[세입자 권한강화 대법판결 의미]저당권 앞서 입주해야 효력

주택 임차인이 경매후 배당과정에서 전세보증금을 일부 변제받았더라도 나머지 금액을 낙찰자로부터 전부 돌려받을 때까지는 집을 비워주지 않아도 된다는 대법원 판결 (본지 9월2일자 23면 보도) 은 세입자의 권한을 강화하고 하급심에서의 엇갈린 판결을 바로잡았다는데 의미가 있다.

그러나 모든 경우에 임차인의 전세보증금을 보호하는 것은 아니라는 점에 주의해야 한다.

이번 사건의 세입자는 선순위 저당권보다 앞서 입주와 전입신고를 해 낙찰자에 대해 대항력을 갖췄으며 소액보증금으로서 최우선변제권이 있었다.

이런 임차인은 ▶배당에 참여하지 않은 채 계약기간에 거주하고 만료후 낙찰자로부터 보증금을 전액 받고 나갈 수 있는 권리와▶배당에 참여해 우선변제로 보증금을 받을 수 있는 권리중에서 한가지를 선택할 수 있었다.

이 사건 임차인은 이중 배당을 선택했다.

배당에서 우선 소액 임차인으로서 보증금 1천5백만원중 5백만원을 최우선변제받았으나 나머지 1천만원은 확정일자를 저당권 설정일보다 뒤늦게 받아둔 바람에 받지 못하게 된 것이다.

지금까지는 이 경우 배당쪽을 선택했으므로 전액변제 여부에 관계없이 배당금 5백만원을 받기 위해선 먼저 낙찰자에게 집을 비워줘야 했다.

그러나 이번 대법원 판결은 두가지 권리를 동시에 행사함으로써 전액 변제받을 수 있는 길을 터놓았다.

즉 대항력을 갖추면 배당에 참여하더라도 배당에서 받지 못한 나머지에 대해 낙찰자로부터 받을 수 있도록 한 것이다.

그러므로 저당권보다 뒤에 입주와 전입신고를 한 대항력 없는 임차인은 확정일자에 의한 우선변제권으로 배당에 참가해 순서에 따라 변제받을 수 있을뿐 낙찰자에겐 여전히 한푼도 보증금 반환을 요구할 수 없다.

강서규 기자