'일시적 2주택' 1년 살면 비과세

부동산 관련 조세제도가 수시로 바뀌면서 주택 수요자들은 혼란스럽기만 하다. 집을 팔 경우 기존 세법 아래에서는 비과세될 수 있던 사례가 과세로 전환되는 경우도 많아졌다.

하지만 법이 바뀌면 경과 규정 등이 있기 때문에 이를 조금만 잘 살펴보면 세금을 줄일 수 있는 방법이 있다.

◆2주택 이상 소유자는 양도세가 적은 것부터 매각=1가구 1주택(고가주택이 아닌 경우)만 양도소득세 비과세 혜택을 볼 수 있지만 2가구 이상 보유자는 양도소득세가 적은 것부터 먼저 팔아야 절세할 수 있다.

나중에 파는 집은 1가구 1주택 비과세혜택을 받을 수 있기 때문에 양도세가 많은 집을 나중에 파는 게 유리한 것.

◆1999년에 취득한 주택은 올해 말까지는 1년 거주해도 양도세 면제=1가구 1주택 비과세 요건은 서울, 5대 신도시 및 과천시의 경우 3년 이상 보유하고 2년 이상 거주한 경우, 기타 지역은 3년 이상 보유한 경우다.

하지만 서울, 5대 신도시 및 과천시에서도 99년 취득한 주택에 대해서는 올해 말까지는 1년만 거주해도 양도세를 안 내도 된다. 정확히는 99년에 매매계약을 체결해 계약금을 낸 주택과 99년에 완공돼 사용승인 또는 사용검사가 완료된 재건축 및 재개발주택이 이에 해당한다.

재건축.재개발 주택의 경우 일반분양분이 아닌 조합원으로 참여해 99년도에 준공, 입주한 경우면 해당된다. 주의할 점은 이러한 규정이 2004년 말까지 양도하는 경우에만 적용된다는 것이다. 따라서 2년 거주 요건을 채울 수 없는 경우 올해 말까지 양도해야 비과세가 가능하다.

◆2004년 1월 1일 현재 일시적 2주택이라면 기존주택은 1년 거주해도 비과세=현재 이주를 목적으로 새로운 주택을 취득하고 그 취득일부터 1년 이내에 종전주택을 양도하는 경우 종전 주택이 3년 보유 2년 거주 요건을 충족해야 양도세를 면제받을 수 있다.

다만 2004년 1월 1일 현재 이사가기 위해 이미 주택을 취득한 상태이고 기존주택에 1년 거주한 상태였다면 기득권 보호 차원에서 종전주택의 양도에 대해 비과세받을 수 있다.

지난해 1월 1일 이전 상속한 주택은 올해 말까지 팔아야 비과세된다. 종전에는 주택을 1가구 이하 소유한 사람이 상속받은 1주택에 대해서는 보유기간이나 거주기간에 관계없이 무조건 비과세를 해줬지만 이런 혜택이 지난해 1월 1일자로 없어졌다.

그러나 기존에 상속하고 아직 팔지 않은 사람들의 기득권을 지켜주기 위해 올해까지 양도하는 경우 계속 양도세를 면제해준다. 이때 상속받은 주택은 거주하지 않았어도 된다.

◆실거래가액 신고와 기준시가 신고 항상 비교=실제 손해보고 팔았거나 양도차익이 거의 없는 경우에도 기준시가에 의해 계산하면 양도소득세가 제법 나오는 것을 종종 볼 수 있다. 따라서 이런 경우에는 양도소득세를 실제가액으로 신고하면 절세할 수 있다.

실거래가액으로 신고하는 경우에는 양도가액에서 당해 자산의 매입가액, 취득세 및 등록세, 부동산중개 수수료 등 취득에 소요된 비용과 양도하기 위해 직접 지출한 계약서 작성비용, 공증비용, 인지대 등이 모두 공제된다.

또 부동산을 취득한 후 이용 편의나 가치를 높이기 위해 지출한 비용(예:용도 변경 개조비, 냉난방 시설비, 빌딩 등의 피난시설 설치비 등)도 필요 경비로 공제받을 수 있다. 따라서 이런 비용과 관련된 영수증 등 증빙자료를 철저히 챙겨 제출하면 세금을 줄일 수 있다.

◆연중 2회 이상 양도는 피해야=보유 부동산을 한 해에 몽땅 파는 경우가 1년에 1건씩 나누어 양도할 때보다 세금 부담이 훨씬 많다.

양도소득세율이 1년 단위로 계산되는 초과누진세율이기 때문에 1년에 여러 부동산에 대해 한꺼번에 과세되는 경우보다 1년에 한개씩 팔아 따로 과세되는 경우가 부담이 적은 것.

◆잔금 지급 일자가 중요=매매계약 체결 때 정해지는 잔금지급일이 중요하다. 계약서상 잔금지급일이 부동산의 양도시기가 되고 양도시기를 기준으로 양도소득세율.장기보유특별공제.감면세액.과세표준 등 내야 할 양도소득세액의 규모에 영향을 미치는 중요사항이 결정되기 때문이다.

황성근 기자