된 지역이어서 감을 잡을 수 없고 불확실성 때문에 거래는 잘 안 된다. 오복공인중개사무소 이진박 사장은 "2차 뉴타운 발표 후 반짝 문의가 있었으나 단기간에 값만 뛰어 찾는 사람이 거의 없다"고 말했다.

경희궁이 지구 오른쪽에 자리해 공원조망권이 확보되는 것은 장점. 하지만 이 때문에 층고 제한을 받아 채산성이 떨어질 것이란 우려도 나온다. 해밀컨설팅 황용천 사장은 "사업기간이 걱정된다면 차라리 주변에 있는 기존 주상복합 아파트에 관심을 갖는 것도 괜찮다"고 말했다.

서미숙 기자