[양도세 사전신고 확대…어떻게 달라졌나]

앞으로 해외거주 교포나 외국인 소유의 국내 부동산을 살 때는 특별히 주의해야 한다. 또 경매.공매 등을 통해 사들인 부동산을 이전등기 할 때 본인이 직접 관할 세무서에 부동산 양도신고를 해야하는 번거로움을 감수해야 할 것 같다.

이번 달부터 부동산 양도신고 대상이 현재 매매에서 교환.현물출자.경매.공매.수용 등 모든 부동산 거래로 확대되고 국내에 주소를 두지 않은 비거주자도 부동산을 팔 경우 부동산 양도신고를 하도록 소득세법이 바뀌었기 때문이다.

◇ 무엇이 달라지나 = 부동산을 파는 입장에서는 지금까지 매매가 아닌 다른 이유로 부동산을 양도하는 경우 양도 후에 자산양도차익 예정신고를 하고 세금을 자진납부해도 10%의 세액공제를 받을 수 있었다.

그러나 앞으로는 어떤 경우든 사전에 부동산 양도신고를 하고 자진납부하면 15%의 세액공제를 받게 된다.

반면 부동산을 사는 사람은 경매.공매 등을 통해 부동산을 매입한 경우에도 부동산 양도신고가 돼야 부동산 소유권 이전등기가 가능하다. 이 경우 파는 사람이 양도 신고를 할 수 없으므로 사는 사람이 해야 한다.

◇ 비거주자의 부동산 = 비거주자의 부동산을 잘못 사면 자칫 소유권 이전등기를 못하거나 대신 세금을 물어야 하는 경우가 생길 수 있으므로 유의해야 한다.

비거주자의 경우 양도세를 안내고 외국 등으로 가버리는 일이 종종 생겨 이달부터 관할 세무서에 부동산 양도신고를 할 때 내야 할 세금에 대한 납세 담보를 제공토록 했지만 이들이 담보를 제공해준다는 보장이 없기 때문이다.

양도인이 담보제공을 하지 않으면 양도신고 확인서 발급이 안되고 확인서가 없으면 소유권 이전등기를 할 수 없다. 결국 소유권 이전 등기를 하기 위해서는 최악의 경우 부동산을 산 사람이 대신 담보를 제공하고 부동산 양도신고를 할 수 밖에 없어 손해를 입게 된다.

국세청 관계자는 "비거주자와 거래할 때는 미리 부동산 양도신고와 관련 해 다짐을 받아두는 등 주의를 기울여야 한다" 며 "다만 비거주자의 물건이라도 경매.공매의 경우에는 납세담보 제공 없이도 양도신고 확인서를 발급하도록 추가지침을 마련했다" 고 말했다.

◇ 경매.공매 부동산 = 경매.공매를 통해 부동산을 매입해 소유권 이전등기를 할 때 종전보다 조금 번거로워지게 됐다. 경매 및 공매 부동산도 매입자 (경락인)가 법원에 소유권 이전 등기를 촉탁할 때 부동산 양도신고 확인서를 첨부하도록 돼 있다.

경매.공매 부동산의 경우 양도자가 양도신고를 하지 않으면 재산권 보호 차원에서 경락인이 양도신고를 하고 확인서를 발급받을 수 있도록 했다.

그런데 경매.공매로 넘어간 부동산의 원소유자는 대부분 이중삼중의 채무가 있는데다 도피 중인 경우도 많아 낙찰후 양도신고를 해주길 기대하긴 어렵다. 따라서 불가피하게 경락인이 양도신고를 할 수밖에 없다.

그러나 양도신고에 필요한 등기부등본 등 서류를 떼는 데 드는 비용 외에 세금 대납 등 큰 금전적 불이익이 없다.

김남중 기자