高지대 재개발 투자 실익없어

고지대 불량주택 재개발지역엔 가급적 투자를 피하는게 좋을 것 같다.

서울시도시계획위원회가 고밀 (高密) 개발을 억제하고 주변환경 보호를 위해 이 지역 재개발 사업에 대해 잇따라 아파트 층수를 10층이하로 제한하고 있기 때문이다.

층수를 10층이하로 제한하면 용적률이 기껏해야 1백50%선밖에 안돼 일반 분양분은 고사하고 조합원과 세입자용 아파트도 제대로 지을 수 없게 된다.

이렇게 되면 조합원용에 배분하고 남는 아파트의 일반 분양을 통해 얻어지는 수익이 거의 없어 조합원들은 제돈 주고 아파트를 짓게 되는 일이 벌어진다.

물론 용적률이 낮아지면 장기적으로는 주거환경이 쾌적해 다른 지역보다 값이 더 올라갈 소지가 많지만 당장 돈이 없는 조합원들의 개발기피로 사업기간이 길어지면 그만큼 투자성이 떨어지게 된다.

고지대 개발을 억제하는 가장 큰 요인은 층수제한. 서울시도시계획원회는 지난달 23일 금호12, 상도3및 4구역등 3개 재개발조합에서 올린 사업계획 수정안을 모두 보류했다.

이들 3개 조합측은 지난 5월 최고 20층으로 짓는 내용의 사업계획안을 위원회에 상정했으나 10층 이하로 건립하라는 지시를 받았다.

조합은 이에 불복, 층수를 당초 계획안보다 1~2층 낮추었지만 이번에 다시 보류처분을 받은 것. 이들이 올린 수정안 역시 고밀개발이어서 사업계획을 통과시킬수 없다는 것이 위원회측의 설명. 층수를 제한당한 금호12구역 (해발 35m) 은 당초 용적률 2백79%를 적용, 8백15가구를 지어 조합원.세입자분을 제외한 2백66가구를 일반 분양할 예정이었다.

그러나 위원회 결정대로 10층으로 건설하면 5백60가구밖에 지을수 없어 일반 분양분은 고작 11가구. 비례율은 거의 0%수준으로 내려가 제돈내고 사업을 추진해야 하는 상황이다.

당초 조합안대로 추진하면 토지와 건축물 감정가액이 1억원인 조합원은 9천만원을 인정받아 원하는 평형 분양가와의 차액만 내면 되지만 위원회 결정대로 할 경우 분양가를 모두 부담해야 한다는 것이 조합측의 설명. 해발고도가 65~1백10m인 상도4구역도 사정은 마찬가지. 조합측안 (용적률 2백43%.10~20층 규모) 대로라면 3천2백가구를 지어 1천2백23가구를 일반 분양할 수 있으나 10층이하로 제한하면 일반 분양분이 70여가구에 불과해 사업추진이 곤란하다는 것. 아직 사업계획이 결정되지 않은 고지대 재개발지구는 관악.강북구에 주로 밀집돼 있다.

손용태 기자