[법률 도우미] 업종제한 규정 어긴 점포 영업금지 요구할 수 있어

▶ 이기형 변호사

Q : 최근 서울지역에서 아파트상가를 분양받았다. 분양계약서에 수퍼마켓으로 업종을 지정받으면서 다른 사람은 같은 업종을 운영할 수 없도록 독점권을 부여받았다. 그런데 같은 상가에서 비디오대여점으로 상가를 분양받은 사람이 아무런 동의도 없이 수퍼마켓으로 업종을 변경해 영업권을 침해하고 있다. 어떻게 대처해야 하나.

A : 상가 분양 당시 분양계약서에 업종을 지정해 분양하고 같은 상가 내에서 점포 주인과 상가번영회의 동의없이는 지정업종을 변경하는 것을 금지하는 규정을 두는 경우가 많다. 애초 분양계약자의 기득권을 유지하고 동일 업종 난립을 막기 위한 조치다. 이런 조치는 상가 내 다른 점포를 분양받거나 세를 든 사람의 영업의 자유를 제한한다는 측면에서 논란이 생길 수 있다.

그러나 대법원 판례는 '분양계약자 또는 수분양자(분양받은자)들 상호간의 약정에 의한 업종제한은 계약자유의 원칙에 따른 것으로 영업활동을 본질적으로 제한하는 것은 아니며 불공정 거래 행위로 무효라고 볼 수 없다'(대판97다42540)고 판시하고 있다.

이런 업종제한 규정은 분양계약 당사자뿐 아니라 지위를 양수한 자도 묵시적으로 분양계약서 상의 업종제한 의무를 수인(受忍)한 것으로 보아 그 효력이 미친다는 것이 판례의 입장이다.

세입자의 경우 이런 규정의 효력이 미치는지는 분명하지 않은 데 역시 동일하게 해석하는 것이 타당할 것이다.

업종제한이 상가 관리단의 규약으로 정해진 경우에는 집합건물법에 따라 그 규약에 동의 여부를 따지지 않고 분양받은자의 특별승계인 및 점유자(임차인 등)에게도 효력이 미친다. 관리단은 구분소유 상가의 경우 소유자 전원을 구성원으로 하는 법정단체다. 소유자뿐 아니라 상가 세입자가 일부 포함된 상인들의 모임인 상가번영회와는 조금 다른 개념이다. 그러나 판례는 상가번영회도 경우에 따라 관리단의 성질을 겸유할 수도 있다고 보고 있다.

질문처럼 다른 업종으로 분양받은 사람이 수퍼마켓 영업을 하면 분양회사는 이를 금지하고 이에 응하지 않을 경우 분양 계약을 해제할 수 있다. 최근 판례는 '집합건물의 구분소유자가 업종 준수의무를 위반한 경우 관리단의 규약으로 단전.단수 등 제재조치를 할 수 있다고 규정한 것은 특별한 사정이 없는 한 유효하다'고 판시하고 있다.

분양회사가 이런 독점권을 보장해주기로 약속해 놓고도 소유권 이전등기를 넘긴 뒤 그 약속을 지키지 않는 경우가 있다. 이럴 땐 영업권을 침해당한 분양계약자는 분양회사에 금지조치를 취해줄 것을 요구하고 이에 응하지 않으면 분양계약을 해제하거나 손해배상을 청구할 수 있다.

또 금지업종을 어긴 영업자를 상대로 직접 영업금지 가처분이나 영업금지를 요구하는 소송을 제기할 수 있다. 02-533-6868.

이기형 변호사