지구단위계획, 아파트 재건축에 '복병'

재건축 아파트 투자전략을 다시 짜야 할 것 같다.

서울시가 최근 구청에 일정 규모가 넘는 재건축을 추진할 때 미리 지구단위계획을 세우도록 지침을 내렸기 때문이다.

지난 6월 말까지 사업승인을 받지 못한 재건축 단지도 이 지침 적용을 받게 돼 조합설립이 끝났더라도 사업승인이 안난 서울 시내 2만여 가구의 재건축 아파트는 6개월 이상 사업이 늦어지게 됐다. 사업성이 떨어져 리모델링으로 방향을 트는 단지도 생길 수 있다. 자세한 정보는 참조

이에 따라 재건축 아파트에 투자할 때는 단지 규모와 지구에 따라 꼼꼼한 분석이 필요하다. 시공사가 선정됐더라도 재건축 사업이 확정된 게 아니므로 '묻지마 투자' 는 가급적 피해야 한다고 전문가들은 충고한다.

이번에 지구단위계획을 세워야 하는 지역으로 추가된 곳은 ▶대지면적이 1만㎡(3천평) 이상이거나 재건축 후 3백가구가 넘는 단지 ▶주변 2백m 안에 4층 이하의 건축물이 70% 이상인 단지 등이다.

3백가구 이상 단지는 종전과 크게 달라진 게 없다. 그동안 건립 층수가 한 동이라도 6층 이상이고 3백가구가 넘으면 사업계획승인 이전에 서울시의 건축심의를 받아왔기 때문이다.

이번 조치로 가장 타격을 받는 곳은 대지면적이 3천평 이상이면서 건립 가구수가 3백가구 미만이거나 주변 2백m 안에 4층 이하의 건축물이 70% 이상인 이른바 '나 홀로 아파트' 등 소규모 단지.

이들 단지는 구청으로부터 사업계획승인만 받으면 됐으나 앞으로는 지구단위계획을 추가로 수립해야 사업승인을 받을 수 있다. 미니 단지는 그동안 2백70~3백%의 높은 용적률로 재건축이 가능했다.

하지만 앞으로는 용적률을 2백50% 이상 허용하지 않겠다는 게 서울시의 방침이다. 이렇게 되면 입주민들은 지구단위계획 수립에 따른 비용을 일부 부담할 가능성이 커 재건축 수익성 악화는 불을 보듯 뻔하다.

서울 시내 28개 택지개발지구 중 상세계획이나 도시설계가 수립되지 않은 개포3, 월계1.2, 성산, 고덕 등은 이 지침 적용을 받는다.

그러나 잠실, 반포, 화곡, 도곡.청담, 암사.명일 등 5개 저밀도지구는 이 지침 적용을 받지 않는다. 구체적인 저밀도지구 기본계획이 특별법의 형태처럼 지구단위계획에 우선하기 때문이다.

성종수.이경호 기자