[REALESTATE] 활짝 열린 MB시대

중앙일보

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시장을 옥죄고 있는 각종 부동산 규제를 풀 것이란 기대감을 안겨준 이명박 정부가 출범했다. 대통령직 인수위가 취임을 준비하면서 내놓았던 규제 완화 방안들이 어렵사리 잡아놓은 부동산 시장을 오히려 불안하게 만든다는 비판에 따라 어정쩡한 입장에 놓여 있지만 언젠가는 제 기능을 할 것이라는 기대는 여전하다. 앞으로 5년간 펼쳐질 이명박 정부의 부동산 시장을 분야별로 나눠 전망해 본다.

주택
대출·금리 장벽 여전 … 투자 신중히

새 정부의 주택정책 키워드는 규제 완화다. 특히 부동산 세제 개편에 초점이 모아지고 있다. 이명박 정부는 장기 보유 1주택자에 대해 양도소득세와 종합부동산세를 줄여주는 쪽으로 가닥을 잡았다. 그래야 거래가 활성화하고 집값도 안정될 것이라는 입장이다.

집을 팔 때 내는 양도세 감면은 당장 다음달부터 시행된다. 한나라당과 통합민주당이 1가구 1주택 장기 보유자들에 대한 양도세 완화 내용을 담은 소득세법 개정안을 2월 임시국회에서 처리했기 때문이다. 이로써 현재 최대 45%인 1주택자 양도세 특별공제 폭이 3월부터 85%로 높아진다.

이번 조치는 1주택자들이 실거래가가 6억원 넘는 집을 팔 때만 해당된다. 실거래가 6억원 미만의 1주택자 경우 3년 이상(서울·과천·수도권 5대 신도시는 3년 보유 및 2년 거주) 보유하면 양도세가 면제된다. 따라서 양도세 감면의 최대 수혜 단지는 6억원 이상의 고가 아파트다. 오래 보유했으면서도 양도 차익이 많은 비싼 집일수록 혜택이 훨씬 큰 셈이다.

전문가들은 고가 아파트 한 채의 장기 보유자가 갈아타기 목적으로 집을 팔 계획이라면 처분 시기를 3월 이후로 늦추는 게 좋다고 조언한다. 양도세 면제 기준이 오르면 양도세 절감액도 훨씬 커지기 때문이다.

새 정부는 집을 살 때 내는 취득·등록세율도 올해 안에 현행 2%에서 1%로 낮출 계획이다. 당초 여야는 거래세 인하를 담은 지방세법 개정 법률안을 2월 임시국회에서 처리할 예정이었다. 하지만 대통령직 인수위가 “세수 보전 방안을 먼저 찾아야 한다”며 난색을 표하면서 법안의 국회 통과가 무산됐다.

새 정부는 세수 감소분을 메울 대책을 조속히 마련할 방침이어서 거래세 인하는 이르면 올 상반기에 시행될 전망이다. 따라서 취득·등록세가 내린 뒤 집을 사겠다는 수요자가 늘면서 부동산 거래는 당분간 더 위축될 것으로 예상된다.

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기준시가 6억원 이상 주택에 부과하는 종합부동산세 개편 문제는 일단 ‘유예’ 쪽으로 가닥이 잡혔다. 올 연말까지 부동산시장 상황을 봐가며 종부세 완화 방안을 결정하겠다는 게 새 정부의 입장이다. 따라서 주택 수요자들은 시장 상황과 종부세제 개편 향방을 좀 더 지켜본 뒤 고가 주택 매도·매수 여부를 결정해도 늦지 않을 것 같다.

또 종부세를 완화하더라도 그 대상은 1가구 1주택자 중 장기 거주 목적 보유자로 한정할 가능성이 크다. 1가구 2주택 이상 보유자로 종부세 부담을 느낀다면 종부세 과세 기준 시점인 6월 1일 이전에 처분하는 게 낫다.

청약 가점이 낮은 무주택자들은 내 집 마련 시기를 올 상반기로 잡는 게 좋다고 많은 전문가는 조언한다. 4월 총선 이후 새 정부의 주택 규제 완화 정책이 본격 추진되면 주택시장이 불안해질 수도 있다는 것이다.

하지만 무턱대고 집을 사는 것은 금물이다. 새 정부가 집값 불안 부담을 떠안으면서까지 파격적인 규제 완화책을 내놓기는 어려운 데다 대출 규제도 당분간 유지될 전망인 만큼 섣불리 투자에 나섰다간 낭패를 볼 수도 있기 때문이다.

하나은행 김창수 재테크팀장은 “새 정부의 부동산정책 방향과 구체적인 규제 완화 움직임 등을 지켜본 뒤 주택 매입 시점을 결정해도 늦지 않다”고 말했다. 지방의 경우 투기지역 해제 등 규제 완화에도 불구하고 공급 과잉에다 수요 위축 등으로 일부 지역을 제외하곤 당분간 주택시장이 살아나기 힘들 것이라는 전망이 우세하다.

조철현 기자

재개발·재건축
전망 밝은 편 … 중·장기적 접근해야

MB시대의 부동산은 재개발·재건축이 주도할 것 같다. 새 정부는 신도시 개발보다 도시 재정비 활성화를 통한 공급 확대에 주력한다는 의지가 강하기 때문이다. 물론 노무현 정부가 세운 신도시 개발은 계속된다.

도시 재정비 사업을 활성화하기 위해서는 용적률 상향 조정 등 규제 완화가 필수다. 그러나 어떤 식으로 규제가 완화될지 구체적으로 결정된 건 아직 없다.

특히 재건축 규제 완화는 서울 강남권 주택시장을 불안하게 할 요인이 커 섣불리 손댈 수 없는 처지다.

이런 점을 감안할 때 재개발·재건축 상품은 단기 투자대상으로 적격하지 않다는 분석이다. 새 정부가 개발이익 환수 등 투기 억제장치를 확실히 마련한 후 규제를 풀 것으로 보여 투자자에게 돌아올 이익이 별로 없다는 얘기다.

하지만 중·장기적으로 이 시장의 전망은 밝은 편이다. 사업 활성화 과정에서 대박은 아니더라도 어느 정도 과실은 기대할 수 있을 것으로 보인다.

재건축시장의 가장 큰 쟁점은 용적률이다. 현재 서울 강남구 개포주공 단지나 서초구 잠원동 중층 단지들이 용적률 때문에 사업 진도가 안 나가고 있는 상황이다. 용적률이 상향 조정되면 강남권 재건축 사업이 활성화될 것으로 보인다.

단독주택 재건축도 관심 대상이 될 전망이다. 대부분 기준 용적률 190%가 적용되고 있지만 이를 더 올리면 그만큼 수익성이 높아진다. 단독주택 재건축은 안전진단이란 절차가 필요 없어 사업을 빨리 추진할 수 있다는 점도 매력이다.

하지만 재건축과 관련, 큰 폭으로 규제가 완화되기는 어려울 전망이다. 시장 상황을 봐가며 순차적으로 규제를 풀어나갈 것으로 보이기 때문이다. 규제 완화 내용에 따라 지역별·단지별 투자성이 달라진다는 점도 유념해야 할 사안이다. 예를 들어 안전진단 절차만 완화해도 강남권 중층 단지들의 재건축사업이 한결 활기를 띠겠지만 이 규정을 풀지 않으면 용적률을 높여준다 해도 재건축 추진 자체가 어렵다. 또 새로운 개발이익 환수 장치의 내용에 따라 용적률이 높아지더라도 수익성은 그대로일 가능성도 있다.

이명박 대통령은 서울시장 재직 때부터 강북 중심의 재개발 사업에 관심을 보여 왔다. 이 때문에 재개발 시장에 대한 기대감은 재건축 시장보다 크다. 요즘 서울 4차 뉴타운 후보지로 거론되는 지역에 투자자들이 몰리는 것도 이런 맥락과 통한다.

하지만 재개발 시장에서도 단기 투자는 조심해야 한다. 현 제도가 그대로 유지될 경우 재정비촉진지구로 지정되면 토지거래허가를 받아야 하므로 집을 되팔 때 수요 축소로 애를 먹게 된다. 기대감을 타고 지분(새 아파트를 배정받을 수 있는 권리) 가격이 적정 수준 이상으로 오른 곳이 많다는 점도 부담이다. 최근 관리처분(조합원 간 재산 배분) 과정을 진행하고 있는 서울 재개발 지역 중에 감정가격이 조합원의 예상치보다 낮게 나온 데 따른 실망 매물이 쏟아지고 있는 곳이 적지 않다.

분양가 상한제도 염두에 둬야 할 내용이다. 분양가 상한제를 적용할 경우 재개발 사업성이 떨어져 사업 추진이 쉽지 않을 것으로 보이기 때문이다. 일반 분양가가 현 수준에 비해 상당폭 내려가 일반 분양 수입이 줄어들고 그만큼 조합원 부담이 늘어날 수밖에 없다.

따라서 새 정부의 정책과 그에 따른 시장 움직임을 지켜보면서 길게 내다보고 재개발 시장에 접근해야 한다고 전문가들은 조언한다.

함종선 기자